投資趨勢 > 房地產

神祕地王林榮三 擁地40萬坪!土地財產多到自己數不清,不認為哥哥比他有錢
土地財產多到自己數不清,不認為哥哥比他有錢

2015-12-01
作者: 林洧楨

誰是台灣地王?就價值而言,三重幫二哥林堉璘掌握精華地段,一畝勝過別人數十甲;就面積而言,老三林榮三插旗全台,手持40萬坪土地,無人能及。這對兄弟40年來各憑本事累積身家,如今同時成為台灣富豪心目中的真正首富。在地王寶座前,林堉璘、林榮三靠土地資產堆疊出的身價,是台灣無人能出其右的富豪傳奇。

土地多到自己都難計數其價值!聯邦集團掌門人林榮三擁地40萬坪,數量超越他的二哥──宏泰集團林堉璘,更被老友蔡萬才推為全台首富。林榮三的土地資產究竟有多驚人?他默默養地,獨門的「廢土變黃金」開發心法,如何讓他躍升為台灣地王?

 

 

「如果台灣地王是指擁有的土地總和能覆蓋台灣地表面積最大的人,而且總市值還數一數二,那毫無疑問,你要找的就是林榮三。」一位土地開發業者在受訪時這樣說;而這種論點不僅眾多房地產業者同意,甚至還指出,如果要用土地筆數來計算的話,這位聯邦集團的現任總舵主,同樣是最強霸主。

 

蔡萬才心目中的首富

土地價值二千億元起跳

 

地王地位被業界如此推崇的林榮三,究竟土地庫存有多嚇人?根據美國《富比世》雜誌(Forbes)台灣富豪排行統計,○九年他首次入榜時,資產是十億美元,輕鬆拿下台灣第五大富翁的頭銜。但當年的台灣首富是林榮三多年好友、富邦集團總裁蔡萬才,蔡萬才對此排名並不認同,曾私下表示,「我怎麼會是首富?林榮三才是吧!富比世漏算他很多資產。」

果不其然,一○年《富比世》直言低估林榮三身價,更正後資產倍增為二十三億美元。因林榮三主要資產結構均來自房地產,近年身價跟著土地價值翻漲,今年最新數字為二十八億美元,約合新台幣八一○億元。

但蔡萬才口中被低估的隱藏版台灣首富,身價只有八百多億元?多數房地產業者都認為「不可能!」有業者指出,聯邦集團在業界的行事作風相當低調,由於沒有上市,土地資產更是保密到家,幾乎沒人知道林榮三手上到底有多少土地,但肯定身價絕不止如此。

據了解,林榮三曾非正式的概估自己的土地:四十萬坪!

四十萬坪有多大?四十萬坪是相當於六十六座小巨蛋的土地,扣除他已浮上台面的逾三萬坪、價值約六四二億元土地後,以他擁有的土地集中於地價較高的北台灣,採用內政部「不動產交易網」所統計,今年第一季北市房地平均拍定價格每坪三八.三萬元保守估計,林榮三其他三十七萬坪資產就至少值一四○七億元,合計四十萬坪土地價值已達二○四九億元!而這還不含地上物的價值,甚至是海外土地資產,遑論他的其他事業如聯邦銀行、《自由時報》、飯店……等,因此總資產超越蔡萬才家族(今年《富比世》估計身價為六十三億美元,約台幣一千八百億元),不難想見林榮三為何能成為這位富比世台灣首富心目中真正的首富了。

 

「要找到比我有錢的,恐怕沒幾個!」

 

林榮三的一位親友更私下透露,被問到《富比世》的排行榜,林榮三認為不值一顧,「我的財產要從哪裡算起呢?連我自己都算不清了,他們怎麼幫我算?」對於媒體曾把他的二哥林堉璘列為台灣首富,林榮三隱約透露出「不認為哥哥比他有錢」的態度,他低調卻也充滿自信的說過,「(台灣)要找到比我有錢的人,恐怕沒幾個!」

這位神祕地王的庫藏土地究竟在哪?土地開發業者指出,據傳林榮三土地遍布全台,但以聯邦集團旗下主力建設公司——瓏山林企業的活動範圍研判,主要應在大台北與桃園等北台灣區域,包括新北市新莊、汐止,台北市大直、內湖、中山區一帶,都是林榮三擁地重鎮。

其中,從實際採訪所得的資料顯示,目前林榮三以新北市新莊副都心的土地庫存最多,不計入已完工多年的瓏山林企業廣場大樓(基地一八八六坪、地價每坪一八○萬元、土地價值約三十四億元),此區域內還有高達二十五筆土地屬於林榮三家族所有;其中,商用土地約一萬六千坪,住宅也有約一千六百坪之多,是當地最大地主。如果以當地目前商業用地每坪均價二百萬元、住宅均價一六○萬元來推估,市值至少就有三六○億元。

 

光新莊土地至少值三六○億元

大直、內湖土地多過二哥

 

另一個重點區域是台北市大直與內湖一帶,據當地建商的說法,在內湖部分,林榮三土地比起他的二哥──宏泰企業林堉璘還多,而大直則兩人不相上下。因此總體來說,林榮三在這兩個近年北市房價最熱區持有的土地,多於林堉璘。資料顯示,林堉璘在這兩區域的土地合計約一萬餘坪,總市值約一八○億元,換言之,林榮三所擁有的土地價值還超過此數。

在當地,林榮三最明顯的兩件資產,一是在內湖科學園區占地六千餘坪、由三棟大樓組成的聯邦自由廣場大樓;以內科商用土地每坪約二百萬元推算,光土地就值一二三億元。另一是大直美麗華商圈的「瓏山林博物館二期」預定地;代銷業者指出,該土地面積約與一期相當,約一千九百坪,每坪市價約二百萬元,總價約三十八億元,推案總銷金額應會超過一期的六十億元。

據了解,鄰近聯邦自由廣場的光寶科技總部基地,過去也是向林榮三購得的,不難想見聯邦在內湖的土地實力。

而在中山區,聯邦集團可見資產有位於松江路國泰世華銀行旁、原為佳佳保齡球館,目前將改建為聯邦松江大樓的地塊,以及民生東路三段上的聯邦企業大樓。兩地塊根據商仲推估,面積分別為將近一千三百坪與一千餘坪,地價行情約為每坪三五○萬元到四百萬元,合計價值約為八十七億元。

光是把這三萬餘坪的土地價值加總起來,就有六四二億元,這還不含建築物價值的數字。據估算,聯邦自由廣場主建物建築面積每坪就有五十餘萬元的價值,聯邦企業大樓與聯邦松江大樓由於地點更好,建築面積每坪甚至是百萬元的行情,一併算入的話,光這幾塊地的價值,幾乎已相當於《富比世》所估算的林榮三身價。

北台灣四處插旗  連美國都有他的土地

 

但這位神祕地王口袋深度當然不止如此。以「瓏山林別墅」推案,一舉打響瓏山林企業名號的台北市東湖、新北市汐止地區,更是他庫藏土地的重鎮。據了解,位於汐止新台五路東方科學園區後、五萬餘坪的白瓠湖林地以及部分農地,是林榮三在該區主要庫存地,但這些土地目前未能開發,價值仍低,屬於養地等待變更的階段。

大台北以外,桃園的區域建商指出,下南崁曾經是林榮三的土地大本營,在賣給其他建商前,他收購的土地達數萬坪之多。即使近年售出部分,預估林榮三在當地仍有超過萬坪的土地在手中。

此外,一位代銷業者也表示,瓏山林宜蘭蘇澳冷熱泉度假飯店的土地,就是林榮三自己所有;而以林榮三的習性,絕不可能只買一塊地,因此極可能在宜蘭還有其他的大片土地。

海外資產方面,根據他的友人指出,遠在美國舊金山靠近港口的Fremont區,林榮三也有大片景觀視野絕佳的土地,其中部分已興建成高爾夫球場,經營多年下來既養地也能獲利。

而由於長子林鴻聯妻子的娘家是日本華僑,且是當地成功的房地產業者,因此林榮三極有可能在日本也持有房地產。

 

相關文章

TOP