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地租三級跳 政府硬生生搶走業者獲利困境一》101大樓、台北市府轉運站都中槍
困境一》101大樓、台北市府轉運站都中槍

2016-09-20
作者: 張嘉伶

▲統一標下市政府轉運站 BOT案後,樓上還經營統一阪急百貨(現改名為統一時代百貨),最近也因地租飆高問題影響不少獲利。(圖/董孟航攝)

號稱為了土地正義,台北市今年公告地價一口氣調高三成,而這一上漲,不只是影響住家的地價稅,就連地上權案的經營者面臨地租上漲也大喊吃不消。

搶下台北信義計畫區最精華地段的南山人壽,「標下世貿二館後,還沒有正式經營,政府就一口氣調漲公告地價3成;原本一年地租約2.36億元,今年則是變成3.2億元,漲幅高達36%,把原本財務預估可獲利的部分,全部吃掉,還沒營業就要陷入虧損!」當時幫南山人壽做財預精算的大華不動產估價師事務所所長張義權無奈地說。

尹衍樑挨悶棍
世貿二館回收恐延後

標下世貿二館的南山廣場地上權案,現在雖然還在興建階段,但張義權說,原本企業在標地上權前已經做好財務預估,但現在北市府大動作調整公告地價,「租金漲幅超過當時潤泰集團總裁尹衍樑幕僚投標時的預估,造成南山人壽經營的成本大增,回收年限恐怕要往後延遲。」

南山廣場日前剛決定要將百貨樓層租給微風廣場,其他辦公大樓準備進入招商階段,但租金該訂多少才能打平,又同時不能影響廠商入駐意願,成為經營團隊最頭痛的課題。

據了解,這些BOT案、地上權開發案、國有土地出租案,每年依據公告地價來計算土地租金,因每個案件的興建、營運期時程不同,土地所在區域也有不同,故調高公告地價後,每個案件會增加的土地租金都不一樣。張義權說,對BOT、地上權開發案的投資者來說,每年必須依當期公告地價的3.5%至5%作為租金,但去年公告地價卻遭到各地政府以倍數幅度的調整,早已打亂業者投標時所設定的投資報酬率和回收年限。

業者標地上權案就得先繳交一筆權利金,以遠百標信義A來看,除繳得標權利金31.96億元外,每年還要繳土地租金約6,069萬元,但現在地租一次漲3成,讓董事長徐旭東相當吃驚!

「拿到今年的地租單,真的是嚇一大跳!」標下台北市政府轉運站地上權的太子建設副董事長羅智先,看到地租漲幅後,非常不解為何會漲這麼多?原本去年的地租每年要繳交1.2億元,但今年直接飆漲至1.6億元,漲幅將近33%。負責營運的統一開發,今年上半年的獲利降為6千6百萬元,跟去年同期比較少了4千3百萬元,獲利直接被高地租吞噬。

另外,太子建設在台大宿舍BOT一案,同樣因是政府機關用地,遭遇到成本大增的問題。該案必須繳交土地租金、房屋稅、地價稅以及權利金共四筆支出,前年四筆金額總共2,298萬元;但去年光是房屋稅一項,就暴增到3,345萬元,太子建設正在與台大校方以及北市府溝通,是否能降低地價稅以及權利金的部分。

就連台北最具代表性的台北101大樓,也是受害者,租金將達3億7百萬元,漲幅高達40%,土地租金一年將增加8千7百萬元。台北101現在面臨兩難,因地租上漲導致經營成本提高,但與租戶簽約都是為期3年以上的租約,短時間內也無法貿然調高租金,目前只能先自行吸收。

針對性漲租
地方政府作法十分荒謬

不只台北,其他各縣市政府也陸續調漲地租。台中大遠百的地是跟教育部學產地基金承租20十年,沒想到今年的地租,竟被大幅調漲4倍,這讓店王台中大遠百獲利縮水不少;「更可怕的是,與鄰近是自有地的台中新光三越競爭,兩邊的經營成本完全不能比。」遠東百貨高層透露,但為了繼續在台中七期這塊精華地段繼續經營,只能隱忍下去。

為什麼會變這樣?對公共建設與土地開發頗有研究的前台北市副市長、現任台灣智慧城市發展協會理事長林建元指出,政府原本為了要土地正義,要求各地方政府得調高公告地價,但內政部卻定出了一個相當高的數字,規定各地方政府的地價調幅要超過30%,內政部一個命令下達給各縣市政府,只有要求30%,但要如何調?該調誰?卻沒有明文規定。

林建元表示,各縣市政府擔心民眾反彈太大,針對一般的私有土地,刻意壓縮調整幅度,平均調整只有4至5 %;但卻針對兩種地,就大幅拉高調漲幅度:第一類,政府或是國營事業的地,就把地價調到最高,像是台糖、中油、台電等,都被調高四至六倍,「反正地是國家的,不會叫,無所謂。」另一種則是不需要繳交地價稅的農地。這樣加總平均起來,就有達到中央要求的30%。

響應政策反受苦
信義計畫區業者哀號遍野

但如此荒謬的調漲標準,卻苦了之前響應政府政策,標租國有地地上權或BOT案的開發商,特別是信義計畫區內有許多商辦大樓都是屬於地上權的開發案,也因此這次台北市政府調高地租,信義計畫區內這些經營地上權案件的業者哀號一片,「可說是重災區,真的是很倒楣!」林建元說。

更令人吃驚的是,台北市政府日前又突然決定要設定地上權開發案的土地租金上限,不管公告地價上漲多少,當年度的土地租金以調高6%最高;但對於舊案並不溯及既往,對於已標地上權的廠商,可說是雙重打擊,倒楣到最高點。

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