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商辦再起

2019年,可說是台北市商用辦公室20年來的轉捩點,3大需求出籠扭轉市場行情,帶動租金創下新高,5大建商也同步將商辦列為重點產品,業者預估,這波熱潮至少維持3年。

商辦市場強強滾  A咖搶A辦

商辦市場強強滾 A咖搶A辦

最近,有幾個市場訊息格外引發不動產業界注意:台北世貿聯誼社宣布今年10月起退出婚宴市場,將原本750坪的空間改成商辦樓層;國票金控砸下56億元,購入華固預計2020年完工的大直「亞太置地廣場」9層樓;三商美邦3度求售的長春金融大樓終於順利出脫,由泰安產險以37億元標下,規畫做企業總部。 與此同時,外商共享辦公業者也大批湧入台北市搶樓,包括美國第2大獨角獸WeWork、新加坡商的嘉世科(JustCo)等,一次都要拿上千坪的面積,預計下半年推出。JustCo台灣區總經理陳兆慶強調:「現在只挑了3個據點,但目標是5~6個,總共要上萬坪的空間;然而,台北市可選擇的標的只剩個位數,信義計畫區也都滿了。」 冠軍在這裡:1年漲3成 漲幅亞洲第一 隨著各大外資商仲的今年半年報出爐,數據更證明了台北商辦的熱度。外資商仲世邦魏理仕董事總經理朱幸兒說:「從業25年來,第1次看到辦公室租金在1年內有如此漲幅;兩年前你要說信義計畫區每坪可以租到5000元,根本沒人信。」 根據最新的實價登錄顯示,台北101大樓的最高租金紀錄是83樓的每坪4411元,但這個紀錄去年底被南山廣場的38樓每坪4673元超越了。商仲業者表示,目前兩棟商辦指標大樓的高樓層,對外的租金開價,沒有5000元免談。此外,新光信義金融大樓在今年3月揭露19樓以每坪3676元出租,也創下該大樓的新高價。 1年前的101大樓和南山廣場,租金才3000多元,推算起來不到1年租金漲幅3成;內湖科技園區的辦公室租金去年初,單坪價格落在1500元,如今1800元,漲兩成。過去20多年來,台北市A級商辦的漲幅,1年最多不過3~4%,而今竟是雙位數的跳躍。朱幸兒說:「台北市今年的頂級A辦漲幅會超過所有亞洲一線城市,很少有城市的辦公樓是這樣漲的。」 熱度還在持續加溫,PwC普華國際不動產總經理田揚名甚至預測,在101大樓租約逐批到期後,下一波漲租潮就要來臨,說不定會突破6000元1坪。 原因是這樣:上回商旅熱 造成供給失衡 供需失衡是造成這波租金暴漲的主因,第一太平戴維斯總經理黃瑞楠分析,近幾年住宅市場蓬勃,住宅價格遠高於商辦價格,因此建商普遍在取得整棟產權的中古辦公樓後,拆除舊樓興建住宅。就算是維持商業用途,因為前一波的觀光熱潮,主要商圈有許多整棟或連續樓層的B級或C級辦公樓,被轉作商旅,例如新纖松江大樓、亞洲廣場大樓多個樓層、重慶南路辦公樓、合庫襄陽大樓等,都使得市場的辦公室供給量減少。 市場供給減少,但需求卻很昌旺,至少有5股力量共同推升市場。第1,舊有商辦爭相投入危老都更,暫時性的辦公大樓需求強。近期在都更與危老的推動下,多家壽險、銀行或專業投資機構,陸續針對自有資產推動都更危老,無論大樓目前是出租或自用,在短期的5年內,企業或租戶都須搬遷或暫時安置。例如,理律法律事務所因台塑大樓要都更需要搬家,改向聯合報大樓承租了5000坪;而羅氏藥廠則從國泰環宇大樓搬到南山廣場。黃瑞楠說,目前台北市區有16棟辦公大樓將辦理都更或危老,粗估面積就達8萬多坪。 第2,美中貿易大戰開打,台商陸續回流,是新一股租金漲勢的幕後力量。雷格斯商務中心台灣區總裁許恒豪透露,這半年來,從大陸回流台商來詢問辦公室的需求,就多出3~4成,道理很簡單,「如果廠都回來了,辦公室還要留在那裡嗎?」 行情有多夯?就要大面積 5大勢力爭搶 從整體需求面觀察,黃瑞楠表示,大方向來看,目前景氣呈現穩定成長,全球經濟穩定復甦,企業尚未大幅控制成本,所以跨國企業辦公空間需求成長,租金預算較充足。 第3,大坪數的企業總部需求提高。近年來不少企業出現「辦公室整合需求」,好的B級辦公室可出租空間有限且零碎,但隨著企業成長,辦公室分散各地或者分散在各樓層,增加溝通成本,因此,當企業要增租時,期望整合辦公室,以利集團化發展。 依照世邦魏理仕的近期統計調查,企業搬遷需求占租賃量的68%,其中部分企業有小規模擴充計畫,而搬遷活動中近7成源自企業升級需求,同步藉由提供舒適工作環境吸引人才。 第4,新創產業興起。盤點近期市場上計有科技、新創、藥廠、時尚、新能源等勢力加入搶樓行列。例如,科技業的Facebook、Apple都落腳南山廣場;Amazon到新光信義金融大樓;沛星互動科技Appier進駐華南銀行總部大樓6~9樓;天旭國際科技、思華科技都在台北101;而暴雪、幻想娛樂、掌中乾坤等電玩公司也都選擇新進駐A辦。 新創業者有2017直播選在震旦國際大樓擁1、2百坪;蝦皮拍賣租下聯合報大樓3000多坪空間;Gogoro在合庫總行大樓承租2200坪;火星區塊鏈租下南山廣場800坪面積。 藥廠也是這波搬遷主力,仲量聯行副總經理劉建宇分析,主因是這些藥廠進軍台灣都有20年上下,如今都面臨門面老舊和都更問題。例如,羅氏藥廠搬遷到南山廣場,百靈佳殷格翰和嬌生都遷移到去年甫完工的國泰民生建國大樓;台灣武田則搬到遠雄總部大樓;而台灣小野藥品也新承租國泰置地廣場。 時尚業則由兩大品牌領軍,GUGGI集團搬到震旦國際大樓;LVMH集團整合旗下LV、Dior、Fendi等品牌進駐國泰置地廣場。新能源業者如麥格理海洋風力租下南山廣場近500坪;德國安能集團子公司安能亞太、沃旭能源、哥本哈根離岸風電等都新承租辦公空間。 最愛是什麼? 地標型大樓 科技租戶首選 第5,原本就在國內經營多年的商務空間及共享辦公室等業者,今年也動作頻頻。雷格斯旗下的Space品牌在台北宏盛IFC展點;德事商務中心分別於承租宏泰金融大樓1681坪與台北南山廣場37樓。已設點的新品牌還有新加坡品牌Kafnu、選擇重慶南路原城中金石堂的香港品牌The Hive、落腳宏泰金融大樓的新加坡商JustCo、進駐建國北路3段大樓的港商漢森集團WorkTech、選擇松仁路群益金融大樓的WeWork等。PwC普華國際不動產公司統計,光是共享辦公室合計的租賃面積,今年1月至7月就占台北商用不動產辦公室租賃市場約1/5。 黃瑞楠觀察,這批新租戶不僅與過去傳統A級辦公室的金融、壽險、證券、顧問等承租戶產業不同,前一波金融海嘯科技軟體業為了控制成本,包括Yahoo、HP紛紛往內湖南軟搬,但近期知名科技軟體業都選擇信義計畫區A辦。朱幸兒指出,尤其是有地標型、具備良好管理的大樓,如台北101、南山廣場,更讓企業趨之若鶩。 此外,新的承租戶在面積選擇上也有很大的改變。劉建宇表示,現在的承租方動輒就要500坪、1000坪以上,這正印證了此波漲幅主要都落在A級辦公室,原因是A辦定義要交通便利、屋齡20年以下、單層面積超過200坪、業主單純等要素,B辦、C辦就不會列入選擇;不過,預估條件較好的B辦,也會被帶動漲勢。 ▲(圖/資料室) 嗅到錢味,建商也早已悄悄布局,包括興富發、華固、國建、遠雄、長虹5大建商,今年同步向商辦產品移動。去年5月,興富發集團總裁鄭欽天喊出「10年打造30棟辦公大樓」的目標,計畫橫掃北中南辦公市場。華固董事長鍾榮昌說,未來4年華固商辦、廠辦推案量將逾3成。此外,國建兩筆新商辦開發案,一是南港簽下利百代辦公大樓改建案,一是簽下日本三井不動產的敦北辦公大樓合作案,分別預計在2022年、2025年完工。 大餅大家搶! 建商起跑 橫掃北中南市場 遠雄汐止的「U-TOWN」第2期計畫將在第2季公開銷售;總銷21億元的南港廠辦新案也緊接在2020年推出。長虹建設也持續加碼購進適合推出廠辦、商辦的土地,今年先有總銷42億元的「長虹新世代」商辦推出,未來3年內還有92億元的商辦廠辦案待推出。 不少業者都預估,這波商辦從今年起,熱況可望再維持3年。高力國際認為,綜觀台北市各主要商圈,2019年幾乎沒有任何新增供給,儘管2020年有新星興業仁愛、中壽台北學苑、遠雄大巨蛋等近3.7萬坪新增供給,以及2021年預計有全球人壽希望廣場、富邦長春段、國壽松江路等近一.6萬坪加入市場,兩年合計將會有5.2萬坪的新增供給,但有2/3皆為業主自用,市場仍是供不應求。誠如戴德梁行董事總經理顏炳立說的:「信義計畫區租金回不去了!」 ▲台北商辦租金創新高,空置創新低,租金出價太低業主甚至不願出租。(圖/彭世杰攝) 延伸閱讀: 大咖搶樓逼漲租金 盤點信義計畫區國際大房客 WeWork、JustCo國際巨人進駐 共享辦公室改寫台灣商辦生態 華固建設卡位台北科技廊帶 鍾榮昌:商辦建案成未來推案重點 醫美龍頭10年獵房心法大公開 常如山:沿著捷運軌道買 宜進詹正田看好南港與汐止 詹正田:不動產是紡織業最強後盾  

大咖搶樓逼漲租金  盤點信義計畫區國際大房客

大咖搶樓逼漲租金 盤點信義計畫區國際大房客

信義計畫區這兩年迎來許多新面孔,台北101將近滿租,南山廣場租金兩年來翻倍,信義計畫區商辦迎來最輝煌的時刻。 商仲指出,推動信義計畫區租房需求的,主要來自科技、新創、藥廠、時尚、新能源、共享辦公室6大業種;值得注意的是,許多都是國際知名企業。例如臉書(Facebook)原本在信義區的商務中心,後來搬到南山廣場,一口氣租下35樓整層,共804坪;Apple也在同一棟樓兩個樓層共1700坪。 由於出租率逐步提升,許多指標商辦大樓的房東也重新調高開價,如南山廣場中樓段單坪開價4500元,台北101中樓段開價4800元,國泰置地大樓低樓層開價已達到1坪4200百元。商仲說,未來每坪租金4000元,將成為信義計畫區景氣榮枯的指標價位。 延伸閱讀: 商辦市場強強滾 A咖搶A辦 WeWork、JustCo國際巨人進駐 共享辦公室改寫台灣商辦生態 華固建設卡位台北科技廊帶 鍾榮昌:商辦建案成未來推案重點 醫美龍頭10年獵房心法大公開 常如山:沿著捷運軌道買 宜進詹正田看好南港與汐止 詹正田:不動產是紡織業最強後盾

WeWork、JustCo國際巨人進駐  共享辦公室改寫台灣商辦生態

WeWork、JustCo國際巨人進駐 共享辦公室改寫台灣商辦生態

緊鄰著捷運旁的商辦大樓,沒有顯著公司門牌,1樓正在舉辦小型座談會,捨去高聳講台,讓講者與聽者的距離靠近,宛如氣氛輕鬆的分享聚會;走上2樓,進入眼簾是1座咖啡吧台以及2、3個吧枱桌與高腳椅,一群人在開會討論,另一側則放置大長桌與小方桌,坐著專注敲打鍵盤的年輕人。這是近年來在台灣商辦市場吹起共享辦公室的典型場景。 全球最大共享辦公室IWG集團,在台灣已深耕11年,公司統計在台滲透率僅7.5%,足見國內市場仍存在龐大商機,因此今年喊出在台擴張速度要倍數成長,在高雄評估3據點。而全美市值第2大的獨角獸WeWork,在今年落腳台灣,首站據點選在競爭激烈的信義區。 共享浪潮 台灣猶如處女地 共享辦公室業者爭相卡位布局,已成為推升商辦行情的主力之一,去年進入台灣市場的新加坡共享辦公室JustCo台灣總經理陳兆慶指出:「台灣如同一塊處女地,等著開發。」可以想見,在這股全球共享浪潮中,未來國內整體商辦面貌將可能被改寫。 其實商辦是很傳統、古老又穩定的行業,交易模式還停留在20、30年前,不過,陳兆慶分析,隨著科技進步,帶來新型商業模式例如無人商店、金融科技FinTech,進而衍伸出新世代工作型態,推動商辦產業運用科技創造出共享經濟;眼前所及的是,亞洲的商辦產業正在被革新中,這是既明顯也擋不了的趨勢,而台灣還在啟蒙階段。 目前常見的共享模式是,業者規畫一定比例的公共空間,免費提供咖啡與零食點心、無線網路,以及大小不一的辦公桌;另外,還會設計具有隱私獨立的辦公室與會議室,承租方式按照人數、使用坪數與使用次數計算。 以JustCo為例,是算人頭承租費用,以位於台北市敦化北路的宏泰大樓為例,獨立辦公室每月每人租金1萬元,如果是在公共空間辦公桌,每人每月5000元。而IWG集團則不論是獨立辦公室或公共區域辦公桌,都是按坪計費;特別的是,承租時間可用「幾天」、「幾週」、「幾個月」的超短期方式,收費價格依據當地市場行情。此外,IWG與WeWork也針對工作地點不定的辦公者(如自由工作者),提供會員制度,每月繳交會費也可以享受服務與空間。 選點首重便利性 分散布局 陳兆慶說,企業或個人要找到合適的辦公大樓並不容易,要找房東議價,如果現有格局不是你想要的,還要找人重新裝潢設計,很麻煩繁瑣;但類似的痛點,在共享辦公室則可以一次解決。 更大吸引點在於,可以替企業主節省成本。假設1坪租金2000元,承租200坪等於1個月租金40萬元,同時還必須負擔管理費、水電費、網路費、清潔費等,整個加起來可能1個月要花50、60萬元。「但是進入共享辦公室,我們可以提供會議室、彈性辦公桌,等於客戶實際承租空間可以縮小;另外,管理費、水電費與網路費等不用額外負擔。換句話說,一次有capex savings(資本支出節省)跟open saving(營運費用節省)。」陳兆慶估計,3、5年下來,至少可以比傳統租賃方式節省2~4成費用。 除了租金收入外,商辦大樓內建的公共空間與零食茶水間,也成為共享辦公室收取租金的管道之一。以JustCo為例,拿出30~45%比率作為公共空間,仍是可以獲利,關鍵就在於公共空間引進外部咖啡店,並向咖啡店收取租金,或者公共會議室也能拿出來按時出租,成為另一筆營收。JustCo已設定目標,要在明年底開辦5、6個據點。 IWG旗下品牌雷格斯(Regus)台灣區總經理許恒豪表示,IWG集團正積極倡議將共享轉變成行動辦公,用戶可以免費使用IWG全球3300個據點,將共享變成大平台。如果,租戶規畫與家人去東京玩5天,原本要向公司請假5天,如果這5天當中可以在雷格斯東京據點辦公,實際只需請兩天即可,「某種程度上,我們把不動產變成動產」。 憑藉著在全球據點密集度最高,IWG也衍生出另一項服務─虛擬辦公室,也就是雷格斯據點的前台人員,可以協助在其他國家的企業處理當地郵件、接聽來電與接待,等於是企業將海外簡單行政工作,發包給雷格斯。 門檻低資金高 獲利不容易 IWG集團採用多品牌策略,將客群細緻分類,旗下共有6大品牌包括Basepoint、HQ、No.18、Signature、Spaces與Regus,目前只有後兩個品牌進駐台灣。現階段IWG在台灣共有13個據點(Regus 11個、Space 2個),今年擴張面積將倍增並往新城市高雄布點。 儘管共享辦公室在全球興起浪潮,但不是人人打著「共享旗幟」就能賺錢,WeWork日前公布去年度業績,營收從2017年的8.86億美元成長至18億美元,不過虧損也從9.33億美元擴大至19億美元。IWG集團2018年業績,獲利1.05億英鎊,不過較前年度衰退7.89%;未上市櫃的JustCo則是宣稱有獲利,但在擴張速度謹慎。 共享辦公室看似進入門檻低,卻是資金高、競爭激烈的行業,然而不論如何,許多業者已將目光轉向台灣,屆時會掀起什麼樣的商辦革命,正拭目以待。 ▲WeWork插旗信義區,讓共享辦公室市場煙硝味四起。(圖/WeWork提供) 延伸閱讀: 商辦市場強強滾 A咖搶A辦 大咖搶樓逼漲租金 盤點信義計畫區國際大房客 華固建設卡位台北科技廊帶 鍾榮昌:商辦建案成未來推案重點 醫美龍頭10年獵房心法大公開 常如山:沿著捷運軌道買 宜進詹正田看好南港與汐止 詹正田:不動產是紡織業最強後盾

華固建設卡位台北科技廊帶  鍾榮昌:商辦建案成未來推案重點

華固建設卡位台北科技廊帶 鍾榮昌:商辦建案成未來推案重點

烈日下,1位商辦仲介指著台北市樂群3路與敬業2路口的華固「亞太置地廣場 」說:「2020年才會完工的案子,已經賣掉超過一半的樓層,你就知道市場有多熱!」 的確,這棟大樓因為國票金控與子公司國票證券、國票創投以56.7億元,買下近6000坪的9個樓層,以及216個地下平面停車位,甚至因此將大樓改名成「國票金融大樓」。 今年是華固交屋量最高的1年,「華固名鑄」、「華固樂慕」、「華固新代田」3筆個案已售出約160億元。華固董事長鍾榮昌透露,過去平均年營收在70億~100億元之間,最高是110億元,去年因為沒有新完工建案營收僅46億元;而近期看準好商辦、廠辦的潛力商機,早已悄悄布局。 預見商辦廠辦市場! 未來4年 營收占比達3成 華固今年成立30周年,至今已售出高達15棟商辦大樓,相當熟悉商、廠辦的興建及銷售。鍾榮昌也宣布重大的策略改變,未來4年商辦、廠辦的營收將占到3成,而華固手上該類型的案量達180億元。 目前華固手上待推案的商辦、廠辦大樓共有4大案,除了正在興建中的台北大直「亞太置地」商辦案,還有今年第4季動工的士林科技園區案、內湖5期潭美商辦案,以及新莊輔大捷運站正對面、建國路上,3月才公告向歌林買下的約4000坪土地,預估銷售金額就超過180億元。 鍾榮昌表示,目前中和、新店、土城、新莊等工業用地需求很強,「過去10多年來,住宅市場大好,大家都拚命把工業區變成住宅、飯店、商場,比如新北中和占地1萬多坪的大洋塑膠廠,以及映象太和都是,一回神才發現商辦廠辦不夠了。」 在供給量變少,加上台商回流之下,買氣明顯增加,市場嚴重供不應求,辦公室租金不斷推升。華固建設總經理洪嘉昇表示,A辦、廠辦市場需求強勁,但推案不多,屬利基市場,加上毛利較高,所以華固未來擴大深耕該市場。 PwC普華國際不動產總經理田揚名指出,近來土城及新莊廠辦需求的確強烈,好比土城工業區的「中山CENTER」智慧廠辦,甫落成中低樓層便已銷售一空;舊歌林新莊廠房,先前規畫為歌林購物中心,地處核心,鄰近輔仁大學捷運站,交通便利。 台商回流買氣大增! A辦廠辦毛利高 未來重心 田揚名分析,不只新北,目前台北市的商辦多半老舊,缺乏大型整棟商辦供給,加上台商資金回流潮發酵,帶動商辦大樓及科技廠辦的擴張需求。以台北市為例,自去年第4季至今,僅是金控族群購置總部辦公室就高達27000坪。從南港軟體園區到大內科高科技廊帶,大面積商辦、廠辦的需求強烈,幾乎是1棟難求;而華固正規畫興建的台北市3處區位,皆在科技廊帶上,推測會有不錯的銷售成績。 法人指出,華固看到市場商辦、廠辦的供給斷層,用20.55億元購買歌林土地,興建廠辦大樓,預估2022年完工,總銷可達60億元;今年4月「華固亞太置地」已銷售25億元給國票金控,使其銷售率提升至31%,為2020年挹注獲利,待興建完成可望有更高的銷售利潤。這4個商辦廠辦建案,可望在未來3年成為華固穩定的獲利來源。 延伸閱讀: 商辦市場強強滾 A咖搶A辦 大咖搶樓逼漲租金 盤點信義計畫區國際大房客 WeWork、JustCo國際巨人進駐 共享辦公室改寫台灣商辦生態 醫美龍頭10年獵房心法大公開 常如山:沿著捷運軌道買 宜進詹正田看好南港與汐止 詹正田:不動產是紡織業最強後盾

醫美龍頭10年獵房心法大公開  常如山:沿著捷運軌道買

醫美龍頭10年獵房心法大公開 常如山:沿著捷運軌道買

長期看好台灣辦公市場的愛爾麗醫療集團董事長常如山,從10多年前就默默買樓置產,他獵房出手極快,地點理想就買,每筆上億元的交易,經常幾個月就買1戶,在業界有「掃樓大戶」的稱號。 3個月內,常如山投入近3億元置產兩戶。2月,常如山買下台北市館前路商辦的4樓,5月買下台北市南京東路2段的店辦。7月底,他又看上台北市南京東路5段上的某2樓,現正議價中。而去年12月底,他也以1.45億元購入高雄中山路、青年路口1棟「三角窗」共4層樓商辦。 常如山創立的愛爾麗醫療集團近年展店快速,5年前西進中國,旗下共有76家公司,事業版圖包含醫學美容、健康管理醫院、愛兒麗產後護理之家、預防醫學抗衰老中心、瑞佛牙科、樂力適疼痛科治療診所、蓋亞基因,以及醫材儀器代理,同時也跨足地產開發事業。據估計,集團海內外合併年營業額近80億元。 醫療集團版圖大 喜歡買樓 跨足地產開發 商仲業者知道常如山愛買樓,有好標的第一時間就找上他。像是今年2月國語日報社地上權案「志嘉水曜」以13.5億元賣給榕茂投資前,就曾問過常如山。常如山說,他當時分析4層做月子中心、1層醫美、1層牙科、1層復健科診所、1樓租給星巴克,「我都想好了,但現在地上權只剩不到20年,到期處理很麻煩,於是就算了。」5月初,輝瑞將淡水廠用14億元賣給華碩,也詢問過他;還有,「壹電視大樓是工二用地,不能營業坐月子中心,樓梯又窄,我就沒出手」。 置產總是考量自用營業所需,常如山的辦公樓資產遍布全台,多年累積出自己的一套心法,所有據點中超過7成是自有資產,再透過不斷轉租為買,自有比率仍持續上升。常如山分享,他的投資法則是沿著軌道買不動產,最好是離捷運站出口50公尺內,他偏好4樓以下的1整層產品,最好單層面積能落在150~250坪之間,空間才較好規畫。 他認為,未來消費形態會改變,如現在20~40歲的年輕人是目標型導向,多用網路搜尋,再選擇捷運交通方便的店面來購買商品,「雖然愛爾麗旗下事業是醫療事業,不會被電商取代,但近捷運是永遠保值」。而且,他第一線感受到,近捷運的據點較好徵才,「有捷運找10個人來應徵7個,沒捷運的有來3個就偷笑」。 ▲今年2月,常如山看好交通位置,花1.28億元買下台北火車站附近的1戶館前路商辦。(圖/彭世杰攝) 近捷運就能保值 都更機會 也是考量因素 另外,買樓時,他也會特別評估有都更機會的大樓。例如最新買的台北市南京東路2段物件,由於屋齡較大,土地持分高,公設比較低,都更、危老都很有優勢。「你看,我斜對面就是2015年元大人壽以單坪1004萬元,創下政府公開標售土地單價新高紀錄;再往東走的六福客棧,也剛通過危老重建,要蓋20層樓,還有容積獎勵,你說我買的標的是不是勝率很大?」 常如山表示,精華區的自有店面不僅會增值,不用擔心漲租,並讓消費者看到企業投入硬體的決心;幸運的話,頂樓還能做廣告看板,所以也偏好買三角窗店面。以高雄中山路、青年路口的透天店面為例,光是頂樓大型看板的月租金便有15~20萬元,讓整棟透天商辦月租金達40萬元。 由於看板租金效益不容小覷,常如山同時布局台北市新生高、市民高周邊的大型看板頂樓房產,不但外牆可掛招具有租金收益,室內則可以進一步精裝修改成高級的員工宿舍。至於不是店面的「辦公資產」部分,則可拿來做教育訓練中心,如2016年房市低迷時,他逢低入市,用6900萬元買下忠孝東路5段兩戶商辦,地點就在台北永春捷運站旁。 常如山坦言,之所以鍾情不動產,在於曾經被房東趕過的「不美麗」經驗。他回憶,早年他在桃園的兩層樓據點,房東說要賣屋,他正擔心會被退租,不久後,房東以8000萬元賣出;半年後,新房東再一次轉手,1樓店面賣出1億多元,二樓賣4000多萬元,光是半年就賺5000多萬元,常如山才驚覺到三角窗店面的魅力。於是,常如山從2006年開始大量收購已租的店面,能買就不租。 除了逢低入市,常如山也有耐心等待。7年前,他看上台南市東區的角地,便慢慢收購,直到今年終於等到27坪的三角窗土地出售,500多坪土地花了近1億元的成本。他並找來世界建築大獎的常勝軍、橙田建築室研所負責人羅耕甫,打算再投入約3億元打造台南企業總部。 目前常如山置產最多的地方仍是台灣,總有人問他,真的那麼看好台灣,還會一直買嗎?他都會很有信心地回答,台灣土地「原料」只會愈來愈少,商辦賣1戶少1戶,宜居環境和具備國際競爭力,長期而言,台灣在亞洲地區依舊值得投資。 延伸閱讀: 商辦市場強強滾 A咖搶A辦 大咖搶樓逼漲租金 盤點信義計畫區國際大房客 WeWork、JustCo國際巨人進駐 共享辦公室改寫台灣商辦生態 華固建設卡位台北科技廊帶 鍾榮昌:商辦建案成未來推案重點 宜進詹正田看好南港與汐止 詹正田:不動產是紡織業最強後盾

宜進看好南港與汐止  詹正田:不動產是紡織業最強後盾

宜進看好南港與汐止 詹正田:不動產是紡織業最強後盾

宜進集團董事長詹正田擔任紡拓會董事長,還身兼工總副理事長,在產業界十分活躍。處世圓融的他,私底下大家都稱呼「阿田伯」,或許人如其名,對於投資不動產情有獨鍾,他從2017年至今累計投入60億元,堪稱是紡織界最愛投資房地產的老闆。 翻開宜進的併購歷史,不難發現詹正田的投資邏輯─把併購當房地產投資。例如2010年,紗線廠東和擬出售旗下資產,由於東和在台南有兩萬多坪土地廠房,吸引詹正田斥資9億元購入。2017年,詹正田將部分土地廠房切割出售,處分利益達2.2億元。 2013年底,宜進入主光明絲織,5年後公告處分桃園觀音廠房與土地約6000多坪,獲利約5.1億元,而出售後的觀音土地還有1萬多坪。另外,2015年宜進拿下宏洲經營權,同樣也是先針對宏洲閒置資產進行處分。詹正田說:「當時的想法是,如果入主後改造企業失敗,至少還可以變賣資產向股東交代。」 不允許閒置! 投資觀念:不動產可攻可守 詹正田以房地產作為事業進可攻退可守的依託,在台灣如此,在中國經營也是如此。9年前,宜進首次跨入中國在杭州設立紗線廠,後來不敵中國紗線廠競爭結束生產事業,詹正田就改為出租廠房,每年收取穩定的租金,直到兩年前才正式處分掉,獲利5.1億元。 「在老闆眼裡,絕對不能有閒置這回事。」宜進的員工透露,若是有不賺錢的事業,詹正田會毫不猶豫結束掉,改以出租機器設備廠房,一旦碰到有人願意承接,價格合理就會考慮賣掉。就連找企業總部用地,詹正田也會策略性圈下大面積土地,屆時自用、出租兩相宜,將土地價值發揮至極限。 如今,詹正田將目光轉向商業不動產,這兩年投資商(廠)辦大樓累計金額高達60億元。值得注意的是,宜進在商業不動產投資腳步,過去瞄準在精華區域,例如台北市松江路、內湖等地,現已轉移到南港、汐止一帶。尤其是去年3月起,大舉購入遠雄汐止大型開發案U Town,直到今年5月仍持續買進,短短1年內投資水位將近24億元,包辦4個樓層,儼然成為遠雄大客戶。 詹正田分析,目前台北市政府將資源轉移到南港一帶,例如剛落成的南港展覽館2館以及北部流行音樂中心等大型公共設施,有機會推升資產增值空間;再者,目前信義計畫區、內湖科技園區或是台北市中心,沒有多餘空間可以向外發展,未來企業找辦公處,勢必會延伸到汐止。 ▲看好汐止發展性,詹正田近年積極購入遠雄U TOWN。(圖/資料室) 跟著政策走! 投資地段:鄰近馬路是首選 拆解詹正田的不動產投資心法其實很簡單:大區域跟著政策走,政府想打造某個區域,投資腳步就跟著到位;具體地段位置,則以鄰近大馬路的地點為優先選項。因此,詹正田在決定投資之前,會到現場先了解物件地理位置以及大樓外觀現況,如果迎賓門口過於狹窄或是採光不佳,都不列入考慮。「他甚至會親自從大樓走到捷運站一遍,了解步行所需時間。」宜進員工透露。 目前,宜進集團母公司宜進、子公司光明、關係企業億東,都有出租不動產事業,3家公司2018年合計總租金收入約2.1億元;若扣除利息1.2億元,仍有9000萬元收益。其中,光明靠租金收益就可以貢獻股東每股利益將近1元。  詹正田曾經說過,只要貸款利率低,就存在投資報酬率;因此儘管這兩年宜進投入不動產資金高達60億元,絲毫不會減緩獵地眼光,創造穩定租金收益。在他的算盤裡,不動產已成為紡織本業強而有力的後盾。 延伸閱讀: 商辦市場強強滾 A咖搶A辦 大咖搶樓逼漲租金 盤點信義計畫區國際大房客 WeWork、JustCo國際巨人進駐 共享辦公室改寫台灣商辦生態 華固建設卡位台北科技廊帶 鍾榮昌:商辦建案成未來推案重點 醫美龍頭10年獵房心法大公開 常如山:沿著捷運軌道買

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