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失控的工業區

10月以來在美中貿易戰陰影籠罩下,台股上演大逃殺戲碼, 面對加權指數萬點失守,投資人的下一步該往哪裡走? 大盤動盪之際,投資人不妨回頭檢視公司基本面, 看3位達人從財報中抽取出三個最為關鍵的數字密碼, 他們堅信,只要這三個數字夠「好」, 再加上近來股價大幅下修,已經讓股價變得更「公道」, 就能透過這「三好一公道」的選股術, 在股市中持盈保泰,甚至翻倍賺。

工業區管理多頭馬車  中央也管不到地方》台灣土地資源珍稀開發要有戰略觀

工業區管理多頭馬車 中央也管不到地方》台灣土地資源珍稀開發要有戰略觀

企業回台投資台灣熱度漸增,連帶凸顯工業用地嚴重缺乏的問題,正由行政院院長賴清德親自帶頭尋求解套;然而,一味增加供給量不是釜底抽薪之計,而是要回到制度面檢討,包括工業地應有統一管理單位,出售(租)後落實管理監督原則,以及政府不能來者不拒,應該要篩選產業類別,引進高附加價值行業。   4萬公頃工業區成三不管地帶 統合管理機制應是首要目標   在台灣要申請設立工業區,主要透過三條管道:一、依據《產創條例》編定工業區;二、透過《都市計畫法》作區域變更;三、按《區域計畫法》開發工業區。《產創條例》的主管機關是經濟部,後兩者則是內政部; 至於申請者則從中央部會、地方政府到一般企業均可。  然而,開辦工業區程序不困難,後續卻沒有監督機制,導致外界詬病工業區土地閒置情況嚴重。去年11月,《產創條例》修法三讀通過,針對工業區閒置土地,經濟部可以採取強制拍賣的積極手段,避免私人囤地。只是這項政策並沒有同步導入《都市計畫法》與《區域計畫法》,內政部沒有任何政策工具,可以強迫企業釋出土地。   根據內政部統計,目前地方政府透過變更地目設置的工業區,總面積高達4萬4150公頃。但當中究竟有多少閒置土地,卻沒有統計。內政部營建署署長吳欣修坦承,他無法確定,經濟部工業局則透露,根本沒人正式清查,高達4萬多公頃的土地,竟成為政策的三不管地帶。  對於地方政府送件申請開發劃定工業區,內政部審查重點在於,其範圍是否有觸碰敏感區域,例如優良農地或是水源保護區等;有無用水、用電的設廠配套,或是聯外交通道路等,則不在內政部審查範圍。工業區開發後的監督管理職責,則均由地方主導。吳欣修坦言,開發工業區的過程缺乏整體性規畫。工業局副局長游振華則說:「是否有需要整合,就要由更高行政決策者來衡量。」  顯然地方政府設計規畫遞件送入審查,內政部把關機制失靈,導致工業區開發後放任閒置,浪費土地資源,中央政府應盡速統合管理單位。  日前經濟部公告工業區閒置土地地主名單,更可看出中央與地方的不同調。工業局9月開出第一槍,對外公告工業區閒置土地地主名單,囤地大戶的燁輝、中纖與正新等立即感受到外界壓力。工業局進一步期待,地方政府可以比照辦理;但至今,卻沒有一個地方政府願意跟進。  桃園市長鄭文燦受訪時就認為,經部對於「閒置」的認定有檢討空間,畢竟廠商有時受到景氣循環,不一定按照原計畫執行,不應被認為是放任不用。對此游振華回應,現階段要對付囤地戶,「我們給地方工具,就看地方要不要用而已。」  工業局工業區組長陸信雄則強調,當初政府向人民強制徵收取得土地,讓企業興建廠房生產,如果企業不用,就必須讓出來給其他人使用,這才符合當初政府徵收的目的。   地方政府迴避土地閒置問題 工業局:不用的土地應該讓出來   此外,行政院前副院長杜紫軍認為,台灣土地資源趨於珍貴,「土地價格只會漲、不會跌。」廠商開出需求,多半有儲備土地內涵,喊出的面積可能是大於實際需求,面對這波搶購熱潮,政府應該要重新思考招商定位。  一旦農地變成工業地,想要恢復原貌恐怕相當困難;現行許多老舊工業區,產業結構已調整或是外移,卻沒有退場機制;有些高汙染的產業,台灣是否全盤接收?這些都需要全盤規畫。政府應篩選出真正合適在台灣投資行業,找出附加價值率高的產業,才不會陷入無限量供應,卻仍舊無法滿足業界需求的困境。

揭開燁輝6萬坪土地閒置12年的真相

揭開燁輝6萬坪土地閒置12年的真相

全台哪一個工業區最乏人問津?問了許多仲介與業者,大家都不約而同地說:「屏南工業區!」翻開經濟部工業局所公告的閒置土地前5名企業名冊,第一名就是燁輝,而燁輝在屏南工業區持有高達22萬平方米(約6.6萬坪),幾乎將近台北市大安森林公園的大小,而且一晃眼就是12年。  近來,有家做資源回收的回流台商,欲找大面積的土地擴廠,去看了單坪價格僅2.5萬到3.5萬元的屏南工業區,卻因產業限制被打了回票。遍訪不少工業地專家,他們對屏南工業區一致的印象是:「遙遠、交通不便、招工不易、產業限制」。  一位熟知屏南工業區開發史的官員透露,當初規畫屏南是希望高汙染產業可以進駐,後來屏東縣政府強調屏東是農業大縣,不歡迎汙染產業進駐,「屏南工業區等於被地方政府封殺,讓產業自然淘汰掉」。  業者怨地方政府封殺 高汙染產業成了夾心餅   屏南工業區橫跨屏東縣佳冬鄉及枋寮鄉,從高雄市區一路往南,台一線兩側的風景愈顯荒涼,空地、草叢、低矮的房舍擦窗而過;50分鐘後,汽車駛入屏南工業區服務中心,經過鋼鐵、鋼構廠,各廠區空地多,沒什麼工人,道路上的卡車也零零星星。  已有31年歷史的屏南工業區,規畫可供建廠面積為210公頃(約8個大安森林公園面積大小),屬於綜合性工業區,聯外的主要幹道有台1線、台17線,生產中的廠家有84家,開發面積逾80%。所以屏南工業區組長許丙欣一見記者,便直喊冤,他攤開屏南工業區廠商平面配置圖說,除了燁輝外,全廠區的工業地全部占滿,皆有企業在生產,「鋼構業者因為產業特性,忙著出貨時也要加班趕單,鋼材都堆放到大門前,這家前陣子剛忙完,現在訂單已經消化,看上去才會空空蕩蕩。」廠區內不乏鋼鐵業的上下游,常有這類現象。   燁輝提出改善企畫 政府協助輔導,將辦投資說明   據了解,當初燁輝買下這塊地是為了企業儲備用地,規畫要做不鏽鋼煉鋼廠,門口的安全島也為燁輝刻意拉開一大段距離供大卡車迴轉進廠。後來受到民眾抗爭,便停了下來,隨著時間演進,當屏東和高雄都被劃入空汙總量管制區後,設廠變得更加困難,因為若採重油,空汙排放標準就不一定會過,但若採取天然氣,也不成,因為屏南工業區是全台唯一沒有天然氣的工業區。  許丙欣說,天然氣管線在民眾的抗爭下,有一段一直未完成,屏東縣府和工業局屏南服務中心協調多年未果,仍持續努力中。  土地仲介業者表示,燁輝閒置期間也曾想過要出售土地,但因面積過大,沒有單一企業吃得下來,燁輝又不願小面積分割,多年前曾出售部分面積給化學製品製造業的安德魯材料公司,還為其開設道路,但至今安德魯的這塊地,一起被「關在」燁輝的大門之後,一樣閒置。  許丙欣指出,燁輝在被經濟部公告前不久,就已經提出改善的企畫草案,預計選舉過後會向縣府辦投資說明,大致會提出利用現有的20甲(約5萬8000坪)做電弧爐煉鋼廠,而在環保方面也會做好汙染防護設施。  負責工業局土地活化的仲介、豐禾地產開發總經理黃錠銘觀察,針對全國工業用地閒置面積前幾名縣市,屏東縣名列其中,這些用地分布在屏東、內埔、屏南及屏東汽車專業區4處工業區,且都是私人產權用地,政府只能盡力勸導,而屏南工業區因位處鄉村,投資者進駐意願較低,不妨搭配改善投資環境、產業輔導等政策來吸引企業。  許丙欣期待,燁輝的改善計畫能讓屏南工業區有新的面貌,「從另一個角度來看,屏南是西半部最便宜的工業區,適合現在想大面積設廠的企業」。

桃園產業聚落完整  企業大戶忙卡位

桃園產業聚落完整 企業大戶忙卡位

「以前一年要成交4件才能達成年度業績,現在在桃園買賣工業地,就好比吃20盎司的牛排,1件就夠了。」一名當地工業地仲介業者如此說道。近年來桃園工業區土地價格漲幅高達7成,加上需求面積擴大,過往一筆總成交金額約2、3億元,現在要接到10億元的案子並非難事。  桃園工業用地交易熱絡,主要得利於台商的回流。桃園市長鄭文燦接受本刊專訪時分析,這波從中國回流的台商可分兩類:一種是中國經營成本墊高以及設廠條件變嚴,台商認為「中國經營投資環境未來只會變差,不會變好」,促使企業尋找其他廠區,有的往東南亞、美國或是回台;另一種就是美中貿易戰開打,中國台商的出口成本增加,可以看到這波台商回流多數是製造業。  桃園擁有32個工業區為全台最多, 又以中壢工業區詢問度為高。(圖/吳尚哲攝) 3大熱區價格居高不下 桃園林口工業區單價逼近40萬   此外,來自鄰近新北市的工廠移入,也讓桃園工業用地的需求進一步升溫。桃園市經濟發展局產發科科長簡偉崙指出,今年新北市針對新莊、泰山一帶塭仔圳進行重劃,當地許多工廠老闆被地主告知要重劃必須搬遷,因而紛紛轉入桃園。業界分析,新莊離桃園不遠,加上桃園工業地價格比新莊便宜至少一半,區域性與價格性都相對合理情況下,當然會在桃園落腳。  根據房仲業界統計,當地熱門前3大工業區包括中壢工業區、桃園林口工業區與龜山工業區;其中,桃園林口工業區單坪約35萬至39萬元,其價格已在高點,因此近期詢問熱度最高者則是中壢工業區,每坪約26萬至32萬元。  一位工業用地仲介業者說,近期參加基本金屬業老闆們的聚會,有老闆還在詢問能不能幫他在中壢工業區找到1坪20萬元的土地;他說要的話,也是可能有,但是位置相對不優,距離大馬路會有段距離,地主對行情掌握度較低,才可能找得到。言下之意,想用20萬元價格,已不可能在中壢找到理想的用地了。  其實,中壢工業區價格從6年前的每坪18萬元,漲至今年的32萬元,漲幅高達7成,是僅次於桃園林口工業區,在桃園全數工業區居次高價格,從行情走勢顯示,中壢近年已成桃園交易熱點。   嘉聯益大手筆15.7億元買入桃科一期,創今年以來桃園工業用地總價最高。(圖/黃郁修攝) 桃園市府力圖壓低總價 桃科二期、沙崙園區單價低於10萬   桃園市政府擔心高單價推升高總價,墊高工業區的進入門檻,恐怕會嚇跑許多企業,因此市政府採取開發新工業區方式,透過政府主導把價格壓低,吸引企業進駐。鄭文燦說,目前已經準備開發桃園科技工業區二期計畫(簡稱桃科二期),估計屆時售價每坪8萬元,將會是北台灣最低的工業區。他隨即加重語氣說:「1坪8萬耶!」  緊接著,桃園市府也準備在大園區,位於中油沙崙油庫附近,設立沙崙產業園區,初步定價每坪約10萬元。也就是說,桃園市政府準備一口氣推出10萬元有找的兩大工業區。鄭文燦說,中壢工業區要30多萬元,華亞科技園區要40多萬元,買個1000坪也要3億多元,「一般企業怎麼進得去呢?」政府主導開發新的工業區,對於現在缺地的廠商才會有幫助。   或許是價格誘人,讓上述兩大工業區呈現需求大於供給。根據市府統計,桃科二期廠商欲進駐登記率為140%,沙崙產業園區超過100%。不過,市政府釋出便宜工業地,也讓外界質疑,恐怕會讓有心賺差價的企業或個人,順勢搶到便宜。對此鄭文燦有信心的說:「新的工業區開發模式,不會有這個情況。」   杜絕囤地及炒作 先租後售兩年後再轉讓產權   目前市府祭出「先租後售」原則,前兩年出租給廠商,兩年後檢視承租業者是否有設立工廠,若有完成,才會將土地出售給業者,將產權轉移給私人;若無,市府將會強制買回,藉此杜絕囤地、轉售以及賺價差的行為。  然而,仲介業者觀察,目前大家存有一種「買預售屋」的心態,搶手的中壢工業區近3年漲5萬元,偏遠、冷門的觀音工業區也從每坪4萬元漲到10萬元,所以大家有預期心理,趁著政府釋出便宜土地,準備先搶先贏。  雖然無法避免投機分子,但是業者也不否認,剛性需求存在,桃科二期距海邊近,屆時比較會吸引物流業進駐,或是在桃科一期有工廠,想就近擴廠的企業。整體來看,不論是投資客或實際需求者,都在讓桃園搶地熱潮持續發燒。

全台工業區土地,最新價位全揭露》一個多小時車程價差高達15倍

全台工業區土地,最新價位全揭露》一個多小時車程價差高達15倍

「你找到地擴廠了嗎?」成了最近回流台商的見面問候語。德天國際地產總經理田揚名指出,近期頻繁接到印刷電路板、紙廠、輪胎及電子網通等業者詢問工業地,面積、交通、產業聚落等條件都是考量因素,其中又以價格最令老闆們頭疼不已。   新北產業園區1坪飆破百萬 廠商尋址南移首選桃園   近6年,台灣熱門工業區用地翻倍漲,價格呈現兩極化。從北台灣的新北產業園區到苗栗竹南約90公里、1小時出頭車程距離,工業區每坪土地的價格從116萬元到竹南的8萬元,價差竟達15倍,連帶影響這波企業擴廠地點的抉擇。  北台灣雙北市工業土地價格高漲,新北產業園區(原五股工業區)一坪飆破百萬元已不是新聞。根據實價登錄資料,2016年,五股區的五權路土地便以每坪116萬元成交;土城工業區則是亞軍,從2012年的成交價1坪35萬元,到如今51萬元,現在許多地主的開價已到6字頭。  雙北市高漲的工業土地價格,迫使廠商尋址南移。依據信義全球資產統計,一2018年第1季至第3季,上市櫃公司工業地產交易金額累積達290.24億元,其中,交易件數最多就是桃園市18件,交易金額126.5億元,占比超過4成,於各縣市居冠。  田揚名表示,近期以桃園工業用地最為紅火,尤其以中壢工業區詢問度最多。中壢工業區近六年漲幅,已從每坪18萬元到32萬元,漲幅達78%。目前中壢工業區部分區位開價更來到35萬元大關,行情僅次於林口及龜山工業區。  不過,隨著桃園的價格墊高,田揚名觀察到,近日廠商又逐漸朝向新竹縣及苗栗縣覓地,一方面價格較便宜,一方面廠商群聚發展;許多在中國的台商紙廠紛紛回台獵地,就以苗栗至雲林區間廠址為優先選擇。   台中工業區一地難求 拉升廠商考慮彰濱工業區意願   中部近幾年企業覓地潮,尤以大立光為指標;即使去年、今年都各買了一塊地,仍喊不夠,直說方正的兩萬坪地才是「夢想之地」。從事工業地產買賣逾20年的盧映婕指出,長期以來,台中地區工業用地需求大於供給,許多精華地段已被占滿,尤以台中工業區詢問度最高,當地工業地行情由2014年的每坪18至20萬元,上升至目前每坪行情33萬元;條件好的地,更有地主開價35萬元才要賣,上漲幅度不輸給工業區價位之冠的新北產業園區。  至於彰化,儘管彰濱工業區是經濟部公布名單中,閒置面積最大的,達73公頃。不過,負責工業局土地活化的仲介商豐禾地產開發總經理黃錠銘表示,回流台商中許多都要大面積土地,彰濱1坪約5萬元的平實價格,加上能夠大面積的供給,相較之下也是不錯的選擇,近年來詢問度不低。日前一家鐵管公司,看了兩次便下斡旋金,買下1萬5000坪,未來隨著彰濱機能逐漸完備,廠商進駐也會同步拉升。   大發工業區地價6年漲一倍, 從7萬元漲到14萬元。(圖/陳俊松攝) 高雄臨海、大發工業區6年翻倍漲 新設和發工業區1坪10萬有找   南部主要的工業區需求,仍以高雄為首。高雄從化學肥料、加工出口區,一直到石化產業,始終是台灣工業發展的主軸,相關製造業擴廠的首選。高雄臨海工業區因為鄰近港口、交通便利、產業群聚較完整,整體年產值約7000億元,全台排名前3大,近年的漲幅驚人。田揚名表示,臨海工業區六年漲了133%,從1坪12萬元到現在的28萬元。  大發工業區也不遑多讓,漲了一倍,重點是有錢還買不到,一地難求。合發土地開發公司總經理張俊良表示,由於高雄已經20年沒有新設工業區,且已開發的工業區使用率都達9成以上,且多半老舊,公共設施供給不足,所以當《產業創新條例》通過後,高雄市府推動的「和發產業園區」成為全台第一個政府報編完成的工業區,以8.98萬元1坪的價格,銷售出6成5土地,已經有50家公司確定進駐。  張俊良舉例,像是蘋果供應鏈大廠台郡科技,宣布進駐和發園區投產5G毫米波;台灣按摩椅龍頭大廠督洋生技(tokuyo),確定斥資2.5億元在和發產業園區打造新廠;遊艇設備公司梵達海洋也選在和發園區擴建新廠,目標打造亞洲第一家遊艇百貨公司。未來,高雄還會持續推動仁武產創園區、岡山航太精密園區、橋頭科學園區、南星循環專區與亞洲新灣區等開發計畫,吸引新興產業投資高雄。  此外,值得一提的是,工商業較不發達的嘉義,縣府近來也大力開發、推動嘉義大埔美智慧型工業園區,以及馬稠後產業園區面積共約900公頃,每坪約3.5萬元的售價,普遍低於當地其他工業區的行情價。

企業全台瘋搶地  為何近千公頃養蚊子》失控的工業區

企業全台瘋搶地 為何近千公頃養蚊子》失控的工業區

一位主要生產基地在中國的精密機械大廠老闆,碰上美中貿易大戰開打,急欲回台灣擴廠,打算尋找兩三千坪的土地,目標選定相關產業聚落的台中;然而,尋遍台中工業區、台中精密機械園區等區,卻找不到合意的用地。  「看了半年買不到地,台中工業區1坪價格動輒25萬元,成本太高。」這位年營業額40億元的企業老闆抱怨說,「有仲介推薦我1坪5萬元的彰濱工業區,但太遠了,海風又大。」他抱著最後希望去登記神岡工業區2期的抽籤,「再抽不到的話,我就要去越南了,越南招商很積極。」  解決企業缺地問題,政府找民間搭建媒合平台。(圖/潘重安攝) 另一位想回台擴廠的光電業老闆,面對1坪28萬元的高價,幾經考量終於決定進駐桃園中壢工業區時,卻發現該廠房的排水量不夠大,只得作罷。原來,工業區排水量額度有一定的限制,先進駐的廠商申請了較大的排水額度,後來者就不足了。這位老闆連續在觀音、大園等工業區看了9個月,還是沒有好的下手標的。  其實,找不到合適的工業用地,不是只有鮭魚返鄉的台商才會遇到的問題,就連股王大立光電執行長林恩平也在為缺地頭痛不已。大立光現有廠房無法應付產能的需求,去年7月斥資10.36億元購入4195坪的台中西屯工業區土地,換算單價24.7萬元;今年9月再以8.04億元買下3002坪,單價26.7萬元。  大立光也為土地傷腦筋 回流台商9個月找不到合適用地  但這樣還不夠用,林恩平希望的是一塊3、4萬坪的方正土地;若成,就能大舉招募1萬兩千名員工。「不過,這真的是夢中之地。」林恩平感慨地說。  分析造成這波工業區搶地熱況,主要來自四股力量。最明顯的,就是這幾年台商在中國面臨人事、土地成本上漲,查環保、查稅等不確定風險,陸續回台投資,而今年中美貿易大戰,更加快製造業台商回流腳步。負責工業局土地活化、豐禾地產開發總經理黃錠銘觀察,近期接到的媒合案件多是急單,最好是現成工廠,讓他們一回台就能馬上生產。  第2股需求來自因應未來長期發展而購地建廠的企業。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示,近日台達電斥資20.4億元,陸續購入桃園中壢工業區近8千坪土地;蘋果供應鏈台郡科技投入16.7億元,買下高雄和發產業園區6公頃土地,都屬此類。   地處偏遠、未有產業聚落的鄉下工業區,沒有退場機制無法重新活化土地。(圖/陳俊松攝) 4大需求讓工業用地難求》農地違章工廠轉向,前年曾出現高峰   此外,德天國際地產總經理田揚名指出,傳產業花仙子花7.2億元買下一萬坪的桃園楊梅廠房;而向來在南部發展的廢棄物處理龍頭可寧衛,也以7.22億元購入9千兩百多坪的桃園科技工業園區土地,插旗北部。 第3股需求則是來自外資。仲介業者透露,近期一家在新北產業園區、楊梅、台中都有設廠的日資精密機械企業,想將服務客戶的觸角延伸至南部,欲在台南的交流道附近找兩千坪地設廠。更令人訝異的是,連中資企業都密切往返台灣,評估台灣設廠的可行性。合發土地開發總經理張俊良證實,的確有中國家電企業,來參觀和發產業園區不少次。   第4股購地需求,則來自全台六萬家占用農地的違章工廠。從事工業地產買賣逾20年的盧映婕表示,2016年以來,政府鎖定全國農地工廠,希望違章企業能轉設廠至合法的工業區,否則可強制拆除。因此蔡政府上任當年,工業地的交易量創下近年新高,根據德天國際地產統計,2016年上市櫃公司工業地產交易金額為428億元,其中土地占303億元,廠辦為125億元。  尤其,這股被迫購地的台資勢力,很多是已經發展成為世界級的冠軍企業,例如帝寶車燈、頂番婆的水五金王國,若真要轉往工業區,購地實力不容小覷。工業區主管機關眾多 近千公土地閒置供需失衡   然而,有的老闆缺地急得像熱鍋上螞蟻,有的老闆卻放置空地20年養蚊子,成了鮮明的對比。目前工業區開發有5大法源,一、產創條例,主管機關為經濟部工業局;二、都市計畫法;三、區域計畫法,均屬於內政部管轄;四、科學園區設置管理條例,為科技部主管;五、加工出口區設置管理條例,為經濟部加工出口區管理處管轄,後兩者區域,若廠商要進駐,必須事先審查資格,並只限定承租,把關較為嚴謹。  其中根據《產創條例》,政府盤點出工業局所開發主導的62處工業區,共有344筆,214.5公頃土地閒置;更點名燁輝、中纖、正新、振鋒及中油,是閒置土地的前5名大戶。  而由地方政府及民間開發的工業區中,根據2015年行政院核定的「產業用地革新方案」,閒置土地約305.7公頃,至今沒有更新數字。推估整體依據《產創條例》編定工業區,閒置面積已達5百公頃。  另外,在內政部轄下,由《都市計畫法》與《區域計畫法》所開發的工業區土地面積,至今高達4萬4150公頃,但是內政部遲遲不公布閒置情況,在管理上也較不積極。  知情官員私下透露,全台閒置面積,全部加起來可能達近千公頃,若用保守9百公頃換算,全台閒置的工業地,就高達34座台北大安森林公園的面積。  顯然台灣不是沒有土地供給,而是多數地在私人手上,供需失衡。一位仲介有感而發地說:「想賣出的工業地不是企業想要的,企業想買的又被哄抬價格,造成全面性失控。」  新北產業園區創下全台工業區最貴,依舊不減詢價熱度。(圖/吳尚哲攝) 失控1:工業區土地價格飆漲 新北市1坪交易超過116萬元   首先是價格太貴。根據實價登錄資料,2016年食用油品大廠富味鄉的五股五權路廠房,賣給3C產品周邊元件的先鋒材料科技,單價116.7萬元。黃錠銘證實,近期又有1筆單坪逾120萬元的交易成交,「做工業地產10多年,沒想過有一天新北產業園區(原五股工業區)1坪價格會到3字頭,飆至120萬元」。2012年,該區的單價僅52萬元。  長年在新北產業園區上班的福壽食品北部管理中心協理戴清波說:「五股太貴了,但交通方便被許多企業當作物流中心;周邊只要有人釋出,鄰居就會來買,價格居高不下。」土城工業區也不遑多讓,從2012年的成交價1坪35萬元,到如今51萬元,現在許多地主的開價已到6字頭。  於是有需求的企業把眼光往南移,因此也帶動了當地工業用地的上漲。例如,中壢工業區土地2012年1坪18萬元,今年1坪32萬元,漲幅近8成。同時期,台中工業區的漲幅從15萬元漲到33萬元,漲幅高達120%。高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源說:「過去在大陸批地做製造的台商,往往地都不用錢,一聽到連中壢都要30多萬元,摸摸鼻子往中南部看。」   失控2:產業聚落未成形 徒有工業區,廠商進駐意願低   再來是需求與供給區位不對稱。北部工業區交通便利、人力充足,致使一位難求,價格逐年翻漲,而產業聚落發展腳步較慢的如彰化濱海工業區、雲林科技工業園區,閒置用地就高達124公頃。  以彰濱為例,線西區的規畫北側是迎風面,西北側有火力發電廠,腹地被夾擊在中間,加上一開始的規畫是化工區,化工業者第一批進駐,後來才改成綜合區,「我有客人門一打開,就說走吧,我要回家了!」因為味道太難聞了,一位業者說。  而雲科工閒置面積為51公頃,為經濟部列管全台閒置第2大工業區,行政院前副院長杜紫軍分析,該園區原本要給絲織產業進駐,結果這些產業都外移,沒有形成產業聚落,自然很難吸引其他廠商移入。  黃錠銘表示,為了幫助工業局加速土地活化,「花蓮的美崙工業區懸掛招牌半年,一通電話都沒有打進來,你看多冷清!」不過,黃錠銘解釋,早期在花蓮設置工業區是因為大理石需求,後來禁採,加上產業外移,交通不便,是時代的變遷,應想後續如何改善和解套才是當務之急。  失控3:配套不完整 業者進駐後才發現缺東缺西   此外,運氣好的公司買到地,卻也可能遇上「先天性條件不足」的問題。好比今年3月,國內第一大軟式電路板製造商嘉聯益科技,以15.7億元向旭晶能源買下觀音桃園科技工業園區、完工近80%的現有廠房,建物面積約兩萬多坪。 沒料到進駐後才發現不僅缺水,同時也面臨廢水排放額度不足的問題。桃園市長鄭文燦為尋求解方,目前已指示市府地政局籌畫最短時間興建第2汙水處理廠。  類似案例南台灣也有。例如,閒置40年之久的台南麻豆工業區,地處容易淹水的低窪地帶,以及聯外道路不完善,導致廠商進駐率低。直到今年透過都市計畫重劃,台南市政府編列十五億元,加強排水系統與交通道路,才能重新對外招商。  目前中央政府授權地方政府開辦30公頃面積以下的工業區,無須事前審查,從設計、規畫、開發到完工,統統交由地方自己來,開發完後卻沒有監督管理單位,才會形成工業區開闢了,配套卻沒跟上的弔詭情況。  為迎合這波搶地熱潮,地方政府也加緊開發新工業區。中央政府透過前瞻計畫編定82億元預算,補助地方政府設立「在地型產業園區」,計畫核定至今短短一個多月就將預算申請完畢,基隆、桃園、新竹、雲林、南投、嘉義、高雄與屏東等縣市均提出申請。  失控4:在地產業園區忙救急 申請爆表卻缺乏長遠規畫管理   位於需求熱區的桃園市規畫設立7大工業區,其中,將針對全球記憶體大廠美光用地需求,準備興辦龜山工五擴大案,不過工業區從規畫設計到完工,大約要3至5年時間,是否能趕上美光投資時程表,市長鄭文燦也無法打包票,只能盡量趕趕看。  經濟部工業局副局長游振華認為,政府必須要有「儲備」的概念,不能總是等到廠商提出後,才開始設計規畫,肯定來不及;但為避免地方政府濫開,「只要是走《產創條例》、開發30公頃以上的工業區計畫,將會由經部把關」。然而,換個角度思考,一但地方開發面積低於30公頃,也不是按照《產創條例》編定開發,恐怕將是中央政府鞭長莫及,形成無法檢視開發效益的灰色地帶。工業區開發管理政策,關係著台灣經濟再起飛的契機,政府實應通盤檢討才是。

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