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土壤液化全都露 買屋自保三關鍵從簽約前到過戶後 各有眉角
從簽約前到過戶後 各有眉角

2016-04-01
作者: 游筱燕

▲(圖/潘重安攝)

土壤液化潛勢區資訊查詢系統上線,原本想買房的人,直接將位處高度潛勢區的房子踢出候選名單;但是對於剛買、剛簽約的人,可有解套方法?未來買屋又應注意什麼?

盧先生因為小孩漸長,有強烈的換屋需求,近日看上了一戶位於台北市中山區北安路上的23年華廈,屋主開價一坪84.5萬元,盧先生想用75萬元來談,請房仲去試探屋主,屋主示意可以考慮,正準備下斡旋金之際,三月十四日,經濟部中央地質調查所的八縣市土壤液化初級圖資「土壤液化潛勢區資訊查詢系統」上線了,鍵入地址,盧先生赫然發現想買的房子地處高潛勢區,又是九二一大地震前蓋的、同時只有挖到地下一層,立刻向房仲表示不買了。

或許盧先生覺得很慶幸,但如果真的不小心買到高潛勢區的房子,有合理索賠或解約的可能嗎?產生爭議要怎麼辦?

1.土壤液化不構成解約理由

本刊記者致電消費者文教基金會詢問,對方直言:「不可能要求屋主無償解約!」原因在於「假設性問題不具有消費爭議,」意思是說,儘管屋子位於土壤液化高潛勢區,也不能預設未來碰上大地震會傾斜,就毀約說不買,因為也有可能地震一來,反而屬非土壤液化區房子倒了;或是綠色低潛勢區的房子倒的比紅區多,由於損害還沒發生,各種狀況都有可能出現,所以必須照著合約精神走。

太平洋房屋行銷顧問、群宜聯合會計師法律事務所協理李季鴻補充,土壤液化的項目也未被納入買賣的定型化契約內,不構成必要揭露的資訊,賣方事前也不知情,未達成惡意欺瞞,就談不上向前屋主或建商求償。

台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源解釋,就盧先生的例子而言,假使已經付了斡旋金,在賣方仍未同意買方出價、還沒將斡旋金轉為買房訂金前,斡旋金隨時都可以退;但如果已經簽約,還在過戶流程、權狀還沒下來之時,因而反悔想解約,屋主按理可以要求違約金,通常落在總價的1成至1.5成。

至於已經過戶,房子又的確因為土壤液化而產生實質結構性問題,就只能打民事官司。

華固建設總經理洪嘉昇坦言,政府規定,九二一之後蓋的大樓須做土地鑽探,藉以分析土壤承載力,再決定如何施工,如果周邊土壤承載力不足,開發商會做地質改良,或是將基樁貫入岩盤、加深連續壁等方法克服,故問題不大。

2.契約書預約貸款不足但書

洪嘉昇說,假使買預售屋的消費者有疑慮,建商可以攤開施工圖來說明,若堅持要用土壤液化原因來解約,僅能以內政部《預售屋買賣定型化契約》第二十四條「違約之處罰」裡的第四點規定執行,買方違約,賣方可沒收房地總價的一定百分比金額,以15%為上限;以1000萬元物件為例,最高15%即為150萬元,至於是否真要收到15%,則看當時簽訂的合約、或是買方向建商議價的結果而定。

土壤液化潛勢區公布後,最容易產生糾紛之一的便是貸款成數。土地銀行主管對記者表示,授信並非全擔保品作為標準,即使同在潛勢區,個案結構安全程度也不一,由於此次公布標準為初級,尚無精準的土壤改良後資料,不能一概而論。主要還是依照授信的五P原則:申貸人、資金用途、還款來源、債權保障及授信展望,主要重點還是在於「人」的職業、收入、還款能力做評估,按主管機關指示,不會因為高潛勢區就拒絕貸款,而會因買賣契約價格、周邊市價、人等因素來核定授信程度。

李季鴻提醒,儘管銀行說暫時不影響貸款成數,但消費者可以針對貸款事項,加註在斡旋單或要約書上,比如,「銀行若無法核貸足額七成,則無條件解除買賣契約」,以避免銀行因土壤液化之故降低貸款成數,導致消費者被沒收全額訂金,產生損失。

3.確立傾斜的瑕疵屋可求償

如果房子確實已經因土壤液化而造成傾斜,有無賠償?李季鴻說,《民法》三五四條規定,在交屋前賣方有必要告訴買方房子有無任何足以影響房價的瑕疵,如海沙屋、凶宅、漏水、傾斜等問題,若買方五年內發現有交付前既存的瑕疵,均可要求賣方負擔修繕費用,且必須在發現瑕疵六個月內通知屋主,主張房屋瑕疵。

台灣省結構工程技師公會江世雄理事長強調,如果在請該區域的結構工程工業技師公會到府測量後,確定斜度超過兩百分之一,便構成影響安全的事實,能以瑕疵擔保責任向前屋主索賠。

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