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柯P掀舊帳 日勝生恐回吐百億獲利南港機廠、美河市、大橋頭 聯開案戰火延燒
南港機廠、美河市、大橋頭 聯開案戰火延燒

2016-01-20
作者: 林洧楨

▲北市府收回南港機廠土地,對發展東區門戶計畫也很有幫助。(圖/陳俊松攝)

2016年的第一個上班日,台北市長柯文哲就丟出「南港機廠聯開案解約」的市場震撼彈,不只再度敲響清算聯開案舊帳的戰鼓,也讓聯開大王林榮顯的損失進逼百億元大關。

「美河市案留下很多很多的爛攤子,最慘的是,我後來發現南港開發案也一模一樣,也是日勝生占1%,這種複雜的政商關係要一樣樣慢慢清掉......」去年底,台北市長柯文哲接受本刊專訪時,還這樣抱怨著前朝的聯開案遺毒難清,但才到了今年的首個上班日,他就火速拋出「與日勝生解約南港機廠聯開案」這個市場震撼彈,同時再度喊話「全面檢討聯開案租金、權配(權利分配)」。柯P全面宣戰的態勢,讓手握聯開案的眾多建商個個神經緊張。

在這場官商對決的聯開案大戰中,首當其衝的就是日勝生董事長林榮顯,業界推估,日勝生損失利潤上看百億元。

首先,面臨解約命運的南港機廠案,雖然日勝生僅以「還要向北市府了解」回應,但根據法人研究報告,日勝生原本可依約分回大約2.5萬坪的可售坪數,以每坪60萬元推估,總銷金額約150億元,而在北市府2007年南港機廠聯開案契約中,日勝生總投資金額才僅約66億元,一旦解約,當中潛藏的84億元利潤將全部泡湯。

聯開案大戰 日勝生步步驚

不過代銷業者也說,南港機廠這樣一個基地面積廣達2萬多坪的超大量體推案,在台北市當前幾乎窒息的市況中,如何去化其實是一大難題,就算沒解約,日勝生不只有更大政治風險存在,同時完銷挑戰也很大,而現在北市府主動解約,林榮顯還能拿回共構費、履約保證金共6.6億元,以及包含約2億元的建築設計費在內等各項前置作業成本,能這樣全身而退,說不定反而是更好的解套方式。

其次,爭議不斷的美河市案,由於台北地院最新的一審判決近日出爐,不只確定有2位北市府官員圖利日勝生,同時認定不法利益有約5億元之多,這也被認為會是北市府對日勝生提出高達77億元求償仲裁的基本費,甚至有人預期,未來仲裁結果的賠償金額還會更高。

最後,日勝生還在興建中的大橋頭聯開案,過去法人推估利潤約為16至17億元,雖不是北市聯開處當前積極協商權利分配中的個案,但如今面對北市府步步進逼,也被認為未來獲利空間必會打折。也因為如此,日勝生在這場聯開案大戰的潛在損失很有機會突破百億元大關。

「比南港機廠案被解約更慘的,是那些已經蓋好卻不能賣的聯開案。」一位曾積極想承銷南港機廠案的代銷業者指出,那些業者把資金全投入、房子也都蓋好了,但現在白紙黑字寫好的契約已經無用武之地,北市府為了重談權利分配,堅持不過戶土地,甚至有品牌建商原本與北市府談好六四分,被獅子大開口、逼著非改成四六分硬吞下去才行,否則無法開賣交屋,就無法回收成本。不接受的話,一方面利息錢還在繼續燒;另一方面拖到最後不得不完工,還有大幅調升的房屋稅要面對,這種被政府套牢、進退兩難的慘況,一點也不輸林榮顯。

台北市聯開處長魏國華指出,在完工與幾乎完工的聯開案中,目前正在協商權利分配的有七案,新提出的二次鑑價制度是針對新聯開案實施,這些案件主要是因應監察院糾正案而在一三年提出的鑑價精進方案,視個案不同,北市府要求增加的權利分配比率,從個位數到2位數都有;不過由於聯開案金額很大,光改變1%,影響就很可觀,市府與建商雙方直到現在的認知落差都還很大,聯開處預計未來如果還是協商不成,最終將交付仲裁;而一旦進入仲裁,到結果出爐約9個月,也就是說,這7件協商中的聯開案,除了同意北市府條件讓利,否則恐怕短期很難解套。

這7案中,住展企研室經理何世昌指出,最慘的要屬蘆洲站聯開案「希望城市」,因為不只量體多達千戶,還早在一四年就已完工,甚至承銷的代銷業者還投入近億元、重金打造接待中心進場潛銷,結果遲遲等不到業主取得產權開賣,最後只能認賠拆屋走人;此外,冠德建設董事長馬玉山取得的「冠德捷世」、「美麗台北」的兩件聯開案都早已完銷,富登建設投資「徐匯廣場」也已啟用多年,但到手的獲利一樣被要求吐出來,處境同樣尷尬。

要解套 另七案須先讓利

總之,柯市府團隊這回可說是一開春就揮出強力一擊,雖然必須付出一些代價才能讓南港機廠案解約,但取回這塊約98%全為北市府所有的精華土地,除了讓南港機廠案擺脫日勝生爭議形象問題外,也有了一塊能落實公共住宅政見的重要基地,尤其這塊地又處於東區門戶計畫的核心地段,一旦取回,也有助於該計畫突破「全在別人土地上畫美麗願景」的批評,成為激勵區域發展的一顆關鍵活棋。

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