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台北市土壤液化區豪宅大揭祕!大安森林公園第一排不再是房價保證?
大安森林公園第一排不再是房價保證?

2016-02-24
作者: 游筱燕

▲台北市大樓林立,建築物的耐震度備受考驗。(圖/資料室)

台南強震,住宅安全全民關注!拿著過去研究資料比對,台北市16處土壤液化潛在區中,勤美璞真、元利ONE PARK、文華苑、松江一號院、國泰賦格等豪宅都在液化區內,對房價有影響嗎?

一場天搖地動,台南維冠大樓奪走115條人命,成為全台灣傷亡最嚴重的單一建築物倒塌災難。「要是同樣破壞力的地震,發生在台北會怎麼樣?」類似討論甚囂塵上,尤其台北不乏高價豪宅,格外引人關注。《財訊》記者比對台北恐為土壤液化潛在區的豪宅,以及921與331地震後,被台北市政府列管黃單的知名社區,供讀者參考。

網路上流傳一份1996年國家地震工程中心「台北市震度微區圖」,與2002年中華地理資訊學會「北市地質鑽孔資訊化計畫」第四期研究報告,報告中指出,台北市有16處土壤液化潛在區域,經記者向曾任中華民國結構技師公會全國聯合會理事長的曾慶正、台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發求證,確認業界早就私下流傳十多年,即使現在重新測量,差異都不會太大。

大安森林公園周邊受關注

於是記者按圖與區域知名豪宅個案重疊比對後,發現不少是人口活動稠密地區,更有許多高房價路段名列其中,包含大安森林公園北半部、公園以東;信義路四段加油站、行天宮、台北長庚醫院周圍等皆屬其範圍,當中就有成交價每坪破兩百萬元的建案。

大安森林公園旁的信義路三至四段內,就有勤美璞真、第凡內花園、愛菲爾、安峰、謙華等;公園另一側的建國南路二段上有筑丰美學、大安花園、元利信義聯勤「ONE PARK」等建案。還有被蘇富比國際物業評選為全球十大豪宅之一、慶城街的「文華苑」,以及松江路上的「松江一號院」、中正區杭州南北路上的「中正首藝」、「國泰賦格」等,許多是知名建商的代表之作。

其中位於大安森林公園第一排的「勤美璞真」,自從○六年預售開始就一直是市場指標豪宅,開價一路創新高;一二年更傳出頂樓戶以總價10億元、每坪破300萬元的天價成交,引發央行總裁彭淮南震怒,下令徹查,儘管證實為假消息,卻也成為彭總裁祭出豪宅限貸令的導火線;即使話題不斷,去年照樣有人埋單,實價登錄出現每坪202.1萬元的價格。

屋齡25年、同樣坐擁大安森林公園的一級視野的「愛菲爾」大廈,知名度因為住戶有阿帕契直升機事件中的六○一旅作戰隊副隊長勞乃成中校聲名大譟;其實該社區是331地震受災戶,地震後大樓出現裂痕,加上早年因為長期使用不當的清潔劑清洗外牆,全體住戶在沒拿政府半毛錢之下,決議耗資逾8000萬元拉皮、修補,如今外觀已難看出過去斑駁,還成為地震後重整建社區的優良範例。

超級豪宅、指標豪宅拉警報

APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示,台北市豪宅近幾年成交慘澹,從奢侈稅有兩年的閉鎖期、房地合一稅,到政府要課徵新建豪宅、每年動輒百萬元的房屋稅,豪宅市場一落千丈。如果雙北液化潛在區域一旦正式公布,相關區域豪宅不僅短期賣壓將加重,預期價格下修幅度將擴大。

令人震驚的是,準備推出史上總銷規模最大超級豪宅、元利建設信義聯勤的520億元新案「ONE PARK」也在土壤液化區。為此,董事長林敏雄回應說,液化區並非重點,重點在於施工方法,「ONE PARK」將基樁深入岩盤,做最嚴謹的抗液化處理,「要是ONE PARK倒了,恐怕全台的房子都要倒了!」話鋒一轉,林敏雄憂心台北過去用低廉成本建造的老公寓,不僅根基不穩,更不適用於高齡化社會,建議應加緊推動防災型都更計畫。

超過20年建築經驗的台中在地建商寶鯨建設總經理許枝旺感嘆,許多消費者都不太重視房子的「內在」,這兩年自家建案「富椿」,是當年中部地區唯一獲得「財團法人台灣建築中心耐震標章」的房子,每一環節都有錄影監造,為此許枝旺每坪造價就要多上兩萬元,整體增加上億元預算。

找可信建商買耐震、制震宅

但許枝旺發現,消費者在比較他家建案時,多數不會把耐震考量進去,而這項功能卻能在關鍵時刻發揮功效。他呼籲,要找負責任、有售後服務的建商,尋找耐震制震宅,切莫貪便宜買不牢固的房子,拿生命財產開玩笑。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議,買房子要留意是否已被政府列管,或是列管有無改善;對於已經購買、甚至住進「大U型」、「大T型」以及「大L型」等較不耐巨震的住宅社區者,可協請技師公會協助勘查、分析補強或重建。

至於土壤液化,在專家眼中嚴重性都不大,頂多只是造成傾斜,不會是主結構體倒塌的主因,現今可用加深基樁、增加連續壁、改良土壤等工法克服。戴雲發指出,921地震後建造的房子,若在土壤液化的地區蓋房,都必須要有抗液化設計。曾慶正也說,假使有地下室的房子真的因為液化而傾斜,如今工法能用灌漿方式將之拉回正位。戴雲發強調,比較要擔心的是,在921之前建造在液化區的老房子,它們並無抗液化功能,建議政府應早日公開液化區域,人民有知的權利。

只要抗液化基礎做好,將地質改良後,多數土壤液化區上方的建築物不會有太大問題,如果又是買信譽良好、平面設計規畫完善、鋼筋數量綁法確實的豪宅建案,消費者可不用過度恐慌。

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