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蛻變的南港

過去的重工業印象,讓南港有黑鄉之稱,近年北市府與中央攜手改造南港,打造東區門戶計畫,以軟體、會展、交通、文創、生技5大產業,重新形塑南港,翻轉南港。

南港——黑鄉變潮城

南港——黑鄉變潮城

近來台北市東區沒落的消息不斷浮上台面,台北市政府統計了2014~2018年,近5年的台北市10大商圈捷運站進出人次,東區敬陪末座,人次負成長達6.9%。 但更有趣的是,統計數字卻發現,南港竟然是正成長89.2%,成長力位居第1,還大幅超越第2名的松山饒河商圈的29.3%,幅度驚人,令人好奇南港究竟有了什麼樣變化?  「你有假日去過南港CITYLINK嗎?滿滿都是人,」台北市都市發展局副總工程司葉家源說,現代人喜歡逛集合式商場,尤其南港車站有3鐵共構,坐大眾運輸工具就能輕鬆出遊。 今年3月南港展覽館2館開幕,加上原本的1館,當地已成為全台最大的會展中心,讓台北國際自行車展、台北國際電腦展躍升為全球第2大展覽,人潮帶來商機;台北六福萬怡酒店總經理周復華直言,自2館開幕後,住房率年增1~2成,目前平均住房率約7成,若遇大展期間,住房率至少從8成起跳,同步帶動宴會及餐飲業績。 ▲台北南港的六福萬怡酒店遇上大展經常滿房,帶動住宿和餐飲業績。(圖/陳俊松攝) 現在不一樣!百貨商場湧人潮 商務客帶動滿房  不只六福,趕上開幕3月1日才試營運的南港老爺行旅,在尚未大力宣傳下,第1個月平均住房率就超過5成,遇到大展甚至滿房。 事實上,台北市政府正積極啟動東區門戶計畫,還在去年舉辦了「TURN UP!轉轉南港,東區門戶願景展」,概念是希望可以翻轉過去大家對南港黑鄉的印象,強化南港5大中心產業,包括軟體及會展產業、流行音樂及新創產業、交通轉運樞紐,以及中研院主導的國家生技產業廊帶,未來可透過高鐵串聯新竹生醫園區。 北市府對南港的期望很高,直言「東區門戶極具交通與產業發展的關鍵地位,將扮演台北再生的重要一環。」  葉家源說:「為了顧慮產業和人口能同時移入,有足夠的生活空間,市府在南港規畫一系列的公共住宅,以及跨區重劃和都市更新計畫,重點還在精華區留下大片綠地,如南港62號公園等,住起來會很舒服。」 南港區公所表示,南港區位基隆河南岸,昔時新北市汐止區內有北港,南北對稱故名;清代南港人大多從事農耕,其中茶農又占大多數。台北市都發局補充,南港位於台北市最東區,明鄭時期的縱貫公路、清光緒時期的鐵路及水路,注定南港交通樞紐的地位。 黑鄉要轉型!重啟都市計畫 國際企業紛進駐  1940年代重工業進駐,振興台灣經濟,但是工業生產的黑煙與火車的黑煙,讓南港有了黑鄉名稱;80年代基隆河截彎取直、鐵路地下化、重工業遷離釋出珍貴的土地,於是重啟都市計畫。 不過南港雖擁有許多空白區,但開發過程並非一路順遂。台肥2006年將C6-C9街廓地上權設定給中信金控,2014年進駐,前後幾年雖陸續有飛利浦、雅虎、惠普等國際企業亦相繼進駐,但一時間南港的發展似乎又停頓了下來。 業界人士分析,當時南港經貿園區先是面對東區與信義計畫區百貨商圈成熟的競爭,而且光是南港C3需開發商場量體,就相當於信義新光三越(A4、8、9、11)4館總樓地板面積(6.6萬坪),全街廓樓地板面積也大於台北101大樓全棟總樓地板面積。 對照當時南港辦公及居住人口未飽和下,購物中心不具市場性;再者,景氣低迷讓台北市整體辦公室需求並不強勁,南港經貿園區辦公室3期租金條件未明顯提升,以及市中心商辦大樓空置率也不低的考量下,南港的民間開發就開始緩慢。 以台肥為例,堪稱全南港最大地主的台肥董事長康信鴻表示,當時預期南港C3街廓開發總投入成本(含營建工程、開發規畫及土地成本等費用)預估超過500億元以上,一次開發的投入成本極高,資金壓力龐大,損益金額難以預測,除壽險業者外,其他產業業者無投資能力;以台肥的財務狀況與專業能力,無法獨力支撐南港C3超大街廓的開發與經營,而不斷調高的地價稅侵蝕掉很大部分的租金收入,加上公司財務政策希望穩健經營,不願意以土地融資進行開發,所以才會等到有把握時再進場。 但這近1年多來,市場出現變化,受到商辦租金創新高,一辦難求的情況下,加上公共建設紛紛到位,推升南港的商業投資再起。 尤其,近來南港陸續完工的大型建設不斷。4月底,台北流行音樂中心首次進行場館測試,北流籌備處主任丁度嵐日前表示,北流是世界首創專為流行音樂建造,並由官方營運的場館,從計畫核定到完工歷時15年,耗資60.8億元。北市府預估1年入場人數可達20~25萬人,可容納6300人。 規畫大未來!民間投資大手筆 未來榮景可期 不僅如此,民間投入的建設也群起接力,包括預計下半年公開的南港輪胎世界明珠800億元住宅、辦公、商場大案;2020年由國泰、三商美邦與華泰王子攜手打造的商旅全區;2021年可以完工的三井親子購物園區LALAPORT;以及投入逾700億元的漢來酒店與台肥總部大樓的建造案;還有潤泰南港之心投入300億元的TOD開發案(以公共交通為導向的開發,transit-oriented development)等。 已故的世界建築大師貝聿銘曾說過:「對一個城市來說,最重要的不是建築,而是規畫。」而南港是北市最後一個大片完整、可完善規畫的地區,南港經貿園區徵收發還土地後發展迄今將近20年,葉家源說,一個區域所規畫的建設與成熟,的確也需要將近15~20年的光景。不論如何,隨著重大公共建設一步步到位,推動了民間企業加入投資的意願,現在正逢南港要起飛的階段,北市府認為未來的南港深具潛力,就要翻轉,有信心讓南港從「黑炭變鑽石。」 延伸閱讀: 台商資金回流 資產股重現生機 台肥國產南港 開發計畫一籮筐

【有片】台商資金回流  資產股重現生機

【有片】台商資金回流 資產股重現生機

台灣資深投資人都曾經歷過80年代那段台灣錢淹腳目的歲月,那段時間,台股從600多點狂漲到12682點,股價大漲20倍,房地產也大漲超過10倍。房地產股市大漲,背後推動的力量是氾濫的資金。 從80年代中期起,台灣經歷了十信風暴洗禮,新台幣從40.6元兌一美元逐步升值,央行1天升1分,資金源源不絕湧入台灣。那個時候,我們在形容台灣錢很多,一開始是台灣錢淹腳目;再過不久,又變成台灣錢淹膝蓋;然後是淹鼻孔;最後泡沫吹太大了,台股滅頂,很多房地產大亨也跑路;在最高峰時,台商開始西進,台灣的資金出走,股市從12682點慘跌到2485點,從此台灣跟著日本進入失落的年代,只是台灣沒有那麼慘而已。 這些年唱衰台灣成了主調,也有人抨擊台灣經濟鬼混20年。其實這是中國崛起,台灣必須面對的宿命,因為台灣的人、台灣的錢,源源不絕流向中國大陸。這次要參選總統的郭台銘,是90年代投資中國最大的受益者,郭董善用中國廉價勞力,他的百萬大軍為他創造今天首富地位。懂得離開台灣,出外闖天下的創業家,在過去30年都累積了龐大財富。 資金出走 當年資產股都慘跌 但是台灣的人錢跑了,苦了留在台灣的人民,最顯著的是1990年代不得了的資產價值,在這30年歸於平淡。1990年台股漲到12682點時,台火股價一度漲到1420元,最慘只剩下6元;很多資產雄厚的公司,在1990年都創了天價,像是台泥漲到306元,嘉泥漲到162元,南港輪胎漲到334元,泰豐漲到414元,士紙最高漲到261元,味全也漲到191元;當時壽險公司是資產大戶,國泰人壽股價曾經漲到1975元,這是1990年的資產狂飆年代。這些年,那些3位數、4位數的資產股都跌成個位數,資產價值縮水也是台灣資金出走的顯著縮影。 現在這樣的局面因為川普掀起的美中貿易戰出現改變,30年前台商賣掉台灣的資產到中國大陸投資,如今在川普高關稅威脅下,台商開始尋求新的基地,過去這1年,經營傳統產業的台商,有的把生產基地搬到越南,但遷回台灣漸成主流。根據經濟部最新統計,今年宣布返回台灣投資的台商達77家,金額已達3864億元,這是台商實質班師回朝投資台灣的新氣象,也是台灣在失血30年後,今年出現最大變化的契機。 台商資金回流,初步效應是股市中消費餐飲類股紛紛大漲,這當中又以六角、晶華、瓦城、漢來美食最具代表性,這種高端餐飲最紅火的是日式料理,很多餐廳,預約要到1年後。另外一個逐漸興起的榮景是台商獵地積極,根據世邦魏理仕統計,今年前4月工業用地與商業不動產成交1199億元,其中工業區土地交易成長161%,這是多年來罕見的局面,從這裡延伸而來的是股市的資產股逐漸升溫,逐漸受到市場矚目。 區位挪移 南港是明日之星 我注意到股市中幾檔跟南港有關的個股,例如南港輪胎股價從22.6元漲到36.5元;在食品股裡的聯華實業,過去股價是個位數,今年最高漲到41.1元,台肥股價也一度漲到51.7元,這些南港發展有關的資產股,開始受到市場的注目,重點就在南港輪胎的土地1萬3、4百坪,扣除捐地後還有9500坪建坪,董事長林學圃正準備以一生之力來打造這塊土地。 從台北市土地區位的發展來看,台北市最早期從大稻埕、延平北路向南延伸到中華路,後來又吹進東區,然後到了信義計畫區。過去三張犁的打靶之地,如今搖身變成101等最高檔的大樓群聚地,今年台灣的房地產仍顯疲態,最受人矚目的是台北東區很多黃金店面出現店家退租現象,這又說明了區位快速外移,台北市下一輪發展可能又從信義計畫區繼續往東前進,南港可能是下一個發展的重鎮。 數月前,我到南港中信金控園區開會,開完會後,距離要到高雄的高鐵站時間還有50分鐘,於是我沿著經貿二路,經過捷運南港園區,一直走到高鐵站;這個高鐵第1個車站在2016年7月正式營運,南港站站體有3層,高鐵、捷運、台鐵串起了南港的交通線,這是台北市從信義計畫區,延伸到內湖,一直開展到南港的發展計畫。 10幾年前,我曾帶領一個南港考察團,向投資界朋友推薦南港的潛力,當年南港的房子每坪最高價不過20幾萬元,如今最貴的已達百來萬元。那時候,台肥還沒有把土地拿來跟中信金控一起開發金融園區,世貿展覽館也還沒有開張,南港軟體園區也只開發到1期。如今南港的高鐵共構大樓已完成,南港也按照計畫逐步向「文創中心」、「站區中心」、「會展中心」、「生技中心」等5大重點延伸,南港儼然已成台北「新東區」,而南港區內最受矚目的南港輪胎舊廠開發案,也正式浮上台面。 南港輪胎開發案 重磅登場 今年6月,南港輪胎的舊廠開發案經過台北市政府都市設計審議委員會審議通過,名稱是「世界明珠開發案」,這個由南港輪胎舊廠的開發案,樓地板面積約7萬坪,將來規畫開發的內容包括辦公大樓、住宅及商場,總金額可能超過800億元;董事長林學圃對外表示,世界明珠案具有稀有性、特殊性及未來性3大特色,是老天爺送給南港輪胎的禮物。 10多年前,我帶領南港地產考察團參訪南港,那時南港仍是一個老舊的市區,導覽人員指著窗外訴說著南港的往事與未來,不時指著這塊地以後是什麼大樓,當時還需要一點想像力。如今在三重路及經貿路的軟體園區,已逐漸成為生技產業發展的重鎮,而世貿展覽館比起國貿大樓的展覽館更大,加上中信金融園區幾棟白色大樓林立,還有中央研究院,南港逐漸成為蓄勢待發的潛力城市,尤其是101大樓、南山廣場大樓相繼在信義計畫區完成後,下一個兵家必爭的焦點會是在南港。 ▲南港輪胎名譽董事長林學圃對開發案寄予厚望。(圖/攝影組) 過去30年,台灣的人與錢往外流是常態,今年台商回流漸成趨勢。中國大陸經歷了30年快速發展,如今遭遇到美中貿易戰的威脅,在中國發展基期已高的情況下,台商回流將成趨勢,最明顯的是土地交易熱絡;除了工業用地交易趨於頻繁外,今年出現幾筆大金額的土地交易,例如台北市信義計畫區D3土地1553坪被元利建設以112.58億元買走,新北市土城區員和段土地6080坪,被張高祥的和碩開發買下。 有一些乏人問津的商辦大樓,像是高雄85大樓32116坪,今年由凱德唐公司以54.4億元買下;台北市北投區軟橋段土地2991坪,由天賀建設買入;台達電也購入中壢區自強一路的工廠用地12387坪,總價是25.6億元;大立光也斥資18.23億元購下台中石化區廠房3999坪;資產交易熱絡,正在改變過去30年台灣的人與錢只出不進的窘況。 資金回流 台灣迎接大趨勢 回頭看看兩岸的發展,30年前,中國大陸發生64天安門事件時,那時台股已上萬點,台灣房地產炒得火熱。我印象最深刻的是80年代高雄百吉、百利大樓一坪炒到將近40萬元,當時我認識一位朋友,賣掉一套樓,到上海買了5套房,現在上海房價暴漲,高雄房價仍在低檔,這也是這麼多年很多人唱衰台灣的主因。 從投資的角度來看,低基期是最大優勢,30年前,大陸什麼都低,現在水漲船高,已到了非常高的高檔區;相對來看,台灣的人與錢外流30年後,現在正出現回流,這是大趨勢的開頭。股市從資產股啟動,慢慢由土地、商用不動產到住宅,也將逐漸恢復生機,10幾年前我看好南港的潛力,昔日的南港是百廢待舉,如今可說是蓄勢待發,當大型財團、重要商展、生技、軟體產業紛紛進駐後,南港的未來將成大趨勢。 延伸閱讀: 南港——黑鄉變潮城 台肥國產南港 開發計畫一籮筐

台肥、國泰、南港輪胎  開發計畫一籮筐

台肥、國泰、南港輪胎 開發計畫一籮筐

南港被台北市政府定位為下一個黃金10年東區新門戶,近期台北市長柯文哲一再表示,已將主力全部移到南港。 柯文哲曾說:「整個東區門戶就應以南港高鐵站為核心。與高鐵、台鐵、捷運共生共榮,南港未來將是交通運轉、軟體產業、經貿會展、新創及生技產業5大功能中心,地位甚至超越台北車站。」 南港之所以被寄予厚望,關鍵在於其交通轉運中心的地位,南港火車站在2008年時開始實施地下化,於同年啟用台北捷運南港站,2016年台灣高鐵南港站通車,完成3鐵共構,運量逐年提升,全年人流量有1257萬之多;近5年捷運進出口人次成長89.2%,居各大捷運商圈之冠。台北市都市發展局副總工程司葉家源表示,南港規畫通往的基隆輕軌,已在國家的前瞻計畫中,南港站儼然已成為東台北轉運樞紐。 接軌基隆 東台北轉運樞紐 目前轉運站規畫包含3個區域,西站、東站與東側商業區,預計2036年轉運量可達到每天6.8萬人次,希望能降低國道客運路線過度集中台北車站周邊。2017年西站已啟用,7條路線700班次往返全台各地。葉家源舉例,東部要轉乘桃園機場的民眾,也不用再進到北車,直接從南港轉乘即可;南港的生技產業廊帶可透過35分鐘的高鐵,與新竹生醫園區串聯,發揮更大效益。 住邦佳士得國際資產研究部王少谷指出,鐵路地下化後釋出沿線大量土地,車站周邊開發計畫很多,2015年底潤泰南港車站大樓開幕後陸續啟動,如車站站體延伸、2017年啟用的西站客運轉運站、轉運站東站BOT案、東站東側商三特公辦都更案(潤泰南港之心TOD)開發案,以及過往台鐵機廠、調度場活化,還有為因應日後就業人口所需的住宅及公宅。 再者,產業也是支撐南港經濟產值成長的重要因素,南港自設立南港軟體工業園區,從第1期1999年完工迄今已20年,全年產值逾5800百億元,為亞洲4大軟體園區之一,績效全亞洲第1;加上內湖科學園區、汐止科學園區,已成為大台北地區的高科技聚落產業軸帶。 南軟績效冠亞洲 也是亮點 除了政府主導的開發,也有業者已蓋好總部大樓銷售如砳建築等,甚至過去在此區持有工業廠房土地的民間企業也正積極規畫中,如台肥、南港輪胎、國產實業、僑泰興麵粉廠等大案。其他如中華電信也將在南港興建新機房及商業共構大樓,估計投資25.38億元;加工絲大廠宜進也與遠雄建設合作,將共同打造企業總部大樓。 台肥董事長康信鴻表示,該公司設定地上權的南港C3街廓土地由「台壽保」得標後,將引進三井不動產的日本複合式商場品牌「LaLaport 」,今年5月開始動工。 而為了因應未來將有蓬勃的會展與商業需求,台肥也會積極興建高級辦公大樓與國際觀光大飯店,如C2街廓打造兩棟旅館和1棟A級商辦大樓,全案採自行投資興建,出租經營,已積極動工興建,預計於2022年6月後會陸續完成。 而前身為南港輪胎廠區的世界明珠開發案,基地面積高達9453坪,總樓地板面積達7萬坪,計畫將投入150億元,被視為台北市指標性開發大案;日前的臨時董事會更決定,將與中鹿營造及華熊營造兩大日系營造大廠合作,共同組成JV合資團隊,規畫住宅占比將達49.1%、辦公大樓42.5%,商場6.7%、藝文展演約1.7%,目前商場已與微風集團簽約20年,進駐微風直營品牌、百貨超市等。 三井和微風 百貨商場進駐 國產實業總經理林鍫也證實,國產實業南港廠將納入台北市南港整體都市計畫。土地面積達6649坪的基地,目前規畫兩大部分,一是企業總部棟,總興建樓地板約4.3萬坪,其中規畫約25%商場,75%辦公室,由國產集團完全持有。二是都更棟,為國產集團代為實施,依權變計畫分回樓地板的純辦公大樓,總興建樓地板約1.8萬坪,目前正就分回比例與市府協商,同時也會回饋公園及道路的開闢。 南港有中央和北市府的規畫支持,加上台商回流,帶動商用辦公室的需求以及內需消費的加持,開發腳步愈來愈快,未來也將同步帶動工作、旅運、會展、消費、居住需求,創造具乘數效果的綜效經濟,讓外界都很期待南港將如何華麗轉身。 延伸閱讀: 南港——黑鄉變潮城 台商資金回流  資產股重現生機

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