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印和闐

證券金融工作者

印和闐:中國房市的審判日

2016-10-28
作者: 印和闐

▲(圖/Pexels)

目前持續暴漲的中國房地產市場到底會以什麼樣的形式崩潰?市場預期2年後將是大限,甚至成為美國次貸風暴的翻版,投資人該如何保障個人財富的平安?

2016年以來,本欄集中討論下一波金融危機可能以怎麼樣的形式出現?包括本刊502期分析到目前市場的ETF(股票指數型基金)並非全部是真的ETF,它們的流動性支持非常脆弱;也包括510期如何對抗負利率,試圖提醒讀者,全球的財富正在被消滅,時間快慢而已。但是,全球三大危機點的最後一個終極風險,就是目前持續暴漲的中國房地產市場到底會以什麼樣的形式崩潰?以及崩潰後,我們該如何保障個人財富的平安?

10月第一週,中國正在放10月長假,全週共有22個城市宣布房地產調控政策,包括房價漲得快的北京、上海、廣州、深圳、蘇州等一線與二線城市,個人第1套房的自備款成數增加,貸款成數下降,如果是第2套房,貸款成數下降更多,深圳第2套房子的貸款成數經過調控,目前只剩30%;政策目標是:一、二線城市房價已經太貴,不要再繼續追漲;三、四線房屋庫存還很多,要買就買那些賣不掉的。

北上廣深房價 漲幅很嚇人

簡單說,去化庫存,拉高全中國的新屋開工率,穩住經濟成長;以賣地為主的三、四線城市的地方財政,也在調控過程中獲得政策支持。在這個脈絡下,打房不是重點,去庫存與拉高新屋開工率,順便把地方政府債務由全體買房人共同分擔,才是中國政府想幹的事。二手房市場首當其衝,國金證券分析,32個樣本城市交易量較去年同期減少8%,同時也比前一週冷卻94%,而新房的交易量相對前一週也下降53%,顯示房地產市場至少需要3到5個月消化調控政策帶來的衝擊。

看看中國房地產開發商的年報,都強調自己在北上廣深有多少土地,原因很簡單,有了高鐵,更適合區域人口的大幅遷移。比方說城市機能中最重要的兩個指標─醫院與學校,如果重點醫院與學校在副都心設分院,理論上副都心就是有吸引力的;其實不然,因為醫師與老師不肯遷過去,所謂的副都心終究還是郊區;北京旁邊的「副都心」通州處處空房,搬離好地段,誰都不願意。

以日本的例子,全日本的都、府、縣、市,到最近兩年還是人口淨流入的不超過5個,而且全部在東京周圍,最核心的地段漲時飆最凶,跌時最保值。中國地產投資人看得清楚,因此不管李克強總理先前城鎮化口號喊得多響亮,北上廣深高漲的房價早就逼中國政府閉嘴,絕口不再提城鎮化的幻想。

中國經濟與房地產市場究竟怎麼走?朱鎔基時代的國師張維迎認為,政府要盡快放手,讓市場機制自己找出路;但是溫家寶與李克強時代的國師林毅夫認為,由政府主導其實更有效率。調控政策的實施,一看就知道是林的主張。這樣的主張,在中國去槓桿的週期以及美國的升息週期雙重背景下,若中國能挺過這一輪美國升息週期,而不致出現大規模違約的狀況,人民幣就可以過關,房市也可實現軟著陸的目標。

但是,實際並沒有那麼樂觀,中國銀行整體儲蓄約50兆元人民幣,房貸餘額約17兆元人民幣,以日本、台灣、韓國的經驗看,房地產升到銀行不願意撥放房貸的比率大概是一半,算上明年一整年M1可能雙位數成長,約仍有9千億到1兆元人民幣的空間,以目前每月新增房貸的速度看,兩年內房貸餘額會飆至爆發危機的水準;然而,考慮到中國目前資金外流,以每個月2千億至4千億元人民幣的速度流出,如果人民幣匯率真的如德銀中國經濟分析師張志威的極端預測跌到8.1兌1美元,那麼不用等2019年,2018年的年初可能就是中國房地產市場的審判日。

房貸餘額飆 最快2年崩盤

另外一個問題在於供需。一線城市的土地供應量,2016年是2010年的70%,在此同時,2016年前8月的土地供應率急降至35%,2015年則是60%,問題是9月之後,北上廣深現在統統不賣地,調控政策消化期過了後,市場會發現新住房供應更少,該追價的似乎還是得追,2017年可能還有一波最後的瘋漲。

目前中國政府似乎想利用追加公共工程,補足因為限購限貸衝擊的新屋開工率,但是看看海螺水泥的爆跌,顯然市場認為中國政府挖東牆補西牆的難度太高,林毅夫國師明年要怎樣為自己的主張辯護,就請看官拭目以待。

如果中國的房地產真的因為支持不了過高的房貸槓桿以及過高的房價,導致全面崩潰,那麼近10年在全球大買房地產的中國投資人,顯然必須由買轉賣以補足資產負債表上的虧損,那麼全國主要城市上漲多年的房價,顯然也有大規模的風險。

因此,愈接近2018年,我們愈要做幾件事:增持現金、放空一籃子中國週期性股票、放空中國的房地產企業債券。如果說2018年金融危機是美國房地產崩盤搞出來的,那麼2018年來臨前,就更要高度關注中國房地產走勢。

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