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買屋急不得加法原則挑黃金屋
每看一間記錄一間,累積「看屋大數據」

2015-09-01
作者: 嚴家淇

▲(圖/Pixabay)

有意購屋的人,最好先在心中設定房子條件,每看一間房子就把這房子的優點、喜歡的空間或感覺記錄下來。當你看了上百間的房子以後,等於在你的心中已經有了「看屋大數據」,再統整這些房子的優、缺點,逐步增加條件,之後再慢慢挑選,應該可挑到適合自己或家庭需求80分以上的好房子。他強調,房子至少住10年,為何要急於一時衝動買房呢?

房價鬆動,不少區域已出現降價浪潮,許多專家學者更預言,房價至少會下修1成。不過看屋的「眉眉角角」不少,現任都市計畫技師、地政士事務所負責人,同時擁有商用不動產投資師CCIM認證的范之虹,專長於不動產稅法、土地開發、地政整合,擁有完整學術及實務經歷,對於房市看法有獨到見解,以目前房市走勢,他大膽直言,未來自住型房屋房價可能跌3∼4成,想購屋的民眾,不妨現在開始把握看屋時機。

從3個關鍵因素 觀察買房時機

對於自住客來說,只要符合需求,何時購屋並沒有太大差別,但大家都不想當最後一隻白老鼠,何時進場買房,成為不少人關注話題。范之虹認為,未來房價會有下跌之勢,台北市因實施豪宅稅及囤房稅,加上房地合一稅制底定,於105年1月1日起實施,嚴重打擊投資客,成交量銳減,按價量原則,量比價先行指標來看,當成交量年度比為-20%遞減,未來10年內下跌幅度可能會有30%∼40%,怎麼上來就怎麼下去,或許看似嚴重,但這就是房地產循環趨勢,從歷史背景來看,房市歷經多次下跌上漲,如何危機入市,才是關鍵。范之虹指出,台灣房市與國際經濟息息相關,房價會面臨修正,主要可以觀察3個因素:

1 . 美國QE(量化寬鬆)收回,調升利率。

范之虹預估在聯準會第6次調息(以每次調息0 . 2 5 % 估計後) , 未來利率上看到3.5%∼4.0%,房價會劇烈調整,當包租公無法靠房租來維持貸款槓桿時,去槓桿化將是房市多殺多號角響起必然要經歷的過程。

2. 房價所得比下調。

目前台北市貸款負擔率約68%,新北市也達55%,代表光房貸支出,就占了家庭支出的一半以上,負擔相當辛苦,若未來台北市房價所得比降到10倍以下,相對購屋支出比較輕鬆。

3. 觀察改版後的房屋稅。

各地方政府為自救財政,未來恐將紛紛調升房屋稅基,也是影響未來房價因素,有意購屋的自住客,不妨多加觀察國內外經濟情勢,才能掌握入市先機。

首購中古屋 用加法原則挑黃金屋

由於本身念建築出身,房子對范之虹而言,不只單看室內裝潢,而是以人為本居住的角度來選擇房子,很多人看房子只注重未來是否增值?房價是否合理?忘了房子是給人住的,能夠住得舒服、開心,房子才有價值。從投入房市到現在,范之虹至少看了上千戶房子,在他眼中的黃金屋,還是認為位在成熟商圈的中古屋最佳,對於具有剛性需求的自住客,若是首次購屋,不妨可以優先考慮中古屋,不僅房價有支撐,周遭的生活機能是否方便也是看得到。只是「買房子千萬不能急,不要勉強自己買下不喜歡的房子。」范之虹提醒有意購屋的人,最好先在心中設定房子條件,每看一間房子就把這房子的優點、喜歡的空間或感覺記錄下來。當你看了上百間的房子以後,等於在你的心中已經有了「看屋大數據」,再統整這些房子的優、缺點,逐步增加條件,之後再慢慢挑選,應該可挑到適合自己或家庭需求80分以上的好房子。他強調,房子至少住10年,為何要急於一時衝動買房呢?從自住角度出發,范之虹自創了「加法購屋法」,分享他如何從外而內看出房子的問題,進而找到理想中的黃金屋。

第一招:前、後陽台助男主人運、子嗣前途。

范之虹買房最重視有無陽台,以前的房子,前、後都有陽台,現在新房子為加大視野空間、增加公共設施出售坪數,往往將前陽台取消,以建築設計而言,實為不智。前陽台代表外部開放空間與居室私密空間聯繫轉換的空間,為半公共空間(semi-public space),取消了前陽台,人的心情無法轉換,也無法到陽台跟陽台外外部開放空間接觸,心理容易鬱悶。以風水來看,前陽台代表明堂,明堂寬大是福氣,可以聚集天地間的生氣,以現代眼光解釋,代表男主人桃花人緣,如果單身女生想增加桃花運勢,一定要買有前陽台的房子。後陽台則代表後代子嗣前途,現代生活有很多設備,後陽台也以寬大為佳。

第二招:從陽台看出去要有14公尺棟距。

除了注重陽台格局,范之虹也特別在意棟距。早期政府沒有好好執行都市計畫土地使用分區管制規定,也不重視都市設計,一批批房子毫無章法興建,常與隔壁房子棟距太近,不僅影響生活品質,也有安全疑慮。他建議,從住家往外看,對面大樓最好不要太高,如果是面對高樓,更要留意棟距。例如對面是12層高樓,約莫高36公尺,臨路道路寬度至少大於20公尺,除了不會產生迴風煞風水問題,若發生地震,高樓倒塌,也不至於壓到住家。棟距代表逃生通道是否安全,蘆洲大囍市社區火災造成多人傷亡,就是因為防火巷過小,且被汽機車違法停車占用,造成火災時,消防車無法進入,釀成重大悲劇。

第三招:避免大型嫌惡設施。

俗話說:「千金買房、萬金買鄰」,除了要有好厝邊外,住家周邊也不要有嫌惡設施,如:變電所、電線桿、垃圾場、資源回收廠、傳統市場、宮前廟後等。不過,住在都市中,很難完全避掉這些設施,但可挑選距離遠一點的地方,其他像是電線桿、變電所、垃圾場,則盡量能避就避,住在這些設施周邊久了,身體也會不舒服,或許房價便宜些,但卻苦了身子,得不償失。

第四招:細節藏在管道裡。

台灣的4、5樓公寓房子一般都將給水、排水及汙水管藏在柱子或管道間裡,因設備老舊,地震發生後可能產生位移、破洞,造成龜裂漏水,建議民眾在看屋時,可順便摸一摸浴室的牆壁,如果是潮濕的,代表管線有問題,另外也可抬頭看看天花板屋角,是否有水氣堆積。

第五招:大門避免朝向風口。

台灣日照充足,採光通常都不錯,但因有季風問題。范之虹建議,住家的大門避免朝向淡水河口,風水上有洩氣的問題。其中鄰近的信義、南港、大安區,大門不宜朝向東北方,容易造成冬天室內濕氣過重。至於西曬屋,范之虹認為問題不大,從好的方向來看,西曬的房間日照充足,室內比較乾燥,也不易潮濕,若擔心太過炎熱,可加裝雙層玻璃或窗簾。

時間換房價 40分鐘內車程為宜

對挑選房子相當有心得的范之虹,對早期所建的房子也相當推薦。國泰建設蓋的7層樓華廈,前面有院子,室內格局方正、採光通風佳,條件非常好。這些國泰蓋的華廈,在大台北很多區域都找得到,大安區、民生重劃區、中和員山積穗地區、新店地區都可找到,而有些軍宅較大坪數的格局也不錯,雖然屋主大多惜售,但若有釋出,不妨積極入手,物件非常稀有難得。

除了要懂得看出房屋問題點之外,在住家區域的選擇上,范之虹建議,把握一個原則即可,便是以自身上班地點搭乘大眾交通工具,最好在40分鐘內車程的區域為主。同時他也推薦幾個捷運末站的生活圈,像是亞東醫院、南勢角、蘆洲總站、北投、紅樹林站等,搭捷運到市區約20∼30分鐘,房價比市中心便宜,適合年輕首購族入手。范之虹也提醒,在購屋前,一定要確定本身財務狀況,是否能支付未來10∼15年的房屋貸款,且要將景氣變動及個人職務調整算進去。現在房貸利率不到2%,也許雙薪家庭還支付得了,但未來利率一旦調升,從2%變到4%,房貸支出暴增,負擔恐增加。他建議,每月房貸支出以不超過月薪三分之一為主,也要以工作條件、經濟景氣來調整,千萬不要硬著頭皮把人生賠進去。

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