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金車「燒冷灶」的獨門獵地術養地也養商圈 賺增值也賺品牌效益
養地也養商圈 賺增值也賺品牌效益

2016-01-25
作者: 陳彥淳

▲金車獵地只進不出,在台北和宜蘭都累積了雄厚的土地資產。(圖/潘重安攝)

金車曾在SARS與金融海嘯期間精準出手獵地,近日又買下台北市二棟大樓;這次獵地大戶再次出手,是否是房市落底的指標?

為了推廣全新的伯朗膠囊咖啡機事業,金車在台北市松江路一口氣買下兩棟舊大樓,計畫打造為頂級精品咖啡機旗艦店,預計2016年上半年開幕,引發市場關注。

由於金車投資地產一向眼光精準,曾在SARS(嚴重急性呼吸道症候群)發生期間與金融海嘯後陸續加碼台北市房產,後來房價進入高點,才沉寂了一陣子。如今,金車重新出手獵地,是否意味著台北市地產行情已落底,外界都很好奇。

相較於一般品牌通路業者多以租賃方式經營店面,金車一向更敢砸錢買地,集團在台北、宜蘭都擁有可觀的土地資產。在全台將近60家伯朗咖啡館中,僅台北市就有超過10個據點為自有資產,尤其偏好整棟購買;若再加上金車自30年前起便在宜蘭陸續購地,如今累積的土地面積已達上百公頃。

養地20年
頭城城堡咖啡館大翻身

出身宜蘭的金車集團董事長李添財,經營事業眼光獨到,當年他為了尋找水源地,20年多前就買下宜蘭頭城的一座山頭,後來陸續擴大購買面積,至今總占地50公頃,在山上就可以遠眺龜山島。這塊地李添財養了20多年,原本看好是台北到宜蘭的必經之路,卻沒機會開發,北宜高速公路通車後,濱海公路更為沒落;幸好鄰近的蘭陽博物館開幕,金車才在山頭上蓋了兩座城堡咖啡館,現在已成為濱海公路上的熱門景點。

宜蘭員山廠區則是配合酒廠擴大經營規模,近年來也陸續向鄰近農民收購土地,現在已達到30公頃,是原本飲料廠面積的1倍以上。「買土地要看緣分,就是價格啦,如果有機會的話還會收,畢竟事業還在擴大。」金車總經理李玉鼎十分保守地說。不過,他也強調:「買地是為了確保事業能長遠經營,不是用來買賣;我們所有土地買進來到現在,一塊都沒有賣過。」

同樣是宜蘭人的高源不動產估價師事務所所長陳碧源觀察,金車收購宜蘭土地時會略高於市場行情,再加上在宜蘭擴大投資能帶動當地就業機 會,「金車在當地頗受好評,讓他們收購土地比較順利」。此外,金車在礁溪還有一塊20公頃的林地,若再加上蘭花廠、水產養殖廠等土地,總計金車在宜蘭的土地已經超過上百公頃。

不僅在宜蘭置產,金車在台北市置產更是技高一籌,李添財陸續在SARS和金融海嘯時危機入市,一路從中山區買到大同區,現在連北投都有據點。陳碧源指出,金車置產的時機點都很漂亮,光是伯朗咖啡館的10個據點,市值就超過36億元,「這些物件至少都增值5成以上」。

其中,最令人津津樂道者,就是李添財在SARA時一口氣買下南京東路、新生北路口,以及南京東路、建國北路口的兩棟商辦大樓後,進行整修拉皮,不僅可以讓伯朗咖啡有足夠的空間,其他商辦更可以出租獲利。「透過咖啡館集市養地,再加上進場時間點剛好在低點,這兩個物件至少都增值了1倍以上。」陳碧源分析。

李玉鼎表示,伯朗咖啡因提供充足的插座,經常吸引許多商務人士前往,需要比較大的空間,但這麼大坪數的店,如果進入台北東區一級商圈,可能會面臨租金太高、每年遭調漲的窘境;於是金車退而求其次,轉向二線商圈,為了尋求經營的穩定,如果可以的話,最好是自行購地。

金車前幾年把獵地目標放在大同區,當時李添財認為,「一樣都是台北市,又不是沒人住,我就不相信大同區漲不起來。」金車一口氣在大同區買了5個據點,位置都不在熱鬧商圈,但全部在主要幹道上,多數為三角窗,而且全部是40年以上的四樓舊大樓。

獵地燒冷灶
重點在建立品牌知名度

陳碧源認為,金車獵地擅長「燒冷灶」,重點在建立品牌知名度。「你看他們地點在主要幹道上,廣告招牌都很大,廣告效益早就大於咖啡館實際經營效益,這是金車和其他通路品牌最不一樣的地方;更何況,咖啡館可以帶來充足的現金流,創造商圈發展,未來說不定還有都更機會,可說是一舉數得。」

前2年房價不斷飆高,金車獵地的動作也一度停止,如今為了新事業再度出手,是否意味著台北市房價已經落底,李玉鼎不願評論,「不管它,事業經營好才最重要。」但這位獵地大戶的一舉一動,勢將被視為市場重要訊號。

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