投資趨勢 > 房地產

房價跌多少? 五都區域行情大解析成交量藏在價格裡
成交量藏在價格裡

2015-09-01
作者: 游筱燕

房市低迷,現在不難聽到許多專家都說,依照市場循環,從今年起算,房市將跌個7到10年。房地產專家顏炳立更直言:空頭市場已確立,價格已回到2013年水準!顏炳立說,政策趕走了投資人,不只新稅制遲緩了房屋擁有人的賣出意願,多數屋主也仍在緬懷過去燦爛的日子,僅剩自住需求強烈的買方撐起整個市場,氛圍如此,就不易追高,五都已陸續開始出現跌價的地區。

房市低迷,現在不難聽到許多專家都說,依照市場循環,從今年起算,房市將跌個7到10年。房地產專家顏炳立更直言:空頭市場已確立,價格已回到2013年水準!顏炳立說,政策趕走了投資人,不只新稅制遲緩了房屋擁有人的賣出意願,多數屋主也仍在緬懷過去燦爛的日子,僅剩自住需求強烈的買方撐起整個市場,氛圍如此,就不易追高,五都已陸續開始出現跌價的地區(如下各表)。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說,買房地產如同買股票一般,每個人都想買在最低點,但是如果已經要結婚,有新婚房的需求;小孩逐漸長大,有迫切換屋的需求,「在未來房價確定會跌的情況下,如仍要買房,買對地方才是關鍵!」為了幫讀者尋找「相對抗跌、安全的地方」,《財訊》找來曾是國泰房地產指數協同主持人、景文科技大學財務金融系副教授章定煊,以兩個量、價官方關鍵數字:買賣移轉棟數、實價登錄價格,提供購屋者全新的參考依據。

章定煊解釋,買賣移轉棟數代表的是交易量,等同流通量,在未來房價會下跌的前提下,量是價的先行指標,你買的地區有沒有人會進來買?當你要賣房子時,賣不賣得掉?才是購屋的重點。換句話說,假使一個地區房價再高,卻沒有買盤附和,價格遲早會跌。所以,在空頭市場裡,量比價格來得重要,有量,房價才可能有撐。最理想的情況是,價格若開始修正,又有量出來,才是好的市場。

於是,在後文中,《財訊》會拿近2年五都中的38個行政區交易量,用統計公式跑出2個指標:一是「變異係數」,數字愈小,代表愈穩定,用來看一個地區的買盤、賣盤是否穩定?是否會有建商固定推案,不會暴起暴跌?二是「趨勢性指數」,藉以觀察目前量的變化。假使目前值高於2年平均與1年平均,表示交易量相對熱;目前值在2年平均與1年平均中間,屬於穩定;要是目前值低於2年平均與1年平均,就說明現在沒有什麼量,市場相對冷。以下,讀者可以搭配價格的變化,對照想入手的區域,形塑自己心中的一把尺。

台北市
豪宅乏人問津 北投交易顯熱絡

維多利亞建設總經理柯李興表示,近來影響買屋者信心最劇的有2大原因:一是北市總價8,000萬元以上,特別是去年7月後取得使照的新豪宅,若非自用,將被視為囤房,稅率從去年的1.2%,一下子提高3倍至3.6%;二是新屋構造標準單價等稅率與稅基的大幅調高,有些剛交屋或即將交屋的新豪宅,每年的房屋稅1年要繳近百萬元,使得這些動輒上億元的新豪宅乏人問津,成為建商的燙手山芋。房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析,豪宅市場的急凍,表示富人針對大坪數豪宅投資縮手,自然把平均單價拉低,造成不少數據上的下修。

台北市12區中,交易情況相對冷的地區就有8區,表現平穩的有3區,相對熱的僅有北投1區。對照價格,北投、士林、大同、南港、大安,都出現了約1%∼5%的跌勢。顏炳立說「成交量藏在價格裡」,最大的誘因還是價格。說明北投的成交量已經慢慢出來,雖然價格呈現跌勢,修正了5%左右,幅度不高,但也表示因為價格的盤整,讓民眾感到可以接受,進而願意進場,帶動整體成交量,這樣的市場才相對健康、平穩。

劉怡蓉認為,儘管北投新成屋價格已經站穩60∼70萬,不過由於北投整體平均房價還在4字頭,2房公寓的成交總價可以在1,000萬元內,生活機能亦不差,故能夠吸引許多首購族等自住客進住,才讓總體交易量持續不墜。交易量帶動北投周圍買盤,附近推案的銷售成績也相對有好消息。最近公開、主打溫泉養生宅的新成屋「鄉林玉川」,目前周來客量近30組,已銷售5成。是近來台北市因為房屋持有稅、房地合一稅沸騰,買氣低迷裡新推案成績前段班的案子。

新北市
大型建案降價求售 土城、新莊跌幅重

對照新北市近2年價量表現表,表示新北市普遍未跌價,只有2個地區有反映,一是新莊跌2.5%,而土城區的降幅最多,達8.8%。根據永慶房仲網統計,新北市8月的降價屋占比為30%,高於全台平均的21%,其中土城區降價物件占比52%,可謂全台之冠,也就是說土城區超過一半的待售住宅的開價都已經下修。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,土城的指標大型預售案「大同莊園」,每坪開價5字頭,成交價已降至僅4字頭,逼近目前實價登錄中古住宅的每坪33萬,衝擊當地市場行情。

有巢氏房屋北區發言人陳宏勝副總認為,由於土城區附近多為工業廠區,雖然隨著近年土城、頂埔站捷運議題的加持,吸引手頭資金有限的民眾,前往土城購屋。但也因為房價隨捷運議題推升,區域房價抬頭,加上在房地合一稅制確定後,以往推案量大的區域,如中和、新莊區因物件量多,區域賣壓增加,產生比較效應,造成購屋回流到中和、新莊等區,連帶影響到較外圍區域房價。另一方面,台灣房屋五股洲子洋特許加盟店店長林宜賢表示,撇除近50筆的眷村改建宅「陸光新城」低於市場行情價格,最近五股房價整體而言,還是下跌1成到1成半。因為,當初洲子洋預售時,有不少人買在高價每坪35∼39萬,現在不管是建商餘屋銷售促銷或是投資客轉賣,也不乏出現每坪30∼33萬間的價格,目前洲子洋2房加1車位的總價落在950萬到1,100萬,3房加車位則是1,100萬到1,400萬。事實上,價格鬆了,自住客就進來了,具有豐沛量能,當地仲介都樂觀其成。

台中市
成交速度放慢 北屯、太平區1字頭吸客

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示,西屯區範圍涵蓋廣,可分為七期、十二期、逢甲、中科、台中工業區及世貿展覽中心等區域,推估西屯區會出現2.7%的跌幅與七期的豪宅有關,近來豪宅的屋主信心受到整體市場干擾,投資買盤也相對減少,才有此表現。綜觀整體台中房地產,這上半年來,幾乎沒什麼跌勢,在於台中一向是中部六縣市的首善之區,雖然許多人不住在台中,卻在台中有一戶房,所以從5年前開始,台中的買盤就維持一半外地客、一半本地人,一直有穩定的市場。如今成交速度的確放慢,但個案幾乎都能賣到超過4成。

目前台中市精華區地段,建商仍是一地難求,墊高售價成本,精華市中心的推案價格在每坪30∼40萬間。郊區如台中北屯區及太平區的新光、廍子重劃區,由於附近有74號快速道路,到西屯區車程僅15分鐘、高鐵站約20分鐘,加上成交均價約每坪16萬元左右,含車位總價800萬,適合首購族。

台南市
買賣移轉量相對穩定 議價幅度仍有10%

全國不動產執行副總經理林泇廷指出,台南市屬於內需市場,雖然較不受大環境影響,相較於五都,買賣移轉量相對穩定,不過卻也看到東區有微幅的跌勢0.13%,原因可能在於東區也多是台南的豪宅區,近期豪宅買方縮手、不願追價所致,但影響不大。

倒是安南區竟然有高達2成的跌幅,當地房仲認為是幅員太遼闊,交易地區不定的結果,會導致數據嚴重落差。由於原南市舊有土地建築成本高,安南區土地成本較低,1坪約10多萬元,國道八號通車後交通便利,透過中山高速公路,可連通四周,附近又有安南醫院,台灣歷史博物館,鄰近南科等優勢,目前太子、五彩等建設公司都在此布局,價格後續理當有撐。

住商不動產嘉南區經理陳佩吟分析,整體而言,由於今年整體房市過於冷清,房屋去化時間拉長,不少屋主表示願意降價求售,台南議價幅度有5%∼10%,希望趕在明年新稅制上路前先獲利了結,若買賣方對價格期待出現交集,交易量可望破冰,房市得以回暖。

高雄市
管控建照發放 楠梓、鳳山首購區不跌微漲

高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖說,過去10多年高雄產業外移造成人口嚴重流失,住宅需求成長不多,使得房價上漲緩慢,但後續因區域重大建設啟動及交通議題、觀光休閒帶動,加上北客南移加溫房價,直到去年底今年初政策不斷加壓下,交易量才停了下來。

儘管高雄房市僅是交易量有縮,但價格卻沒有向下,反而像是楠梓、鳳山等首購的區域,還出現5%∼7%的漲幅,原因在於該地區能提供自住客低單價、低總價的產品,仍找得到1字頭。而鼓山和左營屬於坪數較大的換屋市場,少了投機客,沒有人再追逐大坪數的價格,漲幅自然較首購區來得低。整體來看,高雄因為建照量控制在一定範圍內,加上首購區1字頭價格幾乎快到營建成本價格(目前1坪營建成本約9∼10萬),買在這種價格的消費者都算安全,只是偏離市場行情的房子,不要輕易下手,也不要追高。顏炳立提醒,儘管市況差,但另一方面,也代表著過去可能買不到的房子,現在屋主可能願意出脫。

顏炳立建議,有喜歡某些區位或產品的民眾可以一直看,因為價格不斷在修正,往合理價靠攏,一直看房子能確保不錯失喜歡的物件,但記得把握2個基本原則:一是絕對選蛋黃區(每個城市都有自己的蛋黃區);二是出價時切記要以實價登錄的價格再打8折,才不會吃虧。

TOP