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400萬戶老屋拚重生

《危老條例》上路兩年多,為過去冗長的都更程序開闢另一條高速公路,初期核准件數不多,今年以來卻迅速暴增,市場對於老屋改建由冷變熱,這股熱潮在政策利多支撐下,業界看好未來將成為趨勢,這一波危老重建熱,勢必成為點燃都更復甦的引信。

政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

10月,一個假日的早上,台北市某飯店的宴會廳坐滿人群,正在專注聆聽台上演講者的說明。「我們10年磨一劍,這次一定要成功,」站在台前、激動地說著話的人,是發起重建的高先生。 這一件都更案,鄰近熱鬧繁華的西門商圈,重建範圍劃定是一個完整的街廓,面積約達1896坪,牽涉258戶地主。10年前,即使已有7~8成的地主同意改建,這件案子仍然停滯;那天是暌違10年之後召開的第一次說明會,一位坐在台下的地主透露,「我們老家的房子已經70年,這次建商如果找得好,我同意都更!」(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關) 急迫!老屋愈來愈多 都更牛步化,半數房屋等待重生 場景轉往台北市中正區的詔安街,走進一片殘舊矮屋巷弄間,站在巷口等待著我們前來的是洪先生,他的房子申請危老重建,近期終於核准通過,「這裡的房子從日據時代就存在,我媽住在這60年了,」洪先生說,算算這房子也有100歲,以前也有在談都更,但等了這麼久還是沒有動靜。 「房子老舊,本來就要改建,去年地震來時,牆面又多出一道裂痕,」洪先生憂心地說著。直到《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱《危老條例》),建商向洪先生建議走危老重建,可以不用再等那些不同意戶。對於房子能夠重建,洪先生家中88歲高齡的母親欣然同意,「對這裡有感情了,最重要的是,以後還是可以住在這裡。」 對老屋改建重造,其實民眾的需求一直存在,而且蓄積已久,但過去,都市更新一直宛如牛步難行,從審核件數便可見出端倪。21年來,全國核定件數不到800件,每年平均核定40件左右,相當只有1200~2000戶,面對全台410萬戶逾30年的老屋,這樣的都更速度,業界無奈戲稱像搭牛車一般,要等到何年何月才翻新。 ▲(圖/吳尚哲) 轉折!《危老條例》上路 由冷轉熱,業界感受氣氛變化 然而,老屋更新確有急迫性。根據內政部不動產資訊平台統計,光是台北市的老屋比率高達68%,新北市達43%,等於每兩間房子,就有一間屋齡逾30年。 不僅房屋高齡,老化速度更是加快。10年前,全台逾30年老屋有200多萬戶,現今增加200多萬戶,增幅高達一倍,預估10年後,將增至600萬戶。 這些存在的老屋,同時潛藏公共安全危機,包括耐震承受度、海沙屋未能及時拆除等問題。如何能夠推動大面積重建再造,讓公權力適時介入,都是政府真正考驗的開始。 直到前兩年《危老條例》上路,業界開始感受到由冷轉熱的微妙變化。 主攻全案管理、信義房屋旗下的安信建經總經理張峰榮分析,《危老條例》改變兩件事:一是打破重建面積的限制,降低合議的難度;二是同意門檻採取百分百同意,解決依都更程序可能出現少數人綁架多數人居住權利的問題。 危老重建的熱度正持續延燒,在雙北市尤其明顯,可以預期,在未來的5~10年,這個議題絕對會是政府的主要推動政策,從中央到地方全部總動員,至少有3股主要的力量:   中央力推,《危老條例》上路:《危老條例》於2017年5月10日公布施行,一手主導的內政部政務次長花敬群指出,「老屋改建不能再等下去了,」對照人口老化速度,以台北市為例,4年之後,逾65歲人口超過20%,居住在沒有電梯的老舊公寓,等同是行動不便。與先進國家相比,城市景觀的競爭力也大幅落後。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建) 「《危老條例》的立意,強調老屋重建就是要變得簡單、容易。」花敬群解釋,透過獎勵容積明確化、申請程序簡易,可以解決更多的都更痛點,「就連過去鮮少有老屋重建的台中、澎湖,現在也有案件申請。」 地方政府加持,廣開說明會、培訓相關人才:配合中央推動《危老條例》,地方政府也陸續修訂《地方自治條例》,推出相關配套,例如台北市修法放寬危老建築基地高度及建蔽率,新北市則推動「都更3箭」,鎖定捷運周邊、主幹道沿線方圓150公尺至300公尺作為首要改建老屋的範圍,並從防災角度,優先協助危老建築改建。 助力!政策加持是關鍵 鬆綁法令、培訓人才推進速度 此外,新北市政府還特別成立跨局處都更推動辦公室,「過去政府只是受理和審核的角色,現在由機關人員前進第一線,舉辦說明會向民眾宣導政策,截至目前為止,已經舉辦257場,接下來,對有意進行重建的社區,提供最直接的諮詢與輔導。」新北市都市更新處處長張壽文說。 動作也相當積極的台北市,2年前即委託民間機構培訓危老重建推動師,初期目標培訓800人,截至10月20日為止,取得資格的人數高達11019人,參與人數踴躍,設置「危老重建工作站」也已滿100站,不時舉辦說明會,就近提供民眾諮詢服務。 ▲今年是都更2.0元年,政府的多項政策利多,挹注都更量能,期許重建信心。(圖/吳尚哲) 金援!公股銀行力挺 財政部推一把,融資業務強強滾 建築融資限制鬆綁,公股銀行全力金援:為了降低民眾重建財務的負擔,加速鼓勵重建,不只是中央的都市更新基金,提供4年100億元貸款額度,還有官股銀行積極經營重建融資業務,對這股老屋重建的風氣頗有推波助瀾之效。 過去,金管會為避免房市過熱,曾對銀行放款建築融資實施控管,在《危老條例》增訂條文後,金融業可不受《銀行法》第72條之2放款融資比率「不得超過30%」限制,等同加速協助危老重建的資金融通。 目前官股銀行投入這一塊業務相當積極,其中,台灣中小企銀行特別成立「創新金融專案辦公室」專責單位,主要整合業內資源,加速案件辦理,辦公室主任陳銅溪指出,「截至11月為止,承辦融資金融達131.7億元,遠超過今年原訂100億元的融資目標,」顯見銀行投入提供專案輔導、融資及信託一條龍的服務,具有市場需求性。 而由財政部整合8大官股銀行成立的台灣金融聯合都更公司,除了能夠予以金融支持,同時也輔導民眾自主重建,提供與建商合建之外另一種選擇。台灣金融聯合都市更新服務公司董事長林旺根表示,地主對自主重建諮詢相當踴躍,手上收案已有342件,迄今簽訂同意成案已有5件。 受惠於政策利多,這股改建量能正在大爆發。手上已經有4件危老案核准通過、績優危老重建推動師陳妍伶表示,「每週都會接到地主打電話來諮詢,現在人手都有10、20件危老案在進行。」雙北老屋改建發展協會理事長胡偉良也表示,「改建的案件確實變多了,最明顯的是負責施工的工班,都開始忙碌起來了。」 熱度!危老件數3級跳 與過去都更相較,呈倍數成長 市場反應熱絡,直接反映在數字上。根據內政部統計,《危老條例》上路2年多來,截至今年9月底,全國危老重建案已核定273件,等於是平均每年核定約136件;相較於過去都更速度,每年核定40件,數量已經明顯倍數加快。 不只是住宅,這股改建潮也延燒到老飯店。先前馥敦南京館、六福客棧申請危老重建核准,近期陸續還有宣美精品飯店、洛碁大飯店花華館申請通過。「對產權集中、中小型的老飯店而言,啟動重建的誘因很強,」普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示。 由於早期觀光旅館設置規定臨路寬度須達20公尺以上,所在位置臨交通幹道,改建後的價值更高。以台北馥敦飯店為例,位於南京東路上,重建前若以辦公室估算,單坪售價70~75萬元,改建後每坪單價至少有130~150萬元,加上導入品牌建商、飯店式管理,未來單價可望上看150萬元,估計總市值躍增一倍,吸引所有權人相繼投入這塊市場。 然而,在外界一片看好危老重建之際,外界也有一些質疑的聲音。都市更新研究發展基金會執行長丁致成坦言,「《危老條例》的確是一劑強心針,讓原本奄奄一息的人,再次有了跳動的生機,但畢竟是強心針,劑量應該要減少,並不贊同《危老條例》的時程獎勵延期。」 關鍵在於,沒有限制面積改建,容易流於小坪數改建,有違市容景觀和諧,再者破壞都市計畫,公共設施、周邊道路並沒有獲得改善,透過《危老條例》改建是「小針美容」。中華民國地政士公會全國聯合會理事長王進祥則觀察到,目前雙北政府核准件數增加,但其他縣市卻未跟進,箇中原因值得探討。 值得注意的是,《危老條例》施行的前3年,會額外給予10%的時程獎勵,截至明年5月9日為止,距離期限已經不到1年,外界預料會有一波送件潮,未來估計破千案指日可待,而這一波危老重建熱,勢必成為點燃都更復甦的引信。(延伸閱讀:認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋) 展望!獎勵期限不延長 未來將引導至大規模面積重建 像是近期號稱國家隊的國家住宅及都市更新中心推動都市更新,便傳出「捷運圓山站西側公辦都更案」完成招商的好消息,政府主導8件公辦都更,投資金額達478億元,也將啟動都更商機。 對此花敬群指出,「如果輕易延長時程獎勵,對正在努力的人是開了一種玩笑,時程獎勵並不會延期,」取而代之會是規模獎勵,或是容積獎勵遞減,還是希望透過這個方式引導到大規模面積重建,「畢竟危老、都更各有特色,未來都更和危老絕對是雙軌並行。」 危老重建已經為加速都更點燃了一把火,隨著成功重建的案例一一出現,接下來滾動量能一定更快速;這股才剛開始的重建風潮,將一舉改變台灣未來50年的城市面貌。(延伸閱讀:教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包) ▲重建如果整合成功,增值可觀。圖為台北市的中泰花園。(圖/陳俊松)

全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關

全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關

走進已拆屋成平地的新北市板橋新埔案上,在地居住40年的地主莊惠莉,指著空地說,「以前這裡是連棟透天厝,原本是2層樓建築,大家都違建到4、5層樓收租金,我們家也是,因為不往上建,只有你的房子最矮,風水會不好。但是遇到地震就好可怕,梁柱不大卻多承重3個樓層,很多梁柱都龜裂了。」 位於新北市板橋的新埔案,是全國第一個通過的危老案,審查只花了12天、費時兩年整合拆屋,可說是開啟業界危老重建的先河。(延伸閱讀:政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生) 住戶一度對重建無望 建商進駐社區設點溝通 莊惠莉從小就住在這裡,家裡開雜貨店,與街坊鄰居都很熟稔。她回憶,國內大型建商像是潤泰、全坤興、遠雄等知名建商,都曾談過都市更新或是合建,但這20年來都像蘸醬油般,始終無法達成協議。 「有的建商只是來接觸,根本沒談成,就發新聞說都更快談好了,然後股價就漲一波,地主被當成炒股工具。」莊惠莉直言。「多少年過去了,對都更早就心灰意冷!」就算後來唐璽建設也來探詢,莊惠莉也和其他50多名地主一樣,一開始都抱著懷疑的心態。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建) 為爭取住戶的信任,唐璽乾脆就在社區內設立辦事處,像便利商店一樣,隨時讓住戶去談需求,只要雙方滿意馬上就簽約,大幅提升辦理速度。 在規畫新房子時,唐璽也同意地主不規畫店面,保留整棟純住宅;由於規畫符合原住戶的需求,地主分回的一半戶數,約120戶都沒有委託唐璽銷售,而是多數自留;這與其他合建案,地主想要趕快賣掉起家厝的案子很不同。 來到唐璽建設,該公司董事長董景翔一開口就說,「掌握危老,幸福到老」,儼然是危老重建的代言人。他解釋,新埔案的整合時機很好,原本要送件簡易都更,恰好適逢《危老條例》上路,便直接改走危老一途,審查流程比較快速。董景翔說,與地主談沒有什麼祕訣,將心比心就對了。 ▲(圖/資料室) 建商協助排除疑難雜症 傳授危老案3大要領 就像是他拿出準備好的回應稿給採訪團隊,內容工整地打在格子裡。他「周到」的習慣,也是危老案快速通過的關鍵。 唐璽在2015年接觸地主,2017年就完成百分之百同意合建,基地面積941.68坪。新埔案,已經成為預售個案「新璞綻」,今年春天開始銷售,短短2個半月結案,規畫23~40坪,平均成交單價68萬元,甚至還出現沒有搶到房的「候補名單」。 董景翔談到,這塊基地都是屋齡50年的2層樓建築,但很多地主都違建到4、5樓,然後隔套房收租。因此在談改建時,最棘手的是,屋主每月少10多萬元的租金該怎麼辦? 為解決這個問題,興建期間,董景翔協商補貼部分房租收入給房東,其他部分則由改建後增值的房價來彌補。遇上房客租約未到期的狀況,董景翔還親自陪同地主,一一去與房客談解約,並賠償違約金。 由於這塊基地的地主多數年事已高,有些地主擔心,等不到興建好房子,或是藉此機會贈與下一代以及相關稅務問題,董景翔都主動安排代書、地政士協助,幫地主解決問題。(延伸閱讀:認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋) 當然,釘子戶也是重建會遇到的老問題。當時,連棟住宅的中間有戶地主認為,自己的住宅地點較佳,堅持要求多分回坪數;於是董景翔把該戶同排的鄰居都找來,協商大家可否也多分坪數給他,最後才歡喜收場。 有了新埔案的經驗,唐璽目前手上也有3、4件危老重建案在談,為什麼董景翔能成功做出全國第一件危老重建案?拆解唐璽的危老重建SOP(標準作業流程),可以發現3大危老重建的要領。 第1、唐璽偏好找透天厝做危老。相對於老公寓每位住戶的土地持分都很小,地主更多、更龐雜,要談到百分之百同意,要拖的時間比較久。董景翔舉例,新埔案的地主每戶土地持分動輒25坪,與公寓只有6、7坪相較,差別很大。地主掌握度較高,對於想要換房子、提升房價更有共識,決策會更快。 ▲唐璽建設董事長董景翔對整合老屋重建經營有道。(圖/陳俊松攝) 地主單純基地大 局勢底定要加快簽約流程 第2、基地面積要大,才能做好臨路退縮,取得更高容積獎勵。根據《危老條例》第5條規定,現有巷道退縮淨寬達4公尺,退縮部分採淨空設計及設置無遮簷人行步道,且與鄰地距離淨寬不能小於2公尺,符合條件可以取得容積獎勵10%。 以新埔案為例,透過退縮空間、無障礙設施、耐震設計等規畫下,最後取得最高容積獎勵上限40%。董景翔補充,這一定要基地面積夠大,不然退縮怎麼規畫?進一步了解唐璽手上的危老案少則300坪,大則超過千坪,與目前坊間100坪的小基地危老很不同。 第3、簽約流程速度快。董景翔說,大建設公司很難進行都更和危老重建的關鍵在這裡,因為公司體系大,一個地主的要求要層層上報。董景翔則是親自整合土地,只要條件談妥,隨即拿章蓋同意書。董景翔笑笑說,「不要彼此回去想一想,不然又糾結一堆細節,局勢定了就趕緊簽約,才能成案。」 唐璽的靈活度不僅如此。新埔案近千坪的基地,本來中間有個東西向的巷子,為了讓基地更方正,唐璽申請廢巷,而在基地南北向邊側增加一個巷子,等於還給政府土地,兩相都受益。(延伸閱讀:教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包) 建商挑戰不小 地主會不斷測試底線 不過,唐璽也有遺珠之憾。起初,唐璽是談了近2500坪的重建面積,但是當中有地主條件一直沒談好,董景翔乾脆把談定的內側千坪基地先送危老通過,另外的1500坪作為第2期開發。 然而,也因為如此,被切割的地主心生不滿,找來另一家建設公司談合建,演變成這一區有多家建商介入,地主開始選邊站,不斷測試拿到更優的條件,成了董景翔最大的挑戰。 對此,董景翔抱持隨緣態度說,「先去其他地方攻城略地吧,」原來唐璽在中和景德街、永和中正路、北投區都有危老案談得差不多,未來將加速改建。 在這波危老重建的熱潮下,唐璽成了危老重建的開拓者,不少地主慕名找上門要做危老,目前堪稱史上地主與建商合作最快速的代表性案例。

政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建

政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建

全台灣30、40年的老房子比比皆是。一手催生《危老條例》、帶動老屋重建速度加快的內政部政務次長花敬群強調,都市景觀更是未來競爭力課題,透過《危老條例》,從小規模的舊建築做起,就是為了奠定《都更條例》的修正基礎。以下為專訪內容摘要: 催生《危老條例》 立法速度快,也較容易操作 問:都更重建和危老重建的差異為何? 答:都更有最小更新單元的限制,500或1000平方公尺,這要看縣市看狀況來申請,危老則不限最小面積。若以容積獎勵來看,都更其實比較高,可以到50%,而危老重建頂多40%,但由於危老重建的基地相對小,能申請到30%其實就很厲害了。(延伸閱讀:政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生) 其次是租稅優惠,都更有所謂的土地增值稅的優惠,危老則沒有。第3,都更對同意比率規定不同,不需要百分之百同意,危老必須全部同意,也因此,當不用處理不同意部分時,事情變得非常單純。 問:催生《危老條例》的初衷與過程? 答:社會大眾長期對都更都是心死的,所以一開始推動危老時,社會氛圍都是不看好,無論是容積獎勵或爭取百分百同意,簡直是不可能的任務。外界認為,如果要喚醒民眾信賴,可能要下猛藥才有辦法。但我們認為,就是要簡單容易才有辦法推動,所以當初只列了13條條文,立法速度快之外,市場操作也容易上手。(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關) 問:原本設定的目標完成度及滿意度如何? 答:從兩年前推動至今,目前推動成效很滿意,有機會達到總統蔡英文年初訂下的危老案320件,以及都更案100件。其實本來更樂觀,但我更開心的是整體社會感受度,現在走在路上都會聽到有人討論危老。除了建商,仲介業者也很投入,且地政士、建築師等投入量能也非常大。 現在各家業者都很懂危老重建的程序,不用解釋太多,從學習到深化入民間的路徑不會太長。再加上現在有300多成功案例,就有很多可以複製、模仿。這才是台灣需要的一種深化模式,最後長出來量能會很驚人,因為背後是幾10年來的飢渴,可謂「久旱逢甘霖」。 問:危老時程獎勵將在明年5月就截止了,申請案件又多,有可能遞延嗎? 答:再怎麼樣延,也總要落日。當初立法就是想用3年,這背後是一個政策的態度,希望大家努力在3年內衝出一波。如果很輕易延長時程獎勵,那只是讓一些正在努力的、正在溝通在整合的人覺得,原來還可以再拖,民眾也會因此鬆懈。同時也會讓外界覺得,政府當初做這個政策宣示或立法態度的原意,好像變成笑話。(延伸閱讀:教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包) 成功案例可加速複製 未來長出來的能量會很驚人 問:未來可能修法方向? 答:現在還不好對外正式講,還沒有一個很正式的定案,但基本上會採取都更與危老雙軌並行的推廣態度。 我們同時也會檢討《危老條例》中不好的部分,例如改建的基地規模太小。危老原意,是要讓沒有辦法走都更的小基地有機會被鼓勵去改建,未來我們會反過來,不要用限制而是用引導方式,鼓勵重建規模愈大的案子,就額外給容積獎勵。另外,我們也會把危老的簡易精神放入《都更條例》。這次的全版修訂,會讓規定和各種獎勵都更明確。(延伸閱讀:認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋)

認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋

認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋

近日台中傳出有一棟透天厝,屋主賣了10年,還賣不掉;背後的原因就是當初沒有參與土地整合,結果造成開發價值大幅滑落,10年都乏人問津。 其實這棟透天厝所在位置得天獨厚,就位於台中草悟道第一排,鄰近科博館,一旁恰恰緊靠著摩天豪宅「鄉林美術館」,另一旁則是辦公大樓;但透天厝不僅被這兩棟大樓夾擊,房子左右兩側更成為兩棟大樓停車場的出入口,行走路權狠狠被切斷,居住環境也受車流噪音干擾,都市景觀也很突兀。(延伸閱讀:政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生) 突兀街景的背後 重建太堅持己見反而不利 同樣突兀的景象,也出現在地價昂貴的台北市,內湖文湖街上、兩棟巴洛克式風格的大樓,中間硬生生夾著1棟5層樓高的雙併老舊公寓。而在距離新北投捷運站不到10分鐘路程的光明路,矗立兩棟高聳的住宅大樓,有一處凹陷地卻是1間平矮店面,兩者形成強烈的對比。 走在街道巷弄間,不難發現這樣的景象,這些老屋為什麼不願參與重建?綜合中華民國地政士公會全國聯合會理事長王進祥、雙北老屋改建發展協會理事長胡偉良、台灣金融聯合都更服務公司管理部協理李維哲3位專家多年都更經驗,歸納不同意戶普遍存有3大過度期待的錯誤認知: 期待1坪換1坪。過去,雙併4、5層樓的公寓可以把基地蓋滿滿,允建容積率高,但現在有土地使用分區的管制,房子蓋法不能再像以前一樣。 以台北市最常見的第3種住宅區,法定建蔽率45%、容積率225%,即使拿到容積獎勵值上限40%,容積率達315%,每1層樓蓋的面積還是變小,加上扣除現在建築物逾30%高公設比,或是與建商合建分屋,想要1坪換回1坪,難度很高。(延伸閱讀:教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包) 「除非房子所在地段優越,每坪房價逾60萬元,可能性才高,或是採取自主重建的方法,不用和建商分潤。」李維哲分析。 胡偉良補充,住戶還存有「改建房子變高,就是多出來的,建商賺很多,」這是缺乏建蔽率和容積率的相關知識,甚至還有住宅區的土地想比照商業區的容積率的想法。 期待愈晚改建,價值愈高。不少住戶還沉浸在房價上漲時期,以為房子改建不用急在一時,說不定拖得愈晚獲利愈好,背後真的要考量房市的整體情況。 這幾年房市經過一波修正,房價鬆動,雖然出現落底消息,但看不見上漲動能。原因在於,現在新建餘屋量達8萬戶,國內進入高齡化社會,未來供給量多,推升房市價格的需求下滑,很難想像房市還能有以前的盛況。 拋掉房價迷思 房市走勢並非你想像的那樣 期待成為最後一位簽約,條件愈好。以前建商參與都更,給人印象是賺取暴利,讓地主也想分一杯羹,或是投資大筆資金買斷改建的老屋,為了都更順利,因而屈服地主的獅子大開口,但這些現象都將隨著政策有所改變。(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關) 例如走危老重建可以切割不同意戶,政府施行代拆辦法上路,經過公、私調解不成,現在是該拆就要拆,公權力的介入將比以往積極。 其實抱持錯誤認知,等於錯失房子改建增值的機會。老屋若不改建或改建不成,看在專家的眼裡,當1棟房子老了,就像人老了一樣,無論在結構耐震、居住功能都不堪使用。未來房屋可能只剩下土地價值,老屋沒人要居住,淪為棄屋的可能性不小。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建)

教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包

教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包

問:如何認定我的房子符合危老重建申請資格?《危老條例》和都市更新有何差異? 答:適用《危老條例》的建築物,必須位於都市計畫地區、非歷史建築,屬於危老與老舊的合法建築,即符合申請資格。(延伸閱讀:政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生) 而《危老條例》和都市更新最大的差異在於,《危老條例》申請程序簡化,只要提具重建計畫報核,主管機關於60日審查完成,且沒有基地大小限制,1戶也能申請;而都更程序繁瑣,整合面積有其限制,往往時程一拖就是10年之久。 在同意門檻部分,危老必須取得所有權人百分百同意;都更是採多數決,須取得75%及80%所有權人同意。至於重建者最關心的容積獎勵,由於過去都更採獎勵採審查制,獎勵額度不明確,在都更修法過後,將朝向行政審查制,讓審查加速、獎勵額度明確化,所以在這部分《危老條例》就非常明確,目前加上時程獎勵10%,容積獎勵上限值可達40%。如此一來,地主和建商容易評估成本和效益,使得危老申請案件持續增加。(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關) 問:老屋重建可以有哪些方式?選擇自主重建與建商合建有何不同? 答:重建方式大致可分合建、委建、自建。其中,委建是都更過程中,所有權人委託代理實施者合作重建,發包過程採公開招標;而合建則是地主與建商協議談定分回比例條件,其他事由建商處理,包括地主整合、出資建造、餘屋銷售等等。對住戶來說,相對不用負擔重建成本,但更新後要與建商分配權利價值。 不過,市場上建商良莠不齊,都市更新研究發展基金會執行長丁致成建議,地主在選擇建商時,不妨從過去歷史推斷是否有能力承接都更案,「建商的能力和信譽是真正的關鍵,再者,專業度也絕對要夠,」由於都更涉及更新單元劃定、權利變換、估價、產權分配等眉眉角角,房子建得好以及能不能做都更是兩回事。 自主重建是近年興起的模式,加上《危老條例》可以小面積改建,讓不少地主對自主重建感到興趣。自主重建就像地主成立一家公司,自己出土地、資金,重建工程需要的專業技術則仰賴建經公司、建築師團隊等機構,由於專業團隊僅收取固定比率的服務費,因此重建後的利益是所有住戶共享。 台灣金融聯合都更服務公司業務部專案經理林正立舉例,最近簽回自主重建的案子,原本與建商合建,地主和建商分回比是58比42,如果走自主重建扣除需要負擔費用,地主分回比率高達70%,但相對來說,想取得較高利潤,住戶必須承擔30%重建成本,利用餘屋銷售轉嫁風險。(延伸閱讀:認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋) 問:重建房子需要拿錢出來?資金不夠怎麼辦? 答:如果以危老自主重建來說,重建資金依提具重建計畫的前後分為前期、後期。前期包括結構初評、建築師規畫設計、租金費用等,地主須自備一筆周轉金,後期進入拆遷、興建營造等費用,則可以申請都更信保基金每戶300萬元額度,搭配銀行土建融資,多數都可以取得全額貸款。 不過,金融機構仍會進行徵信調查和授信評估,台灣中小企業銀行創新金融專案辦公室主任陳銅溪表示,普遍常見的是,信用卡延遲未繳,聯徵中心留下紀錄以及貸款人還款能力不足,例如60、70歲退休長者,這時透過新屋換舊屋可以解決此問題。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建)  

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