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南港翻紅 消費新勢力崛起

南港五大中心產業,站區、軟體、會展、文創、生技,帶動辦公、商場、飯店需求,形成新的消費商機,連三井LaLaport、微風世界明珠都搶插旗。

南港翻紅 台北東區新門戶的商業蛻變

南港翻紅 台北東區新門戶的商業蛻變

2019年商用不動產最夯話題前3名,絕對有台灣3C通路巨頭聯強以每坪100萬元、共50.87億元高價,買下南港輪胎「世界明珠」的頂級商辦12個樓層,打造企業總部,單價創下南港新高。 聯強國際總裁杜書伍看上南港正在成為「台北東區新門戶」,從黑鄉轉身成「站區、軟體、會展、文創、生技」五大中心匯聚的鑽石城,戴德梁行總經理顏炳立用「聯強來了,南港發了,東區旺了,台北興了!」來指出台北房市未來的新春天在南港。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,目前南港較明確的商用不動產開發案中,最大量體是辦公室,粗估至少有20萬坪,將是全台灣新增高級辦公室數量最多的區域。第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,第二則是商場,約莫新增7.3萬坪,旅館則至少會多720間房。(延伸閱讀:看好南港前景 大飯店搶插旗) 5年孵出新商圈,新增3萬個工作機會 黃舒衛說,尤其台北市高級商辦供不應求,信義計畫區趨近飽和,空置率3%左右,企業一屋難求,南港不但緊鄰信義區,而且交通優勢更勝一籌,擁有四鐵共構,東部客運延伸線也剛開通,交通的重要性僅次於台北車站;再加上價格行情、租金水準至少比信義計畫區低3到5成,未來公共建設、大型開發紛紛到位後,勢必從最佳替代方案直接晉升為重要核心選擇。 ▲南港擁四鐵共構優勢, 近日南港—花蓮的客運班次剛通車。(圖/吳尚哲攝) 從存量來看,等於5年內在一個嶄新區域,新增一個南京松江或民生敦化辦公商圈,保守以空置率兩成、每人使用面積五坪計算,等於超過3萬個新增的工作人口將進駐南港,其創造的消費、休閒,甚至居住需求都將帶來爆炸性成長。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,南港站是高鐵、台鐵、捷運與客運四鐵共構的車站,愈來愈多的知名企業總部在此插旗。南港高鐵通車後,潤泰CITYLINK與南港環球購物中心陸續開幕,讓交通、商業機能逐步到位,好比CITYLINK規畫完善,設有辦公室、飯店、商場、影城與停車場,立體化、複合式的經營模式,帶來大量就業機會與人潮,近六年南港站進出人次成長翻倍,幅度十分驚人。 攤開台北市2014至2019年10大商圈鄰近捷運站進出人次變化,最搶眼的是「南港商圈」,進出人次成長達104.61%,增幅居冠,第二名是增幅33.91%的「南西商圈」,第三為33.42%的「松山饒河」,光是一、二名的差距就有70個百分點,南港近乎一枝獨秀。(延伸閱讀:南港購物商場各創爆點 吸金力愈燒愈旺) 捷運人潮見興衰,南港崛起、東區沒落 而10大商圈衰退的有3處,最慘的是「東區商圈」負8.96%,其次是「士林商圈」的負5.66%,第三為「晴光商圈」負2.16%,東區的沒落,正好說明消費行為的改變,新商圈奮起,台北商圈正在轉移中。 進一步從捷運站進出人次觀察,南港展覽館每天進出人次約3.4萬,在108個站之中,排名第17名。丁玟甄分析,由於南港展覽館及南港車站平日及假日的捷運進出人潮沒有太大差異,平日略比假日高出1成,顯示假日有許多非南港居民前來商場消費,支撐起南港商圈。 潤泰指出,南港CITYLINK店因位於車站共構,結合商辦與飯店的複合性開發,所以除了商圈客層外,更多了固定的上班族、交通旅運、商務住宿等多元客層,展現與一般百貨商場完全不一樣的客層樣貌;而根據潤泰自家統計,2019年造訪人次就高達2千3百萬,有一半是南港在地客前來消費,營業額年成長率約5至10%。  環球購物中心則是2016年開幕至今,營收年年雙位數成長,2017到2019年的進館人次增長50%。由於業者看好人潮是帶動業績成長的票房保證,紛紛在南港啟動建設商場計畫,除了已進駐的CITYLINK、環球購物中心Global Mall、中國信託金融園區3家商場,未來南港的商場量體還會加入三井LaLaport、微風世界明珠、國產實業北基地、南港調車場都更、南港商三特公辦都更案等。丁玟甄粗估,既有的約2.6萬坪,新增的約7.3萬坪,合計兩者近10萬坪,大約是信義計畫區商場量體的3分之2。 尤其是三井LaLaport,選擇在南港設立北台灣第一號店,台灣三井不動產董事長兼總經理下町一朗表示,母集團也十分重視與期待該店業績。  軟硬體逐步到位,下一個外商新聚落  黃舒衛認為,南港因為軌道經濟的特殊優勢,產生龐大的交通人流,大型零售設施多與辦公、飯店結合,形成大型複合體,與日本、中國大陸、香港等亞洲國家的發展類似。同時是距離最近市中心的大型綜合零售設施,且除了商品物販外,還有蔦屋文創、親子、體驗、美食、飯店,一應俱全。位置、交通條件、規模、服務類型,都和過去其他零售設施大不同,對於區域客或國外旅客都有吸引力,是零售業盤整、電商崛起的唯一常勝軍。 業者預估,南港未來會有許多智慧大樓、企業總部,加上高鐵、台鐵、捷運、客運的優勢,且周邊自然環境條件佳,成為繼天母、內湖之後,下一個吸引外籍人士居住的新聚落。  ▲未來南港最大的商用不動產量體是商辦,帶進大量就業人口創造消費力。(圖/彭世杰攝)

看好南港前景 大飯店搶插旗

看好南港前景 大飯店搶插旗

2019年歲末六福迎來好消息,旗下的六福萬怡酒店總經理周復華證實,12月營收創單月新高、獲利轉正,「跨年前後我們幾乎滿房。」六福萬怡有465間房,能有如此高的住房率,確實不容易。 六福萬怡挾地利之便,房價有競爭力 2015年,在高鐵尚未通車、商圈未成熟時,六福萬怡就大膽插旗南港,周復華表示,並非冒進,而是政府要打造東區門戶計畫的雛形很具體,重大建設都可預見得到。儘管忍受過一段黑暗期,但隨著南港發展逐漸成形,如高鐵通車業績提升一至兩成、南港展覽館二館開幕又拉升一至兩成,今年台北東區燈會在南港,北部流行音樂中心準備啟動營運,加上日後走路即可抵達的世界明珠商場、商辦、住家,對未來發展很有信心。(延伸閱讀:南港購物商場各創爆點 吸金力愈燒愈旺) 周復華表示,去年底南港展覽館有大型車展,國內外參展、看展人潮多帶動住房率,以及跨年觀光潮。他觀察,現在的國際遊客去台北101跨年,不一定要住在平均房價9千到1萬元的信義計畫區,反而選擇四鐵共構的六福萬怡,旺季均價6千至7千元,除了同在捷運板南線上,隔天從南港高鐵出發到台中、台南都方便,甚至可以搭乘新開設的東部客運路線,行經蘇花改到花東遊玩。 目前,六福萬怡是南港第一、也是唯一五星級飯店,住房和餐飲收入占比約65:35,住房的商務客約占7成,外國客占比85%,2019年住房率約為7成,平均房價近5千元,較2018年成長1成。 周復華說,台北六福萬怡酒店在商務客群基礎上,除繼續掌握企業客戶,爭取潛在商機,也持續積極開拓海外客源,如東南亞、日韓及中國,同時往多元化客群發展,藉由藝文合作、親子講堂等活動,同步運用四鐵共構交通優勢,開發特色深度在地旅遊,開展國旅、親子等市場。 南港另一家新開幕的飯店是老爺行旅,從大廳落地玻璃看出去,左手邊是正如火如荼動工的三井LaLaport商場,右手邊是正在興建的大聯大企業總部,「南港店開幕不到一年,感受南港一直在變,每一塊地都有案子在開發。」南港老爺行旅總經理陳進東形容。 老爺行旅位於捷運南港軟體園區站出口旁的新光南港軟體園區大樓,目前商務客、展覽客占比約8成,住房率約5成,遇到如自行車展、電腦展、自動化展等大型國際展覽,住房率常常能超過8成。(延伸閱讀:南港翻紅 台北東區新門戶的商業蛻變) 老爺行旅緊鄰軟體園區,吸引商務客 陳進東坦言,南港老爺於6年前簽約,當時中信金融園區也才準備啟用,周邊的商業氣息不明顯,消費輪廓難想像;開幕前,周圍仍在建設,該商圈的特性、客層都沒有參考值,直到開幕後才漸漸看到趨勢與定位。 不過由於展覽館二館、國家生技園區等建設都有如期完工,飯店很快的就抓到定位。陳進東舉例,人力占飯店30至40%的成本,以179間房間而言,過去會聘用150位員工,如今僅用60多人,因為縮減餐飲設施規模、增設自助報到機器人,第一年就繳出毛利率26%的成績單。陳進東對南港的未來深具信心,認為3到5年後南港的商業氛圍會很不一樣。 

南港購物商場各創爆點 吸金力愈燒愈旺

南港購物商場各創爆點 吸金力愈燒愈旺

戴德梁行總經理顏炳立用一句話來形容未來台北市南港的商業活動,「在人潮裡做生意,不賺錢也難!」數字可現端倪,南港CITYLINK年年業績成長5到10%;Global Mall南港店2019年業績較2018年成長16%,為Global Mall七店中成長之最,未來南港的商場量體還會加入三井LaLaport、微風世界明珠、國產實業北基地、南港調車場都更、潤泰南港之心等,形成集市效果。 今年經營邁入第5年的南港Global Mall,是與台鐵合作的車站型商場,環球購物中心執行副總經理石傳捷表示,今年跨年沒有連假,但南港店的業績仍比去年同期成長10%,亦是7店中唯一跨年有成長的商場。(延伸閱讀:看好南港前景 大飯店搶插旗) 環球購物中心,每年業績雙位數成長 南港Global Mall自2016年7月開幕以來,每年業績皆雙位數成長,是公司的重點據點。石傳捷看好隨著南港建設完工,如台北流行音樂中心、南港瓶蓋工廠、眾多商辦大樓吸引企業進駐等,未來10年南港業績仍會不斷成長,而且現在才剛開始。 石傳捷坦言,起初設點時因附近商業活動不頻繁,加上高鐵南港尚未通車,地下商場的動線混亂,歷經了一段黑暗期,直到2018、2019年大幅改裝,引進親子娛樂、居家生活品牌及多個商圈獨家餐飲,改裝幅度近4成,業績成長才更為明顯。 目前的經營策略是複合多元,例如餐飲朝向的定位是快速、便利,商家須滿足區域附近的家庭採買客,以及附有親子遊樂區如貝兒絲樂園、湯姆熊歡樂世界。石傳捷表示,此與CITYLINK和微風的策略都不同,區隔自然形成。 被問到未來微風世界明珠、三井LaLaport等商場會陸續啟用,擔心生意被搶走嗎?石傳捷笑著說不擔心,因為擁有地理優勢,愈多商場開,代表南港愈熱鬧、人潮更多,「人人都一定要經過我家!」反而業績可期。 LaLaport台灣一號店,主打全客層 一說到南港商場,最令人引頸企盼之一的莫過於「三井LaLaport」,這是三井不動產繼在新北市林口及台中港打造超大規模的Mitsui Outlet Park之後,再次引進日本知名商場品牌LaLaport來台,在南港設立北台灣第一號店,預計二一年開幕。 整體基地簡稱南港經貿園區C3案,位於捷運文湖線「南港軟體園區站」徒步一分鐘,是台灣人壽向台肥取得的地上權,為近期北台灣數一數二的重量級開發案,整體投資金額近4百億元,投資興建開發複合式建築,規畫有三項主體,商場、五星級國際飯店、超A辦,其中商場租給三井不動產。 由於LaLaport是大型購物中心,台灣三井不動產董事長兼總經理下町一朗表示,當初評估據點的首要考量是,周邊5至10公里內有70萬人口支撐,加上1萬2千坪的基地夠大,能形塑4萬坪商場,這在都會區十分不易;而附近持續增加的辦公室、新開的南港展覽館二館,以及不遠處的四鐵共構,湧進眾多人潮,「使這個商場點不斷加分,集團內的評價很高。」 LaLaport目前在日本共有17座,下町一朗表示,主要客群規畫以「家庭」為單位,概念是打造成為一家人可優閒共度美好時光的休閒商場,所以規畫約2千個停車位、250個店鋪,全部是正價櫃,會成為許多日本品牌首度跨足台灣的第一站,磁吸更多慕名而來的客人。 下町一朗認為,南港LaLaport的特色是平日能吸引上班族、假日可引來家庭客消費,一整個禮拜都有生意可以做,不若一般商場可能有週間的淡旺日,而出站就抵達、周邊遍布辦公樓的優勢,像極三井在日本川崎經營的LAZONA商場,這座商場是三井在日本經營績效第一的地方,讓南港LaLaport特別值得期待。 (延伸閱讀:南港翻紅 台北東區新門戶的商業蛻變)

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