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都更、合建、危老怎麼選最有利?

都更、合建、危老怎麼選最有利?

台北市羅斯福路3段1個尋常的老舊4層公寓,上面掛著布幅:「即將拆除」,這是自2017年5月《都市危險及老舊建築物加速重建條例》上路以來,台北市通過6個的案子之一。台北市政府建管處官員說,該建案「未來可以改建到15層樓」。 這棟樓位處商業區精華地段的老舊公寓,基地面積只有100多坪,所以只申請到16%的容積獎勵;不過,由於該樓房幾10年前興建時的容積沒有用完,回補過來後仍可以蓋到15層樓高。如果這棟樓整合隔壁建物,使基地面積更大,說不定可以申請蓋到20層樓以上。 台北市許多樓房又老又醜,不少人都想要透過都更改善居家環境或獲取改建利益。目前,都更的途徑可以為權利變換(傳統都更)、合建,以及危老重建三種途徑。房主該走何種途徑,可以從自有資金、同意門檻和基地大小3方面來初步評估。 3大條件評估  面積夠大才有都更價值 有關自有資金方面,瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛解釋,重建房子需要建築成本,都更戶想要少出錢,就要找建商一起都更,走權利變換的途徑;未來拿到容積獎勵,再分配給建商坪數,抵銷共同負擔費用。如果住戶願意貸款花較多的錢改建房子,則可以選擇與建商合建,都更戶負擔都更的成本,未來分回來的坪數比較大。兩者之間,走權變的稅制優惠較多,也是需要考量的要點。 至於「危老」則介於兩者之間,因改建面積比較小,住戶可以與建商協議分配與出資比率,或者住戶可以自行走危老程序,自己出資,未來新房子不用跟建商分配坪數。 同意門檻方面,都更不用百分之百的住戶同意,只要過了政府要求的門檻,依據都更屬於劃定或是非劃定區域,同意人數門檻從1/2到4/5不等,就能開始走都更程序。但是「危老」與合建,都得要百分之百的住戶同意才能啟動。 再者,更新面積的大小,「危老」沒有最低面積限制,所以就算100坪的小基地也可以走「危老」途徑取得容積獎勵。但是都更或是合建,則有開發面積納入送件評估指標,通常基地面積要有1000平方公尺以上,也就是約330坪以上,才有都更的價值。 審閱過數百件都更與合建契約的宏道法律事務所律師蔡志揚表示,走「危老」程序,流程很快可能半年至1年就能拿到建照,但是都更恐怕要拖3到4年以上。自從《危老條例》通過,案件數激增,已經跟都更案件形成5:5比例。 都更契約陷阱多  要明訂罰則與退場機制 蔡志揚提醒,在與建商簽署都更或合建契約時,要注意與建商的分配比率,六四分、五五分當中,法定容積與容積獎勵怎麼分配,要在契約中載明,甚至有時建商會自己買容積移轉到案子上,稀釋掉地主的土地持分。此時地主應在契約中載明,分回的坪數應該增加10%至20%,才能彌補土地持分減少。 同時,蔡志揚也認為合約中應載明違約罰則與退場機制,例如曾經就有1樓店面在都更後,面寬跟當初規畫的不一樣,此時若住戶要上法院求償也很麻煩。還有的案例是,住戶與建商簽妥都更契約後,長達4年擺爛沒有整合,因為住戶與建商不小心簽了「萬年合約」。蔡志揚提醒,應該載明為10年合約,住戶能解約才能保障權利。

都更修法黑影盤旋柯建銘電話不斷⋯

都更修法黑影盤旋柯建銘電話不斷⋯

《都市更新條例》過去20年來共修法8次,一路走來推動都更仍是困難重重,進度緩慢。2018年12月底,立法院3讀通過的《都更條例修正案》,對容積獎勵有明確規定、簡化都更申請程序,並透過「3加1」爭議處理機制,解決釘子戶問題,可望讓台灣的都更進程往前邁進。 不過在過程中,各方不斷角力,甚至為了特定個案,黑道、白道都介入關切。內政部次長花敬群和時代力量立委黃國昌還在協商時發生爭執,黃國昌中途離席。最後民進黨團在院會以多數決,通過內政部版本為主的《都更條例》。 知情人士指出,《都更條例》在立法院內政委員會審查時,時代力量立委從未關切過此案。去年3月委員會通過初審,展開朝野協商時,黃國昌突然參與協商並提出6條增修條文。其中最有爭議的是第3條,定義合法建築物所有權人時,黃國昌堅持在建築物所有權人之外,加上「事實上處分權人」。 各方勢力關切 院會表決通過內政部版本 參與審議的立委指出,不動產處分以登記為要件,「事實上處分權人」指的是頂樓加蓋或其他沒有權狀的違建戶;這意味違建戶也可以參與都更,在法律上完全違反公平原則。 此外,第24條之一有關處理爭議機制規定,黃國昌加入「實施者之董事、監察人、經理人、受僱人、受任人、代理人或其他受實施者指揮監督之人,若在過程中有強暴、脅迫、行賄、組織犯罪、傷害、詐欺或偽造文書等不法行為,已擬定之都更計畫不得核准,已核准者應予撤銷」等規定,亦即「排黑條款」。 這個條款引發爭議,因為在都更過程的任何一個環節,若出現製造事端的刑事案件,整個都更案即被撤銷。民進黨團總召柯建銘因此稱之為「引黑條款」;內政部次長花敬群也反對,擔心若通過此條文,都更條例形同被卡住。 黃國昌去年9月曾偕同律師林永頌,為中泰花園廣場都更案的「釘子戶」召開記者會,表示中泰花園案就是典型不肖財團建商以要挾方式,讓住戶在恐懼下被迫放棄應有權益的案例,他要求在《都更條例》納入排黑條款。 為加速都市更新腳步,都更條例第九度修法。(圖/陳俊松攝) 因時代力量的意見而卡住的《都更條例修正案》,送入院會協商時,黃國昌撤回第3條建築物所有權人之外加上「事實上處分權人」的條文,也在24條之一排黑條款中,大幅縮小排黑主體與刑事案件範圍。但內政部還是不同意,最後動用表決,否決這項條文。 柯建銘在院會發言時,直接點名黃國昌舉起道德大旗,事實上是引進黑道條款,「目前就有一個案子在等著這樣的處理,大家還不清楚嗎?」他也表示,在協商過程中,還有人一直打電話來「叫我們一定要接受」,「哪個律師在打這個案子、後面還有什麼黑道背景,這個太複雜了!不要為個案立法,還要舉起道德的大旗。」至於打電話施壓的人是誰,柯建銘事後不願意多講,只強調「黑幕重重」。 排黑還是引黑?柯建銘、黃國昌互責不是 黃國昌則表示,時代力量在內政委員會沒有立委,因此無法參與《都更條例》審查,必須到黨團協商階段才能處理。他是因一直接到反迫遷團體、都更受害者、關心都更團體的陳情案,才關心這件事;去年6月和NGO團體開會後,提出他對都更的看法。 對於柯建銘在院會發言直指他是「為個案立法」,黃國昌說:「我聽了很火!」他會關心、深入了解這件事,的確是從中泰花園的案例開始,但他提出的是通案性的處理,「沒必要為這種事來潑糞」。 至於撤回第3條增修條文及縮小24條之一的範圍,黃國昌指出,撤回第3條,是因為協商時,花敬群表示對違建戶已設定保護機制;至於第24條之一,他在協商時一直強調,排黑的主體是都更的實施者,不是所有人,如果沒有做那些事,就不會影響都更,「後來綜合他們的意見,把條文重擬。」

400萬戶老屋點燃都更千億商機

400萬戶老屋點燃都更千億商機

歷經20年寒窗,《都市計畫更新條例》終於等到春天。過去提到都更,每個住老屋的人都不敢奢望,這次透過《都更條例》3讀,內政部次長花敬群打包票說,文林苑事件會絕跡、都更和危老的案件數將倍數增加,並點燃千億元都更商機。 文林苑事件不再重演》拉高同意門檻,也增訂代拆程序 在新版《都更條例》共86條法案裡,字字珠璣藏著打造黃金屋的密碼,針對都更同意門檻、公辦都更、預售、釘子戶、容積獎勵和稅負減免等有6大主結構變化。 都更的第1個改變,拉高了未劃定都更區的同意門檻。根據《都更條例》第37條規定,迅行劃定都更地區(指的是已被政府劃定的都更區域)的同意面積或人數,與過去同樣都是維持1/2;但新版都把未劃定都更區域的門檻,調高至同意人數須超過4/5才能過關。 內政部營建署都市更新組組長王武聰表示,這是「先苦後甘」的過程,拉高都更門檻是為了在住戶達成多數共識後,加速後續都更流程。 第2個新意,增加代拆釘子戶的程序。《都更條例》第56條,新增地方政府介入「協調」後才能代拆釘子戶,從原本的3個程序都市計畫、聽證會和審議後,再加1道協調機制,也就是市場俗稱的「3加1」,而條文也廢除6個月的代拆期限。 此修法源自於文林苑,當時拆屋引起釘子戶的抗爭,耗費許多社會資源。花敬群這次拍胸保證,新法未來幾乎不會產生類似文林苑案的爭議,因為未來要拆除是需要經過一定程序,釘子戶不會被先斬後奏拆房子;但花敬群強調,最後假如「遇到民間無法解決的問題,政府公權力一定會介入拆屋。」 公辦都更加快節奏》容積獎勵設定天花板,更有依據 第3大新意,新增「公辦都更」章節。過往沒有針對公辦都更入法,只是依照《促參法》而行,但公辦都更的性質與公共建設差異極大,這次給了公辦都更明確的流程、招標定義。因此未來公辦都更在實施流程上會更順暢,並促成更多公辦都更案。 第4個新意,都市更新的建物在拆除前,不能預售。以往沒有明文規定,拆除建物前不能預售。此精神也是歷經文林苑之痛,當時釘子戶的房子還沒拆除,建商就已經預售新房,導致購屋者也蒙受工期延宕的損失。因此修法後,更能保障購屋者權利。 第5大新意,容積獎勵設定天花板。新版針對都更明確訂定1.5倍的容積獎勵天花板,這樣都更戶不會瞞天喊「坪」,讓都更條件在談判中可以有所依據,使地主與建商在談權利變換時能更易達成共識。 釘子戶協調機制是都更修法的重點條文。(圖/攝影組) 第6大改變,增加合建的稅負減免。過去走合建的都更戶原本沒有任何減免,但在新版《都更條例》中,合建戶在分回新屋時,享有土增稅與契稅減免40%。 從上述《都更條例》修法看得出政府的立意,但世界上沒有完美的法案,仍舊存有3大爭議。 未修法前,實施者可以請地方政府代拆釘子戶,修法卻增加了協調程序,因而被解讀為修法是為了更禮遇釘子戶。 地方政府態度成關鍵》刪除時間限制,利弊互見 強拆案件最有名的例子是2015年發生在台北市汀州路的龍腦案。當時羅姓釘子戶自喻懂風水,自己的房子是位在龍腦最精髓的位置,如果拆了會引起大地震,堅決不拆,結果地方政府未告知釘子戶拆除時間下先行代拆,羅姓屋主回去發現屋子已經被剷平,連證件都來不及拿。 台灣智慧城市發展協會理事長林建元認為,新法增列都更協調程序,等於拆除時間由地方政府決定,可以快也可以慢。尤其以往代拆有6個月的期限,在刪除時間限制後,拆釘子戶就完全取決地方政府態度。 宏道法律事務所律師蔡志揚指出,「都更的關鍵在人,如果政府能挑幾個關鍵都更案執行公權力介入,就能教育地主,而不是新法過後,地主可以放鬆心情拖延」。政府的修法方向好像在說,建商是最「壓霸」的,有土地的應該最大,應該同情地主,所以給予地主最多時間緩衝。 王武聰則是站在修法立場解讀,讓地方政府跟釘子戶協調,是站在相信彼此尊重的立場,雖然沒有規定時效,但協調不成政府還是可代拆,釘子戶則走行政救濟。 第2大爭議是都更新法中,產學界認為是替公辦都更開大門,對民辦都更不公平。 翻開都更修法中的第3章,第11到第21條都是為公辦都更所增設的條文,內容為制定公辦都更的招商流程、申訴的程序等,公辦都更比未劃定區域的民辦都更享有更多權利;尤其,公辦都更在公開招標後,實施者(建商)在都更過程中的支出費用都可以扣抵營利事業所得稅,明顯偏袒公辦都更。 不利民辦都更》稅負差異,造成假權變 王武聰解釋,台灣所做的公辦都更實在太少了,修法讓程序更明確是有其必要。他舉例目前公辦都更數量僅占全國都更案件中的3%,相較日本是20%,所以應該針對公辦都更有些公益性的回饋,例如投資方在公辦都更上有支出總額20%可抵減營利事業所得稅等。 第3大爭議則是都更、合建稅負差異造成假權變。國內上市建商總經理指出,都更權利變換與合建兩種,有著明顯差別待遇。根據《都更條例》第66條,實施權利變換,地主用土地抵付權利變換的負擔,可以免徵土地增值稅和契稅,不少30年以上的房子,土增稅可以少繳數百萬元:但是走合建的話,地主的土增稅和契稅只能減徵40%。 建商財務長認為,合建與權利變換的稅負減免應該相同,尤其合建等於是百分之百同意的都更,實施起來更快,政府應該鼓勵合建而給予相同的稅負優惠。 所以上有政策下有對策,地產業界為了替都更戶減免稅負,明明是合建,建商也會走權利變換的程序,就成了「假權變」。 危老條例上路後,市中心將會出現如圖一樣的單棟新樓,與周邊舊大樓呈現強烈對比。(圖/黃郁修攝) 走「假權變」的好處在於地主與建商先送審,等都更權變結果出來,地主與建商仍舊按照私下的契約執行分配比率,地主就能達到省稅目的,這是地主與建商心照不宣的作法。 除了3項新法爭議,新版《都更條例》仍有些不足。舉例來說,在《都更條例》3讀以前,政府已率先實施《危老條例》,這對都更潛力者造成磁吸效應,多數小面積的住宅會走更快捷的《危老條例》,因此被業界詬病。 危老條例是針對30年以上的老屋,無最低面積限制,只要100%的地主同意就能送件審查實施。前3年還可以享有再10%的優惠獎勵,業界笑稱是早鳥方案。 也因為危老的容積獎勵與都更差不多,多數人會選擇較快的危老程序。都市更新研究發展基金會執行長丁致成形容,就像一塊乳酪被咬了一個一個的小洞,這些小洞就是危老重建,大塊乳酪就是一整片應該都更的大街廓土地,較容易執行的小區塊都選擇危老了,剩下的部分要都更更難,且對於市容改善,沒有幫助,甚至小基地開發,對於鄰近大樓的地基也會產生破壞,產生安全疑慮。 因此都更與危老如何平衡發展,政府應該要思慮更深。 3項缺口待補足  都更與危老如何平衡發展? 再者就是鬆綁容積限制。參與都市更新者,都希望能拿到愈高的容積獎勵愈好,就能蓋愈多的樓地板面積。但新版對於容積獎勵有1.5倍的限制,林建元表示,這是看得到吃不到,加上少子化沒有人口過度集中的問題,政府應該適時放寬。 最後,則是為都更的空窗期建立美麗機制。目前有不少正在走都更程序的老房子,住戶已經先行搬離,使得住宅成為治安或衛生死角,成為犯罪或是滋生登革熱的地區。 林建元認為,在都更空窗期應允許拆除建物,綠化環境後成為市民的公共空間,地主也能取得容積獎勵,這才是兩全其美的作法。

寶佳林陳海  布局20年吃下黃金都更案

寶佳林陳海 布局20年吃下黃金都更案

台北市豪宅的燙金地段慶城街上,矗立一棟顯眼的危樓,行經的路人對其不時露出鄙視的眼神,殊不知這將是台北最貴都更案之一,而背後的擁有者,正是台灣建商龍頭寶佳機構董事長林陳海。 林陳海花費20年、用盡心思逐一收購,現更悄悄陸續把多數土地過戶給兒子林家宏。如今《都更條例》已三讀通過,寶佳可以透過協調代拆,拆掉5戶釘子戶蓋豪宅,銷售利益上看300億元。 中泰花園廣場位在敦化北路商圈、鄰近國巨董座陳泰銘的豪宅文華苑,也靠近松山機場與文華東方酒店,在這蛋黃區上,中泰案占地1700百坪,甚至比今年即將推案,位在東區SOGO百貨旁的都更豪宅正義國宅,占地還要廣。 中泰花園廣場。(圖/陳俊松攝) 但走進中泰花園廣場,可以看到大部分的隔間都被拆得差不多,地板塌陷,只剩主要牆面,到了夜晚只有少數幾盞燈光亮著,跟鬼屋相似不遠。儘管如此,地產業界推估,中泰案假使拆掉重建,勢將成為指標性豪宅,而它40年來、背後糾葛的身世,也因為《都更條例》修法,再次被掀開。 糾葛40年可望解套 》林陳海默默整合,為官司浮上台面 中泰案最早是由柏美建設與地主共同合建的164戶住宅開發案,原本雙方要各分82戶,但因為柏美建設未按圖施工,最終無法取得使用執照,與地主發生糾紛;而預售住戶花了100多萬元總額,最後也只拿到房子的事實處分權,沒有土地持分,造成地主、建商與住戶3方紛擾不休數10年,事情拖到地主過世後仍無法解決。 建設業龍頭寶佳機構董事長林陳海(左),把市中心千坪都更土地贈與給其子林家宏(右),未來都更商機驚人。(圖/合成照片) 到了2005年,地主的6位繼承人中,有1位找上中人、前監委周哲宇幫忙,周再找上林陳海來整合。林陳海不僅遠赴美國買下原地主6位繼承人的土地,也一併買下當年與地主共同合建的柏美建設股權,還每戶花1、2千萬元買下房子,企圖完全擁有該土地產權,布局近20年,到最後,只剩下5戶釘子戶抵死不從。 林敏雄、蔡鎮宇擦身過  林陳海父子從30億力拚300億 林陳海過去都是默默整合未出面,外界只知道周哲宇,直到與5戶釘子戶鬧上法院,在過去3、4年,林才浮出台面。 如今翻開中泰花園的土地謄本,可以發現中泰的地主僅有3人,其中兩位姓林,1位姓周。兩位林姓地主的登記地址都在五股,細究後是寶佳建設的登記地址。兩位林姓地主的身分證字號英文字母相同,且數字推測,年長的林姓地主約60多歲,另1位林姓地主約40歲,合理推斷為父子關係,年齡也與林陳海和林家宏吻合。 更令人訝異的是,中泰花園近1700百坪的土地,近年來陸續有7成被贈與給林家宏,林陳海持有2成5,周哲宇僅有0.5成,顯然林家第2代已經成為黃金都更案的實際持有者。林陳海把中泰花園廣場當成傳家寶,土地贈與給其子,業界認為就是打算要執行到底。 對此,寶佳建設窗口表示,此案為董事長林陳海私人投資與公司沒有關係,所以不便發言。記者再透過林家宏的特助查證,也未獲回應。 其實,林陳海整合中泰花園都更,也曾一度想棄守給其他建商去蓋。 市場人士透露,大約5年前,當時房市有走下坡的跡象,林陳海去找全聯董事長林敏雄和國泰金前副董蔡鎮宇,兩者想以70億元「盤」下整個都更案,當時外界推估林陳海整合都更的成本約在30億元左右。 5戶釘子戶有機會分豪宅》後續都更動作,大家都在看 不過,林敏雄在付了3億元訂金後,發現產權太複雜,想要打退堂鼓,但是周哲宇不予退還訂金,結果鬧上法院;最後最高法院判決林敏雄等人敗訴定讞,連豪宅建商都在此案吃癟。 而中泰案最難纏的釘子戶,其中住在5樓的陳姓住戶就曾透過媒體訴苦,說自己當年花150萬元購入40多坪1戶,當時中泰花園的房價比忠孝東路4段還貴。 林陳海等人一狀告上法院,要求釘子戶拆屋還地,是違法占用土地,結果1、2審都是林陳海勝訴。但2018年12月最高法院更一審,卻判決5戶住戶勝訴,不用拆屋還地,釘子戶勝訴;這意味著未來這5戶將可以參與都更,全案還可以上訴。 國內大型建商分析,釘子戶如果妥協,拿地主的錢走人,是完全無權分配豪宅。他們要力爭到底,就是為了分回豪宅坪數。 如今《都更條例》三讀通過,長期參與都更的建築師分析,林陳海家族有3條路可以走。 第1,林陳海家族已經持有多數土地,以及取得多數地上戶的同意,仍可繼續走都更流程,再請地方政府代拆釘子戶。第2,走危老程序,另外把釘子戶的房子高價買回來,流程會更快。第3就是等釘子戶老死,因為他們沒有土地權無法繼承。 宏道法律事務所律師蔡志揚認為,修法後,實施者可以透過地方政府協調後代拆整棟建築,因此縱使有少數的釘子戶,仍可進行都更。台北市政府都市更新處官員表示,他們知道這塊土地要都更,但實施者還未正式送交都更流程,未來北市府也會密切關注。

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