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蓋章前 7大陷阱不可不防寧可看清楚問仔細 也不當冤大頭
寧可看清楚問仔細 也不當冤大頭

2015-09-25
作者: 謝暖毓

看屋、選屋談不攏,大可一笑置之,當作花時間買經驗,但一旦走到簽約這一步,出了差錯,很可能賠上龐大金額,甚至買賣雙方、房屋仲介相互提告,鬧得對簿公堂,這些血淋淋的慘痛經歷,也是市面上常聽到的真實案例。

買屋成家為人生重要大事,很多人一輩子很可能就只買一次房子,從挑房子、看屋到簽約,各項大小疑難雜症通通出爐,當看屋經驗不夠、對房屋交易流程了解不深的新手購屋族,遇上受過專業訓練、舌燦蓮花的銷售人員,雙方一沒溝通得宜,很容易擦槍走火,延伸購屋交易糾紛。

看屋、選屋談不攏,大可一笑置之,當作花時間買經驗,但一旦走到簽約這一步,出了差錯,很可能賠上龐大金額,甚至買賣雙方、房屋仲介相互提告,鬧得對簿公堂,這些血淋淋的慘痛經歷,也是市面上常聽到的真實案例。想要輕鬆買好房、簽約簽得心安理得,7大簽約陷阱先見招拆招。

陷阱1─多組買方要出價、簽約要快?

房屋銷售人員為了促進成交速率,常常會以各種銷售話術讓買方簽約買進,但銷售人員隱匿沒說的事,往往才是消費者該注意的重要大事。一般消費者多半選擇委託房屋仲介買賣房屋,民眾與仲介簽署的合約,諸如斡旋單、要約書、委託銷售契約書等合約,在法律上皆歸屬於「定型化契約」。

定型化契約為單方製作,一般說來,對立約者比較有利。為了保障消費者權益,《消費者保護法》第11條規定,企業應提供消費者30日的契審閱期;而買賣方透過仲介交易簽訂的「委託銷售契約書」、「購屋要約委託書」,也都必須具備至少3天的契約審閱期。倘若對方沒有提供契約審閱期,消費者還可以依法主張條款不成立。

契約審閱期的用意,就是要讓買方可以有充分時間了解條約,不必隨仲介起舞,趕時間簽約。但要特別注意的是,消費者主張無效的條款,必須是定型化契約內原有的制式條文,如果是買賣雙方在簽約另立其他約定,雙方也簽名確認,就代表消費者理解該條款,事後就無法依此主張條款無效。

陷阱2─房子有瑕疵 賣方推託不知情?

簽約買屋後,才發現房子會漏水、有違章建築,更可怕的是,還可能是兇宅?舉凡各項屋況細節,都應清楚載明於《不動產說明書》。《不動產說明書》等同於房子的履歷,是內政部規定仲介必須在承接屋主賣屋委託時,提供給屋主簽訂確認屋況、產權內容,並且要由屋主親自簽名才行。

買方有意出斡旋金、簽約之時,最好先跟仲介索取不動產說明書詳細閱讀。倘若仲介沒有提供不動產說明書給買方閱讀,買方付了斡旋金,才發現房子有漏水等瑕疵,還可以向仲介要求返還斡旋金。

陷阱3─產權不清 可能連過戶都有問題

買房子交易金額動輒數百萬、千萬元,簽約前,買方一定要請房仲再一次申請最新的土地及建物謄本,以防賣方於簽約前抵押權異動而造成問題,所以要確認簽約賣屋的所有權人是否相同、房屋坪數是否與仲介所述相同、是否有限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷,土地使用分區是住宅區、還是工業區?避免產權問題不清不楚,就糊塗的支付大筆金額買屋,日後還得面對無法過戶、交屋的窘境。

陷阱4─簽約非本人 日後糾紛多多

理論上,買賣雙方簽約,應該由本人親自簽約,倘若有事無法出席,則應該委託他人,並交付特別授權的書面證明。消費者在簽約時,要請代書特別核對雙方身份證,確認簽約雙方是否為當事人、或有授權書的委託人,才可以進行簽約。

陷阱5─履約保證太麻煩不必設?小心拿不到屋

目前買賣付款方式大致分為4個階段:簽約、用印(備證)、完稅、尾款。各階段有不同的付款成數,根據雙方約定而調整,一般而言,付款方式約是10%、10%、10%、70%。

為了省事,仲介不一定會主動請雙方設定履約保證專戶。台灣房屋研究中心經理江怡慧分析,為確保交易安全,建議買賣雙方可以設定「買賣價金履約保證專戶」,在過戶、交屋前,所有大小款項都存進專屬履保信託專戶,等到履保公司和代書確認「不動產買賣契約書」內容無誤,雙方審閱完成,再進行價金和產權移轉,如果條約有問題,款項仍將保存於帳戶,或是可經協議退回價金,並取消執行產權移轉,避免賣方拿到錢卻不確實交屋。

陷阱6─交屋日模糊帶過?領屋遙遙無期

房地產買賣,簽完約最後將進展到交屋,一般而言都以支付尾款的日期,同時辦理交屋手續。但仍建議雙方先說明清楚,在合約上載明確切交屋日期,避免交屋日遙遙無期。

陷阱7─確認蓋章手續,避免悔約糾紛

簽約手續完成,一定要做最後確認。看清楚立約日期、文字修改處要有雙方蓋章確認,尤其簽約書如為2張以上,代書都會在騎縫處蓋上雙方印章,代表具有效力,應逐一檢查,免得以後一方反悔出現糾紛。

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