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花敬群:要讓社會住宅變成搶手貨!
政府當二房東 從民間吸納八萬戶包租代管

2016-08-18
作者: 游筱燕

▲內政部次長花敬群表示,社會住宅規劃有12萬戶新建,8萬戶由民間提供,政府包租代管。(圖/陳俊松攝)

小英總統8年20萬戶的社會住宅政策上路,已積極推動修法、與公股行庫研議融資平台,未來的社宅大量開放青年入住,扭轉社會住宅的刻板印象。

行政院8月3日審查《住宅法》修正案,宣告小英總統八年20萬戶的社會住宅計畫全面啟動!同時,合作金庫也已確定將與桃園市、新北市合作,擬將融資利率從1.5%降至1%,協助興建只租不售的社會住宅。

內政部政務次長花敬群向《財訊》記者證實,社會住宅已有明確作法與進度,除了國產署已開出57處國有地的清單,目前還在整理各地方政府匯報上來的意願與可建地目資料,從2016到2020年的四年間,統計至目前為止,可以興建的戶數就至少3萬4千餘戶,像新北市就有近4千戶的世大運選手村;而正在興建的縣市有桃園、台中,不過仍以需求較大的大台北生活圈為主。

社會住宅應達40萬戶 新政府先拚20萬戶目標

研究數據指出,一個社會裡公共住宅比率應達到5%,才是較佳規模,像日本、韓國約在6%左右,目前台北市公宅比率僅0.68%,離一般目標還有很大一段距離。

花敬群表示,全國住宅總量的5%約40萬戶,以半數20萬戶作為八年政策目標。規畫中,20萬戶有12萬戶為政府興建,剩餘的8萬戶則從民間供應,由政府當二房東來包租代管。預計前幾年花費包含租金差額、管理費、契約公證費、保險費、修繕費等都是先由中央埋單,先做示範。並且盡量於每處社會住宅導入公共福利措施,好比有個基地就規畫警察局在住家一樓。

此次《住宅法》修法將社會住宅興建排除《國產法》規定,將有償撥用改為得長期租用,以五十年為標的,大大減輕地方政府取得土地的成本;明定主管機關可設立、指定或委託辦理興建、管理社會住宅的人力,以促進產業發展;參與興建或提供空屋的政府或民間單位,其地價稅及房屋稅將適當減免,並免徵營業稅;以及提供參與包租代管的房東,用租金所得稅減免的誘因,讓空餘屋能轉化為社會住宅。

另外,則對住宅市場專章做了修正,原規定10%租給特別戶,擴大至30%,讓不只身障,中低收入戶也能一起納入;另外的70%則讓收入50分位以下及青年族群取得資格,擴大入住社宅的族群,用混居模式消除標籤化,同時解決年輕人暫時買不起房的困境。

花敬群進一步說,一定要讓房東覺得有感,才願意把房子拿給政府出租。目前的規畫是出租房在持有稅上可以享有自用住宅優惠,能避免如台北市多房以上的囤房稅;另外,一屋一個月免稅額最高一萬元,而現行租金收入可扣除必要支出的比率是43%,社會住宅部分提高到60%。

讓房東釋出房屋 政府優惠多管齊下

他舉例,如果房東每月租金收入1.5萬元,扣掉一萬元免稅額,餘5,000元;再扣除6成的必要支出,剩下要繳所得稅的僅有2,000元。這也可視為租屋版的「以房養老」,無力管理的屋主可以把房子拿出來由政府出租,自己什麼都不用管,還可住進當地的社會住宅,不但可享有福利設施,還可坐享租金收入。

不過花敬群強調,政府收民間出租房的標準,會同步考量政府財政、租金行情和一般需求,會以適合一般小家庭居住的二至三房的中古屋居多,不會收大坪數房屋,也不會刻意收新興重劃區新屋為投資客解套,區位、機能、可接受租金範圍等條件都是政府須篩選的要素,不會通盤全收。

也許是辦法還不夠明確,目前民間埋單意願似乎不高,根據中信房屋第二季購屋意向與行為調查報告結果顯示,高達58.7%的多屋族受訪者不願將閒置空屋提供作為社會住宅使用,原因不外乎是怕租金不符合期待、房客繳不出房租、擔心未來房屋出售時的跌價效應等。中信房屋副總劉天仁認為,政府如能更深入掌控,比如由國銀行庫擔任保證人,這類型疑慮就能化解不少。

然而,事實上,社會住宅最大的挑戰不是找地蓋房,而是後續的經營管理。「政府如果連一個社區都管不好,還像話嗎?」花敬群直言。他知悉社會住宅常碰上住戶賴皮不繳租金,或是議員為了選民服務來關說房間空位等,以後都要嚴格禁止,違規就記點,犯滿就趕出去,以免所有人有樣學樣,破壞遊戲規則;若故意違規,就算是弱勢,政府也要告到底!中央擬讓物管招標委外,同步發展民間代管產業。

曾擔任過台北市副市長的林建元認為,台灣自有房屋比率高達8成,但為什麼還是會有許多人租不到房子?原因不單是數量,而是社會住宅蓋在哪?毫無疑問,大台北地區才是真正需求殷切。

目前擔任都市發展與環境教育基金會榮譽會長的林建元表示,一定要將其蓋在需求龐大的地方才有意義,並同步解決交通的問題,否則蓋在A處,卻沒有捷運等大眾交通工具引導進市區上班,不方便的問題就導致沒有人要租,問題一樣無法解決。

林建元指出,台灣的社會住宅給人貧窮刻板印象,在於早期70年代,政府興建第一批近兩千戶的平價住宅社區,收容大規模的弱勢人口聚居,造成明顯的貧窮標籤效果,使得老一輩人聽到家裡附近要蓋社會住宅,拚死也要出來反對。其實是過去政府將社會住宅的定義過度窄化所致;此外,不少國家也會配合社會穩定發展力量,推行鼓勵政策,讓願意結婚、生小孩的年輕人有優先承租、承購權。

社會住宅要做起來 政府才有理由救房市

東華大學社會學系主任黎德星建議,大架構來看,社會住宅必須同時配合國土區域計畫,跨縣市的整合亦是關鍵之一,才能有效利用土地資源。黎德星舉韓國為例,土地住宅公社(Korea Land and Housing Corporation)除有大量資金投入,各區都設有總部與分支,規則的制定和傳遞也較統一,並增加6,000個就業機會,就是雙贏局面。

擁有實務經驗逾十年的景文物業管理機構董事長郭紀子表示,政府與民間物管業合作能否成功,有二大關鍵,一是充分授權,由於物管多半要即時要面對、解決問題,好比漏水,若還要等公家跑流程,租戶權益就會受損;二來是錢,政府不能將服務無限上綱,以後都沒有人敢接政府生意。

花敬群對於新政府推動社會住宅很有信心,「怕的是以後大家來搶說在我家旁邊蓋!」並強調,社會住宅有迫切性,因為「社會住宅不做起來,哪有理由去救房市?」政府的法規架構好了,接下來就是執行的問題,而這些都需要與縣市政府一起合作,難怪台北市能搶搭便車,風風火火推出一系列社宅計畫。

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