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兩大爭議卡死地上權開發商困境二》業者痛批:「這是第三世界國家才會出現的!」
困境二》業者痛批:「這是第三世界國家才會出現的!」

2016-09-20
作者: 游筱燕

▲在吉美建設總經理林進輝奔走下,立 法院通過兩次臨時提案,但財政部仍不予理會。(圖/董孟航攝)

當年建商看好房市而拚命標得地上權,現在卻卡在政策變動下,入進退維谷的窘境中;陷縱使政府修正不合時宜的規定,卻也無法溯及既往,讓建商有苦說不出。

「地上權我不玩了!」吉美建設總經理林進輝激動地說。今年創立滿20年的吉美建設,曾興建台北市信義計畫區的「信義之星」、「寶徠花園廣場」等指標建案,但這位市場老手首次響應政府地上權政策,就吃盡了苦頭,讓平時低調的林進輝也忍不住出來大吐苦水。

2012年房市景氣高點時,土地價格飆漲,建商開始轉向取得國有地設有地上權的土地。當時,台北市松山區民生東路四段巷內、面積365坪的地上權土地,吸引了包括潤泰新、聯上開發、宏普建設、吉美建設等8封標單搶標。吉美最後以6.69億元標得,換算土地單價為每坪183.05萬元,溢價率高達141 %,與第二高價的總金額相差1.72億元之多,土地單價在地上權標售史上排名第六,顯見吉美十分看好房市。

吉美之所以敢大膽競標,就是看上民生東路土地旁邊有皇翔建設於一一年推出的「皇翔新天玓」,每坪開價2百萬元;吉美遂以所有權6成價格推出「吉美璞立」,大手筆找來國內知名的設計團隊「築內國際」做整體規畫,想用豪宅規格、一坪開價120萬的價格推案。

爭議1 地租暴漲,成本節節升
調幅沒個準,開發商如何投資?

有業者透露,吉美建設當初買地的價格就貴了,卻遇到政府打房、景氣反轉,開價從120萬降到80萬。對比現今附近延壽街的所有權新推案「民生日月」,主打96萬到106萬,價差已縮小在20萬內,吉美推案的價格優勢不再。林進輝向記者坦承,目前是賣一間賠三成。

為此,吉美建設也想過把50年的年限拆開,降低總價門檻吸引買方,在賣出了兩、三戶後,顧及時間到期的管理回收複雜度,已經暫停計畫。然而,先是對於房市前景的判斷失據,現在更多了政策上的不確定性,讓許多先前標得國有土地的開發商,包含吉美、日勝生、華固等,都落入了地上權開發案的麻煩裡。

今年與地租綁定的公告地價,全國平均大漲3成,光是台北市漲幅就創下1994年來新高。手上擁有「華固新天地」地上使用權案的華固總經理洪嘉昇指出,為了北市大幅調高的地價,華固特別行文至台北市政府地政局,質疑為什麼該土地是地上權,仍要被大調公告地價?當時北市府回文,坦承確實未將國有地因素考量進去,說明下次會改善。凸顯了地方制定地價的公允標準為何?以及中央和地方不同調的狀況,不利地上權住宅銷售。

不僅如此,北市府目前已經決標的9件BOT案、17件設定地上權案,地租也都被大幅調高;台灣大華不動產估價師聯合事務所所長張義權批評,暴漲的持有稅,讓開發商無法預估未來成本,「這是第三世界國家才會出現的!」

爭議2 代收持有稅,要繳營業稅
住戶耍賴不付,還要建商補差額

中華民國建商公會全國聯合會祕書長于俊明指出,由於地上使用權的房屋50年間皆掛在開發商名下,不得分割,故開發商須負責向住戶收取持有稅,再轉交給政府;如今這筆代收來的稅金,被政府視為營業收入,還須繳納5%營業稅,至今仍在討論可否減免,還無定案。

此外,住戶如果耍賴不付地租,建物因登記在建商名下,需由建商補足差額繳交;不若真正在外租房,不繳租金可以強制驅離,畢竟每個住戶皆有付房價,建商有無資格行使強制權收取地租,也個是問題。

國產署副署長邊子樹表示,地租確實會檢討,但在多方討論下確定不會溯及既往。業者指出,此舉會使當初不能產權分割過戶、地租可以無限上綱的舊案,處於最弱勢的競爭態勢,好比「華固新天地」、「仁愛本真」、「昇陽寓見」、「吉美璞立」等都是這一類的地上權住宅。

林進輝為此奔走立法院,然而儘管立法院財政委員會通過決議要財政部從善民意,希望能溯及既往,但目前財政部仍堅持不得溯及既往。當時樂觀看好房市後市、響應政府政策的建商,如今卡在政策變動,陷入進退維谷的窘境中!

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