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房市解凍

春暖花開,1、2月稍來全台買賣移轉動數增加近10%的消息,建商大老直言,房市解凍期到了!其中,中南部成交價量表現又比北部地區好,讓外界對2018年房市充滿期待。

3大指標告訴你,房市解凍了

3大指標告訴你,房市解凍了

1、2月通常不是交屋旺季,卻嗅到了房市的春意。根據統計,今年前2月的6都移轉棟數較去年同期成長了9.8%、不動產經紀業包括房仲和代銷等的實際營業額也比去年同期成長6%;從信義房屋的平均成交價中更顯示,六都房價出現緩跌現象,中南部尤其明顯。 根據屋比超省房屋比價平台統計,2018年以來,屋比網站及App每月平均可達300萬的瀏覽量,較去年同期大幅提升3成以上,不僅民眾網路比價看屋的狀況增加,實際進到「呼叫經紀人」諮詢的接單,帶動近2個月屋比經紀人,每人每月接單量也比去年同期增加3倍。 雖然近來傳出不少投資客撐不下去、認賠出售的傳聞,但自住客靠自己做功課,大幅議價成功的故事也愈來愈多,顯見房市已經由自住型買家撐起這片天。 屋比房屋比價創辦人葉國華分析,2016年實施房地合一稅後,只要在1年內買賣房屋者,會被課徵45%重稅,自住則是6年內房價漲幅在400萬元內免稅,讓短期投資客已經在這2、3年間紛紛退場。 指標一 買賣移轉棟數增加 大陸建設董事長張良吉說,房市最差的時間已經過了,「現在是解凍期到來!」 其實,從公開數字可以發現房市解凍的三大跡象。首先是買賣移轉棟數的增加。2016年全年買賣移轉棟數只有24.5萬棟,到了2017年是26.6萬棟,成長8%。交易量增加持續至今,今年1、2月六都買賣移轉量仍增加9.8%。張良吉認為,買盤進場是因為政府打房力道減弱,民眾預估房價不會大幅下修,加上賣方讓利,都是直接因素。 尤其高雄今年1、2月的買賣移轉棟數,近5000戶,年增7.5%;往北走到台南,甚至年增32.2%,在六都中交易最熱。中南部顯然比北部,更讓人感受到房市的溫度。 葉國華認為,2017年交易量回升,主因是政A府未再祭出打房新政策,2018年底也有選舉,預計不會再有進一步動作,他預估「今年有望向30萬棟挑戰邁進。」畢竟2012年以後全台平均年度移轉量是30萬棟,高峰時是37萬棟,要回復要30萬棟,才是平均水準。 指標二 成屋交易價相對持穩 房市的成交量增加,帶動價格相對持穩,這是房市解凍的第二個指標。這個趨勢在中南部尤其明顯。根據信義房屋平均成交價顯示,台中、台南和高雄市,2016年至今年1、2月,即使政府打房,房價仍不動如山。若看雙北和桃園,目前只有新北市持續走跌,台北和桃園在今年1、2月也有微幅走穩現象。 華固董事長鍾榮昌說,「我在高雄感受到房市的溫度。」因為交易價量都已穩住。為此華固5年前買入、至今未開發的近千坪高雄新灣區土地,今年決定要動工,就是看好高雄的買氣回升。 信義房屋企研室經理曾敬德指出,由於2016年房地合一上路,民眾恐慌要繳稅變多,所以買屋者少、賣屋流動性變低,房子砍價成交狀況明顯;現在政府沒有進一步打房,稅制施行後,民眾也逐漸了解影響性,「現在來看的人變多,屋主心態就會拉高,議價接受度就變低了。」 指標三 仲介業績與店數成長 房市解凍的第三個指標,是財政部統計處內有關經紀方如房仲和代銷的營業額與家數,都呈現成長。 據統計,不納入建商自售營業額,以經紀方的營業額,也就是仲介為主,賺取成屋交易的服務費銷售額來看,2017年為3800億元,比2016年成長6%,顯示仲介賺取買賣方共收取約6%的服務費,總體金額呈現成長。 信義房屋與屋比房屋比價網主管皆表示,中古屋與新成屋的成交,是自住型買方比率較高,成屋買了可以馬上入住,較符合自住型買家的需求,服務費用的增加,代表成屋的交易量成長。 不過,這當中只有台北市的銷售額是唯一倒退的市場,呈負10%,但買賣移轉交易量卻是增加9%。屋比研究總監陳傑鳴分析,台北市去年交易熱絡的產品,是1500萬至2000萬元相對低總價的產品,仲介依照總價賺取服務費,因總價較低,營業額也因此降低。 若看國內房仲的上市公司信義房屋業績,其營收有89%來自仲介服務收入,2017年營收成長逾一倍,2018年更是持續熱度,今年1月和2月營收年增率各是65%和32%。 永慶房屋和信義房屋也因看好房市轉強,今年2月各開出5000名和3000名的業務人才需求,祭出保障底薪5萬元等條件,希望能吸引更多好手,在交易量成長時,多搶一些客戶。而財政部統計處不動產經紀方如代銷和房仲的營業家數,2017年也比2016年成長2.8%,顯示該經紀方正因成交量帶動,揮別關店潮陰影。 觀察一 預售屋成交率是回春指標 然而,房市指標看起來充滿春意,就真的代表房市回春了嗎?鍾榮昌指出,房市處於盤整與築底的時候,房價不一定會下跌,可能維持長時間的持平,整理完畢才上揚,「觀察房價走勢,最直接方式是看預售屋。」因為預售屋是期貨市場,反映未來2、3年的房價,如果預售屋沒有漲價,中古屋也不會漲。反之,預售屋讓利如果持續,則會衝擊到中古屋房價。 鍾榮昌分析,預售屋的成交率如果達到6成,就會產生支持預售屋房價走揚的力道,屆時應該才算是房市回春。 根據《住展》雜誌調查,北台灣預售屋價格在2012、2013年房市高點,新案成交率平均是78%至79%,接近8成的成交率;但到了2014年幾乎腰斬,滑落到4成成交率,2016年更是谷底,僅29%成交率,2017年成長至38%,幾乎快回到2104年房市反轉時的交易狀態,但距離鍾榮昌提到的6成還有不小的距離。 戴德梁行董事總經理顏炳立預測,「這2年是房市關鍵,如果全年沒到30萬棟,房價會繼續盤整!」他舉例,自己打球的球友是綁鋼筋的業主,2017年時身兼8個球隊隊長,已經閒到天天打球,自己的板模團隊也沒事做,目前還沒看到明顯好轉,「接下來房市的變數,要觀察銀行房貸逾放比,以及法拍屋市場的量能是否有明顯上揚,恐造成房市再下修。」 觀察二 329檔期北冷、中南熱 整體來說,成屋市場交易量成長,但預售市場發展仍充滿觀望氣氛,以預售為主的329檔期,也呈現中南部熱、北部冷的情況。今年北台灣推案量減少11%,預估金額為1614.9億元;《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,不少台北市說好要推的台北知名豪宅如「ONE PARK」、「陶朱隱園」、冠德信義區豪宅等案件都沒有開案,如果按照計畫進行,實際上北台灣的329檔期會高過去年,主因還是豪宅市場建商心態比較保守所致。 不過往中南部走,329檔期顯得相當熱鬧。根據數字科技統計,中台灣的329推案有583億元,比去年增加4倍,高雄今年也有500多億元案量,都比去年增溫;中南部可說是與北台灣房市兩樣情。 何世昌認為,現在房市交易量回升,建商讓利的狀況已不再如去年明顯,在蛋黃區,民眾要像過去大砍價買房成交的狀況將減少,除非景氣遇到重大利空,才有可能影響房市。  

台南市房市異軍突起 雙北兩樣情

台南市房市異軍突起 雙北兩樣情

數字會說話,若把台灣簡略分成北台灣與中南部。今年1、2月買賣移轉量台中、台南和高雄的年增率平均是17.5%,但是雙北加上桃園的年增率平均僅7.8%,顯示中南部買氣回升的力道比北部足足熱1倍以上。 當前2個月台南的買賣移轉量數字出爐,外界訝異為何增幅會如此驚人,是近年房市低迷以來,少見的火熱景象。永慶不動產永康中華合庫加盟店店東張家驊解釋,台南交易第1名的永康區之所以突然竄出,其中有3大主因,都與台灣產業脫不了關係。 台南市:產業聚集買氣一枝獨秀 張家驊表示,永康距離南科較近,在廠區工作的人會到永康找房。 另外,原本在大陸打拚的台商,近年來因當地政府對環保要求提高,不少台商回台營業,都在永康設廠,例如電鍍、零組件的中小企業相當多。 張家驊進一步說,現在能在大陸混得下去的企業,多半是具有規模,中小型台商若要轉移到東南亞,風險太大,乾脆就返鄉設廠,首選就是永康區。 加上永康區本來的工業區較多,房價相對也平易近人,這3大因素都促成就業人口在永康買房,使永康在2017年時買賣移轉量,就創下近3500戶,平均單價13.1萬元,比起安平區和東區親民很多。 若觀察台南整體房價,自2013、2014年因景氣佳,有拉高一波行情,往後的每一年,每坪單價平均都在13萬出頭間徘徊。 屋比房屋比價創辦人葉國華表示,因過去房市炒作集中在雙北,政府調控房市也以雙北為主要地區,中南部所受衝擊較低,因此隨房市買氣回升,觀察市場即可發現,中南部屋主信心確實反應較快速,對價格期待值也較雙北高。 今年初剛在台南買房的上班族蔡駿廷說,自己買房不是因為結婚,「而是房價根本沒降呀!」已經看房半年多,加上有自住需求,乾脆就下手買了。 蔡駿廷買在台南北區,總價688萬元的10年屋齡電梯大樓,坪數35坪,成交時,也只殺價20萬元左右。他說「房東根本不缺錢,加上看房的人也多」,殺價殺不太下來。 蔡駿廷還很樂天的替原屋主試算,現在房貸利率低,一個月可能1到2萬元的貸款,一年成本頂多20多萬元,沒道理接受買方殺價50萬元,根本就不划算,認為自己談的價格,算下來還說得過去。 台中市:人口移入帶動房市回升 台中已成為全台人口數第2多的地區,連續3年淨遷入人口數達1萬人以上,其中以北屯、太平、西屯3區最多。對照買賣移轉量前3大熱區恰好相符,以北屯區居榜首,西屯區和太平區居次。 以回鄉年輕人為例,今年27歲在台北工作的何先生是工程師,今年也到台中西區買房,西區算是西屯區的核心位置。 他說自己退伍後在台北打拚,實在被台北的高房價嚇到,雖然花半年就可存到100萬元,還是對台北房子的頭期款吃不消,剛工作1年多,就決定把存下來的錢回老家台中買房。 何先生只看了3個月就買下西區的老公寓,總坪數約19坪,總價220萬元。 打算多工作幾年再換大一點的房子。同時,何先生也與公司請調回台中分部工作,決定未來不會再到台北。不僅生活費降低,薪資可與台北相同,存錢速度等於加快,換屋計畫不用幾年就能實現。 台中購屋熱區中,交易最熱的北屯區與第3熱的太平區,平均房屋單價都還在1字頭,西屯區的平均單價則在20出頭萬元。台灣房屋青海加盟店店東簡珞傑表示,台中火車站近年鐵路地下化後市容整頓有成,加上台積電赴中科擴廠帶動工作機會,吸引中部縣市的自住客就業移居。其中,北屯12期和太平區新光段重劃區逐漸發展成熟,西屯也因捷運建設規畫,台中市政府遷入後帶動區域發展,成為房市亮點區。 台北市:買房動能推升市場熱度 若把場景換到天龍國,房價在信義房屋內部成交資料裡,今年前2個月成屋平均房價回到6字頭。官方數字中的成交量,今年1、2月,台北市是北台灣最亮眼的區域,成長達15%。 大陸建設董事長張良吉說,「台北是唯一需求大過供給的地區」,主要是素地少、都更緩慢,不少換屋族群要買新房還沒得找。 以上市公司華固為例,2017年底在內湖陽光街推出新案「華固碧湖天」,總戶數144戶,居然1個月就賣完,平均成交單價82萬元,周邊因3年多沒新案,加上產品是鎖定3房換屋族群,正中市場需求。 華固董事長鍾榮昌甚至說,台北市只要開價不要太離譜的土地,華固都有興趣,顯示在台北市中心推案,現在買氣承接力道強。 以區域分析,永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,中山區向來都是台北市交易最熱絡的區域,因為從套房到豪宅都有,產品齊全,適合各種預算的買方,所以交易最多。目前台北市房價接受度最高的從套房7、800萬至1500萬元,是最受歡迎的總價帶。 新北市:餘屋量增拉大議價空間 與台北市相鄰的新北市,房市溫度仍沒什麼起色。鍾榮昌私下表示,近期有個1000坪的新北市土地,地主要找華固合建,但華固看到新北案量大,如果預計投入蓋1000戶,要花5、6年時間才能去化,因此打消念頭。 華固的考慮不是沒有原因,新北市今年前兩個月的成交量年增率是0.3%,等於是沒有成長,為6都中表現相對平平。 新北市成交狀況冷,新屋卻不斷出籠。營建署資料顯示至2017年底,只有新北市新建餘屋量大幅成長,達1.4萬戶,較2016年成長16%,賣壓最重。這表示新北市的新餘屋多,也打壓到中古屋房價。信義房屋內部平均成交價資料中顯示,新北市房價仍在下滑,平均33.8萬元。 謝志傑認為,新北市供給量大,買方有議價籌碼,未來賣方要繼續讓利,買氣才會回升,不然得要膠著多年,才能把餘屋的量去化。 今年開春,全台房市有融冰跡象,這波買氣除了自住需求,就是要產業帶動人口移居,在台中和台南都可體現到,也可說是房市跟隨產業流動的方向走。  

這樣買房才划算,達人教你「3多1少」不敗法則

這樣買房才划算,達人教你「3多1少」不敗法則

買屋是一門藝術,在現今實價資訊較透明的狀況下,屋主不敢漫天喊價。但依據市況,有人成功議價17%空間,有人只在5%內。根據各地區行情,起初可從10%至20%的幅度開始議價,再慢慢找到雙方可以接受的空間內成交。 但是如何突破賣家的心防?交易前先建立好關係,循序漸進買到划算點,專家建議「3多1少」原則,有這些步驟,不再亂槍打鳥。 「3多」原則 調謄本、查實價登錄、了解周邊行情 買屋前多做功課,多1個步驟可能為你省下數10萬元。第1個「多」的步驟,是房仲業者虎哥告訴自住客一個不可忽略的細節,以往是投資客的議價心法,但自住買家通常會忽略,就是買房前先去查詢土地謄本。 任何人都可以到地政局查詢第二類土地登記謄本,民眾在購屋前可先請房仲查好欲購入房屋的所在地號,並調閱謄本,或可上網查詢電子謄本;查詢謄本的用意在於,看該屋主是否有2胎房貸紀錄。如果謄本上有紀錄在身,代表屋主有資金需求,就能查出屋主是否用錢孔急。若是如此,就能先展示誠意,再拉高議價空間。 第2「多」,就是查詢實價登錄,現在服務好的房仲都會主動提供該屋周邊的實價資訊,但民眾可以再詳細了解社區風評與樓高,這些都會影響房屋價格。例如同1個社區,4樓與10樓每坪單價就可能差到1、2萬元,實價登錄可使買家心中列出1個價格區間帶,例如價差3萬至5萬元內,為同社區的合理範圍,再以最大範圍作為第1次議價。 第1次議價若不成功,可再接再厲,千萬不要一次就放棄,同時也可與屋主表態買屋動機,像是結婚或是為孝親而買,讓屋主產生降價就是做好事的感覺。 第3「多」,是了解實價登錄中不一定有的新成屋和預售屋價格。從事資訊業工作的朱梓銘,近期在新北市五股購屋,看中1戶總價760萬元的20年大樓,最後以630萬元購得,成功殺價130萬元,等於少了17%。他說自己在購屋前先去了解附近預售和3年內的新成屋行情,發現該中古屋單坪價格居然比附近新成屋貴3至5萬,他以此作為證據向屋主表明,最後成功議價。 但他也坦言,中古屋比新成屋難殺價,因為中古屋屋主大多不缺錢,新成屋因為有空屋的壓力,要快速出清,比較容易殺價格。 中信房屋副總經理劉天仁表示,一般而言,中古屋、預售屋相對於新成屋較難議價,主要是開發商在預售時期的銷售成本,通常轉嫁至代銷業者,所以民眾購買預售屋,常常會出現代銷業者想盡辦法成交,但建商堅持價格殺不下去的窘境。 「1少」要領  與賣方打好關係 突破心防議好價 一旦代銷業者因銷售率不佳,建案興建完成轉為成屋時,成屋便成為建商的存貨,此時豬羊變色,建商因為資金及稅賦成本大幅增加,急欲出貨,通常價格比較好談。 除了建商,在景氣反轉前買到預售屋的投資客,也會急於變現。永慶不動產台中10期新光加盟店店東張兆國舉例,台中12期1名投資客在預售時期買下總價4500萬元的別墅,今年成屋後,看到房價不如預期飆漲,想拿回2成自備款,乾脆就賠售5百萬元,以總價1千萬元賣出,等於認賠1成自備款。 除此之外,議價時也有地雷別踩到,少這1個步驟,才不會打壞關係。張兆國指出,第一次的議價非常重要,決定了賣方對買方的觀感。現在很多人聽信傳言,議價一定要從6折開始殺價,通常賣方聽到後,可能會拒絕繼續議價,買方反而錯失理想物件。  

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