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柯P蓋公宅 小英送大禮
錢和地都有解 九千戶興建計畫全面啟動

2016-08-22
作者: 游筱燕

▲市府於8月初舉行公共住宅政策年中記者會,20處公宅已有明確定案。(圖/王均峰攝)

台北市長柯文哲4年兩萬戶、8年5萬戶的公共住宅政策,正式展開,但挑戰卻四面迎來,他想要怎麼做?如何跨越橫在前面的難關?

這幾個月被大巨蛋拖累民調的台北市長柯文哲,終於有具體的政績可以拿出來展示了。選前提出4年兩萬戶、8年5萬戶的公共住宅政策,已經有了重大進展!

攤開北市府資料,目前已明確標出20處公宅基地。已經在興建的有四處,共約2,200多戶,包括興隆二區、松山健康、萬華青年、南港東明,前兩個基地在明年9月前就能完工,後兩個基地最慢也會在後年底完成。

其他包含北投奇岩、大同明倫、萬華莒光段、文山景美運動公園、內湖瑞光市場、南港小彎、信義三興段、廣慈博愛園區等,總計9,100多戶公宅興建工程,今年下半年也將陸續展開。

興隆一區打頭陣 檢視公宅運作指標

柯文哲在公共住宅政策年中記者會再三感謝中央的協助,因為,在520之前,原本要向中央購地300多億元,財務壓力龐大;新政府上台後,除了確認台北市5萬戶的公宅包含在總統蔡英文宣示的20萬戶內,中央並同意必要時可以採取無償撥用、換地,也允諾會協助成立融資平台以籌措財源,將融資利率從1.5%降至1%,預計可以節省133億元利息支出,「地不用花錢,又省下貸款,就像一場及時雨,」台北市副市長林欽榮接受《財訊》雙週刊訪問時說。

台北市府已經確定未來興建的公宅「只租不售」,以市場行情的8折出租,也就是說像合宜住宅般賣斷的房子情況不會再發生。此外,根據台北市府的規畫,公宅也不只有弱勢族群可以進駐,在首都圈工作的無房年輕族群也能享有公宅福利,分配上也以青年為大宗,但最多只能住6年。以廣慈博愛園區公宅為例,未來戶數的分配比率為6成青年無房者、3成社會弱勢、一成為結合北大醫學實驗的慢性病患者與老年人。目前,北市只租不售在運作中的公宅有大龍峒與興隆一區,大龍峒已經進行5年,是前市長郝龍斌的政績;今年啟用的興隆一區是柯P任內第一件完工入住的公宅,有272戶,因此常被當作檢視柯市府運作的範例。

為了破除外界認為公宅是給經濟弱勢居住、會影響周邊居住品質與拉低房價的刻板印象,林欽榮強調,公宅將成為北市智慧城市中,智慧住宅的先行基地,日後興建的公宅會配上智慧三表(水表、電表、瓦斯表),以及採用BIM(Building Information Modeling)建築資訊模型系統,把過去的平面圖拉成3D立體,記錄著建築物的起始與過程,包括管線位置、歷次修繕過程等都一清二楚。

把公宅打造成智慧宅 破除拉低房價的刻板印象

再者,公家機關、社會福利單位、停車空間及YouBike租賃站會大量導入每處公宅。目前已規畫的20處公宅中,有17處的一、二樓附有社福設施,包含圖書館、幼兒園、托嬰中心、老人日照等,讓周圍住民都能一起參與使用,而大量年輕人與弱勢家庭混居的方式,擺脫過去認為住公宅都是低水準的人;公宅更會增加公園、綠地,讓公宅周邊環境加值,與建地下停車場,嘉惠周邊居民。

儘管北市府規畫的藍圖很美好,卻還是備受當地居民質疑。前陣子舉辦的廣慈博愛園區公宅公聽會,有人撒冥紙,有人大喊騙子市長,場面幾度劍拔弩張。原來居民對於一下要進駐上千戶的人口,交通打結問題很感冒;也認為區內的六大棟建築物剝奪了住民的公園綠地。

對此,都發局長林洲民解釋,為了解決民眾疑慮,公宅基地改設計已降低容積率,從350%調降為300%,戶數也從2800戶下修為1562戶,並提供1350平方公尺的帶狀開放綠地;同時,捷運東延段也已拍板發包,10月動工,預估6年後完工共構,可紓解交通。

林洲民對台下居民說,如果大家還有問題,我們會來第7次、第8次、第9次,直到大家都能認同為止。

林欽榮對於頻頻被鄰里抗議的公宅問題也表示,有誠意持續溝通,讓大家了解公宅不是印象中的舊國宅,要帶里長和有疑義的民眾去看成功案例,如興隆公宅,讓大家親身感受現代公宅的好。

尤其,過去的國宅興建因多數採取低價標,承包商常常參差不齊,不論建材的使用,還是格局設計都引人詬病,但林欽榮指出,市府已採最有利標,避免品質無法確保。

承包興隆公營住宅一區的潤弘精密工程副理蘇章鈞指出,北市府特別重視設計圖中有多少個無障礙設施,甚至要求屋內都須符合「通用設計」,意思是毋須改良或特別設計,就能讓所有人使用的環境。

後續管理才是大難題 物管公司肩負成敗重任

蘇章鈞說,北市府也選用成本比一般外牆磁磚貴一成的預鑄牆板,能在結構體承受風力、地震力時,外牆不會因承受額外荷重而產生裂縫,就不會有磁磚掉落的問題。他直言,這次與市府合作印象深刻,許多討論到定案都搞了好久,相當重視細節。

然而,公宅後續的管理難題,才是挑戰。台北市擬設「住宅處」與「公宅物業管理公司」,目前仍在市議會卡關。林欽榮指出,這間公司委由民間經營,須落實市府智慧化管理的規則,也只能承接北市府公宅,不會與民爭利。

承包興隆公宅一區的東和物業副主任方宥心認為,北市府欲成立公宅物管公司是一片美意,也能增加效率和效益,可是最大的課題還是在「人」,即使是混居,不對入住者標籤化,但生活習慣的懸殊差異,必會增加物業管理的難度。

有業者直言,比如,就有人會拆樓梯間燈泡來補自家燈泡;不遵守規約把自家門外弄得髒亂惡臭;智能有缺陷的住戶因為管教孩子有障礙,致使小孩行為偏差,而被隔絕、甚至引發口角等狀況,大家雖不願意被冠上歧視之名,卻是真實發生的事。

不願具名的物管業者指出,公宅還存有一項不能說的祕密,就是議員的關說。常見的是住戶因為不守規約無法再續租,用悲情訴求懇請議員協調市府保留房間,議員為了選民服務也不得不施壓,讓等著排隊進住的人看得到吃不到,一等又是數年。

為此,林欽榮表示,台北公宅物管公司就是要按規矩做事,違反規約就記點,若碰上議員關說就公開議員名單。

近日來台的韓國首爾住宅公社社長卞彰欽,以提供韓國17萬戶公宅管理經驗建議,認為公宅公司不應只是管理房屋,還要提供服務給住民,才能解決住民衝突或及時援助。

都市發展與環境教育基金會榮譽會長林建元則建議,公宅物業管理公司可以仿照台北捷運公司,讓背後董事超越市政府本身,成功機率才大。他認為,北捷能以公營事業之姿,經營得不輸民間事業,在於捷運公司的股東遍及公、民營事業,包括交通部、台北市政府、新北市政府、唐榮鐵工廠、台北富邦銀行等法人,能互相汲取經營經驗,也能互相制衡。

柯P的公宅藍圖 與小英的政見綁在一起

柯P的公宅政策,不只是要照顧弱勢、拉年輕人一把,也希望面對房價過高問題,提供公宅讓青年族群與家庭回流首都圈居住,不然愈來愈老化、愈來愈沒活力的城市,會是首都最大危機,同時也藉公宅的場域設置社福機構,提供完善社福計畫。

柯市府的藍圖描繪得十分美麗,但能不能排除障礙、真正落實?執行成效如何?不只攸關柯P的連任之路,連小英的競選支票,也要靠台北市府一起來完成。

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