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REITs 大咖來了

相較於景氣低迷的住宅市場,台灣商用不動產市場近來展現曙光。REITs再起,讓一般投資人有切入商用不動產的投資機會;但與此同時,政府也應加緊改革步伐,放寬行政管制,讓REITs市場更加活絡。

小資族輕鬆當包租公  獲利打敗定存

小資族輕鬆當包租公 獲利打敗定存

市井小民如果看好未來商用不動產發展,要買下一個商場、一個辦公大樓,簡直天方夜譚,但是透過REITs(不動產投資信託),就能用小錢當包租公。 世邦魏理仕(CBRE)董事總經理朱幸兒,是商仲圈知名的「女戰將」,她對房市的變化嗅覺敏銳,曾經投資過的地產遍布紐約、澳洲、巴黎、越南等地。近來她發現投資REITs是個不錯的理財方式,「買下一棟不動產,要負擔買房時的土增稅、賣房的資本利得稅、持有期間的稅費,還要擔心管理維護,以及房客不繳租等,有了REITs,一樣是投資不動產,卻不必煩惱後續問題。」 REITs是典型的完全收益(total return)產品,元大投信實質資產投資部指出,法規規範REITs九成獲利都須配息,並且享有10%分離課稅的優惠,投資REITs兼具穩定收息、資產增值,獲利來源除了有高現金股息外,還有來自於價格成長的資本利得,優勢相似於股市加上債市。 9成獲利都須配息  享有10%分離課稅優惠 此外,REITs同時具有「分散性」和「流動性」的特色,分散性是指,一檔REITs如同基金,投資組合包含多種物業的證券化商品,因此買一檔REITs等於同時持有數個標的,甚至幾百個商業物件,降低投資單一不動產物件的系統性風險。流動性則意味,REITs等同於股票交易,讓投資人更輕鬆的做不動產投資交易,資金流動性風險大幅降低。 比較REITs與其他股債市中長期的表現,元大投信實質資產投資部以全球REITs的績效表示,過去10年來看,REITs每年平均報酬率為11.7%,加上平均配息率4%,表現不遜於全球股市的平均報酬率15.1%、美國的14.5%、台股的14.2%,顯示REITs在一定風險程度下,有創造穩定成長報酬的特質。 元大投信觀察,在景氣循環觸底回升,且低利率的環境時,REITs報酬率容易見到超過20%以上的年報酬率。但相反的,若在景氣進入末升段,如2016至2017年的升息循環,經濟數據持續復甦的狀況下,股市的投報率就會高於REITs。 以台灣目前有績效數字的5檔REITs來看,殖利率都約在3%上下,近年的殖利率區間則位於2.4 ~3.9 %。朱幸兒說,REITs與其他股債市資產類別的相關係數低,適合穩定的長期配置,表現也都比定存高,若持有的REITs被清算,也能享受不動產增值的成果。 不過,元大投信提醒,國內REITs投資標的較少且集中,主因規模化的商業物件並不多,且皆由集團發行,物件過度集中又主要位於投資收益率極低的台北,台北市精華商業區商用不動產的平均租金收益率僅2.3%,為亞洲區域內僅次於香港的低投報率,因此在物件不夠分散且投資報酬偏低的狀況下,流動性明顯偏低。 都更行情可望加持  留意房地產景氣與利率變動 儘管如此,還是有REITs試著想改善投報率,第一太平戴維斯總經理黃瑞楠以國泰1號為例,管理單位已規畫將台北中華大樓辦理都市更新,都更後的樓地板面積將增加5成,由原本的5400坪增至8600坪,而租金也可由現行的每坪1300元大幅提升。目前據傳日本西鐵將承租5樓以上的旅館空間,引進30年歷史的索拉利亞西鐵酒店(Solaria Nishitetsu Hotel)品牌。 總的來說,要挑選好的REITs投資,大環境除應注意房地產景氣變動外,也應考量利率變動,因利率上升會使借貸成本增加,以致降低槓桿報酬;此外,投資人也可能因為利率上升轉向更高收益的商品,導致股價下跌。小細節則須留意不動產管理團隊的經營能力,並考量該團隊是否積極操作、投資標的是否多元。

新加坡憑什麼成為亞洲第2大市場?

新加坡憑什麼成為亞洲第2大市場?

台灣的國土面積是新加坡的50倍,人口是4.5倍;然而,星國至今有39檔上市REITs,占股市總市值6.5%,而台灣只有6檔,占股市市值僅0.22 %,兩國發展REITs的時間相近,市值規模卻相差20倍。新加坡更成為僅次於日本的亞洲第2大REITs市場,甚至吸引外國的上市櫃公司至新加坡發行REITs,值得台灣借鏡。 檔數多、連結標的多元  報酬率高達5%至11% 根據元大投信實質資產投資部統計,台灣REITs標的、檔數、規模皆比新加坡保守,台灣6檔基金中,管理的標的僅21件;反觀新加坡僅前10大REITs,管理標的便達650件,標的多元包含辦公室、住宅、百貨商場、物流倉儲、工業、旅館、數據中心、醫院、長照中心等,還跨足到海外,投資到美國、澳洲、英國、日本、德國、南韓等。台灣至今沒有一檔REITs擁有海外標的,整體的收益率也僅2.5至3.5%,不像新加坡高達5到11%。 新加坡的REITs相當國際化,熟悉REITs法令的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀表示,由於新加坡REITs一開始即未限制基金投資的區域,因此新加坡REITs除投資的不動產種類多元外,投資資產的區域也相當多元。 例如,「Fortune Real Estate Investment Trust」的投資標的便位於香港,並於2010年在香港證交所上市,成為第一檔在新加坡及香港兩地雙重上市的REITs。之後陸續有以日本、印尼、印度、中國等地為主要投資的資產,在新加坡REITs上市。 高力國際調研部董事李日寶也以2014年上市的「Frasers Hospitality Trust」為例,名下共有15個旅館與服務式住宅,分別位於新加坡、澳洲、英國、日本、馬來西亞與德國,說明開放程度。 稅率誘人、投資架構彈性  即使素地開發案也能投 谷湘儀說,由於新加坡幅員較小,適合的投資標的相對有限,當新加坡本地資產的租金收益率不如預期時,管理者為維持REITs的績效,會投資收益較高的海外資產,所以投資海外不動產占新加坡REITs不動產淨值的比率逾35%。 此外,新加坡REITs還積極擴增資產組合,台灣則不然。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠指出,過往10年,台灣各檔REITs合計僅透過融資申購3三筆國內不動產,投資金額共計69億元,包括新光1號增購新光信義華廈(8.71億元)及中山大樓(32.08億元),富邦1號增購中崙商場(22.6億元)。 李日寶以新加坡第一檔上市的不動產投資信託基金「CapitaMall Trust」為例,2002年上市時,初始投資標的僅有3個商場,資產規模為星幣8.95億元(約200億元新台幣),透過積極操作,最慢兩三年就會調整組合,2005年時,甚至一年就購入4件標的;15年過去,該檔基金的的總資產已增長約星幣105億元(約2355億元新台幣)。 特別的是,「新加坡彈性的投資架構,除直接持有不動產外,還可透過特殊目的信託或公司等方式間接持有不動產。」李日寶說,好比CapitaMall Trust在2011年聯合CapitaLand Limited、CapitaMalls Asia Limited等共同成立特殊目的信託,向新加坡政府取得Jurong Gateway Site的開發案,且這項開發案是素地,並非一般已在收租的商用不動產,新加坡政府也給予正向支持。 星國政府為了推行REITs,多次調整推出稅收優惠政策。黃瑞楠表示,目前新加坡REITs的個人投資人,股息收入免徵所得稅 ,而台灣原先是6%分離課稅,2010年提高至10%,儘管釋出善意,卻仍不及新加坡優惠。 平心而論,新加坡是一個國土不大的小國,受限面積,能被轉手買賣、建設開發的商用不動產標的有限,卻一樣能透過政府支持與靈活操作,擁有活躍的REITs市場;台灣,又為什麼不能?  

REITs大咖來了!商用不動產愈來愈熱  百億基金活水挹注

REITs大咖來了!商用不動產愈來愈熱 百億基金活水挹注

今年以來,商用不動產的熱度加溫,台北南山廣場辦公樓一室難求,租金每坪上看5000元;台商回流找廠房、遍尋工業地;華固、興富發、長虹等指標性建商也轉移目標至商辦、廠辦、飯店。連帶地,暌違10年,台灣今年又有兩檔REITs(不動產投資信託基金)問世。 用10000元,就能投資台南Focus百貨或是桃園台茂購物中心!今年7月上市的REITs「圓滿1號」,標的包括台南Focus百貨、新北市板橋板信銀行家大樓。此外,日前獲金管會核准的「樂富一號」,擁有桃園台茂購物中心一半產權等標的,目前也正積極籌備,最快12月上市。長年被形容「一動也不動」的台灣REITs市場,似乎又動了起來。 為活絡房市,台灣2003年通過《不動產證券化條例》,兩年後,首檔REITs「富邦1號」正式上市。2007年,台灣REITs檔數共有8檔,達到高峰,之後市場趨於冷淡,未再有新的REITs發行,且2012年起,陸續有3檔被清算下市。儘管REITs每年有穩定配息,但檔數少、波動低、流動性不佳等特性,總讓投資人興趣缺缺。 全球REITs蓬勃發展 台灣反縮水背道而馳 熟悉REITs法令的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀表示,相較鄰近的日本REITs發展,日本首檔J-REIT在2001年問世,至今已有61檔J-REIT。高力國際調研部董事李日寶也說,與台灣同時發展REITs的新加坡,到現在已近40檔上市交易基金。 此外,相較於新加坡股票市場的總市值約7800億美元來看,有6.5%是REITs商品,美國22兆美元的市值有5%是REITs商品。台灣擁有約1兆美元的股市規模,REITs的商品卻只0.22%。 根據安永(Ernst & Young Global Limited) 2016年不動產投資信託基金報告,全球REITs市值在2010年為7340億美元,2016年7月上升至1.7兆美元;其中,美國REITs市值成長147%,非美國的REITs市值成長100%。反觀台灣REITs市場規模縮減,與全球市場蓬勃發展景象背道而馳。 「REITs不單是金融操作,在國家經濟發展、企業國際化上更扮演重要角色。」第一太平戴維斯總經理黃瑞楠舉例,萬豪集團(Marriott)於2016年併購喜達屋酒店集團後,在全球122個國家擁有逾5700家酒店,119萬間客房,成為全球最大的酒店集團,其關鍵手法就是REITs。 錯誤的主管機關編制 REITs猶如一攤死水 1993年起,萬豪透過新成立的萬豪地產REITs,進行資產證券化,將原本的飯店資產分離,回收原本投資在飯店不動產的現金流,改變原本飯店營運的重資產特性,拿資金改造翻新,提升獲利率,再出售不符合長期戰略發展的物業,得到的資金再來收購良好資產;在不斷循環及靈活的財務操作下,一步步造就萬豪王國。 亞洲私募基金子樂投資總經理胡穎森也表示,過去香港有一系列國宅一樓的商鋪,環境髒亂、生意不佳成為治安死角,REITs進場派大量人員管理、整頓後,「市容改造、租金提升、人潮變多,大家都賺到錢了。」 REITs活絡,最直接的反應便是國家有稅收,相關的商仲業者和律師事務所皆有生意可做;對於投資人而言,可以藉由REITs參與並享有大型商用不動產的投資獲利與租金報酬。但既然REITs活絡是國際趨勢,又能為政府、產業、投資人打造3贏局面,為何台灣REITs猶如一攤死水?這恐怕是冰凍三尺非一日之寒。 首先是主管機關態度消極。台灣REITs的主管機關是金管會銀行局的信託票券組,打從一開始REITs就被定義為一樁不起眼的小業務;加上銀行局的業務龐雜,若業主靈活的操作不動產,會為銀行局增加許多審查手續。所以該機關長期以來傾向「不鼓勵」,而業者不增資、不買賣、不投海外商用地產,等於不找麻煩,就是主管機關眼中的乖寶寶。 再者,管理機構心態保守。台灣REITs是以信託方式來管理,而現行台灣的受託機構為銀行,擁有決策權,「富邦1號」、「國泰1號」、「富邦2號」由土地銀行負責,「新光1號」、「國泰2號」則是兆豐銀。但銀行的專長並非管理、包裝不動產,對房市的靈敏度不足,「加上銀行作法通常保守,只求抱著維持原租約,不變就不會錯的心態。」專家說。 據了解,6年前陸續有3檔REITs被清算下市,就是因為受託機構和管理者都不作為,「房地產價值高漲,他們可以將部分資產賣掉,把賺的錢分給投資人,再找別的標的物;但他們不願意,長年投資的股東對REITs市場失望,乾脆提出全部清算下市,用最極端的方式出場。」業界人士指出。 申請流程繁瑣耗時 禁不起景氣翻轉波動 反觀,國外的決策權多是由管理機構負責,以日本、新加坡來說,這些管理者多半具不動產經驗的地產集團,如日本的三菱地產、森大廈(MORI);新加坡的Keppel等。他們追求績效,汰弱留強,對地產操作靈活,吸引投資人,因此歷年報酬率也都高於台灣。 第三,申請流程繁瑣。在台灣REITs要上市,必須先與賣家談好價格,也明確指出要買哪件標的,再送機關審核,從審查到通過往往動輒7、8個月到1年以上,時間冗長;當中若遇上景氣翻轉,價格波動,賣家等不及,或有其他買方出更高價搶下,這樁REITs就破局,前功盡棄。 專家表示,REITs上市前,當中的每棟大樓都規定要兩個鑑價報告,且必須委由大型的鑑價公司,兩家鑑價完,還須找第3家對前兩家出允當性意見,再送到內政部地政司、金管會審查。但全台上市櫃公司若買一定金額的不動產,也不用將鑑價報告送主管機關;全球其他市場的REITs發行,主管機關也沒規定要送鑑價報告,「台灣REITs是唯一規定要送鑑價報告給主管機關的國家。」 第四,成為壽險公司財務操作工具。2004年,適逢SARS風暴結束,整體產業景氣才從谷底開始復甦,而部分壽險業在當時面臨資本適足率不足的問題,REITs的出現,恰好為壽險業解套。 壽險業將自有資產包裝成REITs賣出,一方面可認列資本利得並改善資本適足率;另一方面,集團以創始機構的名義投資,並成為該檔REITs大股東,而REITs的管理機構也是由集團內之子公司或是大股東之公司擔任。如富邦一號由富邦建經,即使名義上達到「真實出售」,但是實際上仍然間接擁有掌控權,表面上是支持政府政策,但改善財務問題才是目的。 壽險業不漲租不賣樓 商品失去原先發行美意 專家表示,起初發行人立意本非活絡市場,自然對於買賣的靈活操作處於被動狀態,「你去攤開壽險分給投資人的股利,會發現這12年來是一條水平線,表示股利都沒有增加,租金亦是,但房租並沒有完全停滯。」另外,壽險的REITs大都租給關係企業,如何漲租? 壽險公司從第一檔2005年入市以來,房價保守估計都已上漲5成甚至翻倍;但是國內壽險身為REITs的大股東就是不會賣,「每年現金流量沒有成長,也不會分潤,股價不動,像極了債券,失去REITs原有的發行美意。」 業界人士指出,美國原先發行的出發點,在於商用不動產全掌握在資金雄厚的人手中,市場只有少數買家在玩,價格不透明,政府為了讓全民都能參與,發明了REITs;沒想到長年來在台灣,仍是只有「少數」壽險在玩,失去REITs最寶貴的精神。 兩年前,REITs開放可以投資境外不動產,但因須載明確定標的再申請,時程過於冗長,產生如前述景氣波動問題,以致雖開放,卻無人申請。又台灣REITs其實可以追加募集,比方他國可以隨時間擴大基金規模及新增投資,但台灣10多年來並無任何一檔追加,熟悉法令的專家說:「政府表面上說什麼都沒有反對,但是設下層層關卡和審查,以及要繳交的文件資料之多,曠日廢時,讓人連想提出的意願都沒有。」 鬆開法令緊箍咒 台灣也能和世界接軌 購物中心協會理事長蔡明璋認為,成熟、有競爭力的國家,政府都力推商用地產發展。(圖/黃郁修攝) 購物中心協會理事長蔡明璋表示,綜觀全球許多企業與國家因為資本市場的協助,商業地產蓬勃發展,造就地標型建築,進而發展成全球企業,帶動國家經濟繁榮;REITs便是一個促成理想的投資工具,應被廣泛應用。 專家一致認為,台灣REITs法令的緊箍咒,牽制了國內的不動產、金融市場發展,像是主管機關、信託制、不彈性的投資架構,以及《台灣不動產證券化條例》開始便受限於「不動產」的定義,現況是無法援引至公共建設等基本問題。建議政府支持除直接持有不動產外,還可透過特殊目的信託或公司等方式間接持有不動產,或是能直接取得素地以開發收益型不動產,再把許多實質審查程序改成核備制,開放國外REITs來台掛牌,若都能一一改善,期待台灣未來也能跟上世界的腳步。

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