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與房仲成功過招的應對術堅持買對不買貴,耳根子不能軟
堅持買對不買貴,耳根子不能軟

2015-09-25
作者: 常聞

現代人買房子大多數是透過房仲公司成交,因此房仲業務員可說是幫你找到理想屋的幫手,但是否要非常幸運,才能遇到佛心來著的房仲業務員才能買對、不買貴;或是只能祈禱,千萬不要遇到兩光房仲,以免讓你的辛苦錢變成他的業績獎金。

同在台北工作的明堂與興華是表兄弟,平常各忙各的。今年中秋節回南部探親時聊到最近的買房經驗,沒想到兩個人都是買在新北市中和區的中古屋,原以為兩個人的買價應該相去不遠,沒想到明堂買的是1坪42萬,三房兩廳,總價1,350萬,興華卻買到1坪48萬,兩房一廳要價1,320萬元。

讓興華不解的是,這兩間房子都離捷運景安站有一段距離,一樣是中古電梯大樓,屋齡才差3年,為什麼他得花1坪多6萬元的代價?當初明明房仲業務員跟他說,他的房子是屋主降價100萬的房子,已經撿到便宜了,沒想到卻還比表哥明堂買的貴好多!一坪省6萬,30坪就省下180萬元,等於可以多買一個車位。

現代人買房子大多數是透過房仲公司成交,因此房仲業務員可說是幫你找到理想屋的幫手,但是否要非常幸運,才能遇到佛心來著的房仲業務員才能買對、不買貴;或是只能祈禱,千萬不要遇到兩光房仲,以免讓你的辛苦錢變成他的業績獎金。

在房地產領域素有「黑心大神」、被建商與代銷業者罵到臭頭的Sway將傳授你如何與房仲業務員過招,並傳授實用的看屋、殺價技巧。

情境1
房仲說:這間房子屋主很缺錢,之前開價1,980萬、現在底價降到1,600萬,真的已經划算了!
你:1,600萬是還可以,但是我還想多看看其他間……
房仲:這個總價已經很低了,之前您看得類似物件都要1,800萬以上,如果您不考慮,後面還有3組客人等著看,今天您是不是就下斡旋呢?

現在房地產不景氣,成交量急凍,房子很多等著賣,但買氣卻很稀微,Sway說:「屋主很缺錢,不代表他會便宜賣給你!」不管是新成屋或是中古屋,到底該如何掌握房子的合理行情?消費者一定要勤做功課,這些功課可不是你遍訪A、B、C家不同房仲公司給你參考的成交行情,而是你要花時間上內政部實價登錄網站去認真做筆記。

Sway以他經營的不動產社群網站上的網友留言為例,網友A說:「房仲給我看他家的成交資料庫,強調是把實價登錄網站的價格結合在一起,結果我自己上網去查價格,同樣的樓型、格局、坪數,房仲提供的居然貴了1成。」
網友B說:「我要買公寓,房仲只給我看較高價的大樓,還好我自己有回家查一下,否則如果相信房仲所說,附近只有大樓成交,沒有公寓,那我不就成了冤大頭。」

Sway表示,實價登錄網站上的價格是最好的參考依據,上面會列出每一筆成交物件的日期、坪數、屋齡、價格,不管你想把房子買在哪裡,先上網查詢那附近的房價就對了。而且在現階段房市反轉、房價走跌之際,建議你甚至可以用實價登錄價格再打8折出價,即使不見得能買得到,但現階段房仲急缺客戶,因此只要有人願意出價,就願意去跟屋主談,千萬不要客氣出個芭樂價!

情境2
房仲:您要看屋沒問題,我幫您預約時段。但是要先說明一下,這間房子屋主現在還住在裡面,可能要約晚上、等屋主在家比較方便喔!
你:不能白天看嗎?趁屋主上班的時候?
房仲:這一點屋主很堅持,希望他們在家的時候才來看屋,真的很抱歉!

屋主在家?消費者第一個會聯想到:這是自住屋,還好不是投資客的房子,那房價一定不會亂開!Sway勸你,不要好傻、好天真了!屋主,到底是真屋主、還是假屋主,消費者不一定能真實判斷。尤其是要求要晚上看屋,再加上裡面有人的情況,你即使想要認真看屋況,一看到男主人穿得短褲;上身打赤膊在房間裡,請問你敢開口要求要進主臥房去看屋況嗎?

Sway說,有些房子不見的屋主真的還住在裡面,但有些房仲會商請男同事、女同事合演一齣帶看劇碼,很可能就能矇騙過關。類似這種狀況,除非你能堅持仔細看屋,連廁所天花板、變電箱都不放過,要不然奉勸你,再看看其他房子吧!

情境3
房仲:這房子不會漏水啦,你看到的那個牆壁剝落其實是年久失修,不是壁癌,這重新粉刷就好了。而且我們公司有提供漏水保固服務,有任何問題,都可以跟公司反映,我們會負責到底……
你:但是這牆壁有裂痕…….
房仲:老房子難免啦,這就是因為油漆塗太厚,前屋主很重視屋況,油漆都塗好幾層,熱漲冷縮後就會變這樣……

只要是中古屋,看到天花板或是牆角有粉塵剝落,不要懷疑,8成以上都有漏水問題,不是風雨過大、從外面滲水;就是樓上或隔壁的管線會漏水,千萬要處理,否則問題只會更嚴重。

Sway說,漏水屋不是不能買,只要帶你信得過的修繕師傅來看看,確認可以修的好,房價又更便宜,當然可以入手。但怕的是買到裂縫屋,沒搞清楚到底是結構有問題,或真的是新砌的隔間水泥結構不佳。萬一買到的是九二一大地震時震出問題的黃標房屋,那就糟糕了。

萬一不幸真的買到漏水屋,你找原來成交的業務員負責,沒想到他卻推說公司的漏水保固期半年,是你太晚提出申請。或是你想跟前屋打打官司,告他隱匿漏水事實?那房仲可能會提醒你打官司期間要封存現場,連住都不能住,豈不麻煩?還是這樣吧!業務員幫你找一個漏水師傅來抓漏,只要幾萬元,似乎也只能摸摸鼻子認了!

情境4
房仲:這間房子才剛拿出來賣,很稀有,我第一個通知您來看……
你:可是看這窗戶旁邊的灰塵,感覺這間房子空很久了……
房仲:不是、不是,這是前一個同事帶看的時候太粗心,忘了關窗戶,灰塵飄進來……

對房仲來說,成交總價愈高,他能拿到的佣金也愈多,因為他會努力說服你趕快出價。當你看到喜歡的房子,記得:先別急著出價,而應該先問這間房子賣多久了?Sway表示,屋主對房屋的出售期望與耐心約3個月,銷售期時間拉愈長,屋主的議價的態度會比較軟化。

當然,房仲業務員也可能不老實,說「這間房子,屋主才剛賣不久」,但是只要中古屋就會有使用痕跡與灰塵,你大可去查看窗戶四周的落塵,或是紗窗上的灰塵厚不厚,瓦斯爐上若也有陳年油漬與灰塵,想見這間房子已空了許久,那就搭配你在實價登錄上做的功課,大膽出價吧!

情境5
房仲:這間新成屋我們賣的比代銷公司更便宜……
你:前幾天去看,代銷中心開每坪60萬,但是會送家具、電器
房仲:我們這裡1坪只賣58萬,而且建商送的家具、家電品質都很差,我看您以後是要自住的吧?您願意用這麼差的家具嗎?還不如1坪便宜2萬,把多出來的錢去買品質好一點的家具……

現階段找投資客丟到房仲店頭去買的物件可能比較便宜,但因為買氣真的很蕭條,建商或代銷業者的姿態也放軟了。Sway建議,可以參考附近房仲業者手上的物件,打個8~9折後,折算成1坪多少錢來抓該建案的底價。因為房仲業者一買一賣要賺5%~6%的服務費,而代銷業者只是賺多賺少的問題,拿房仲業者的價格再往下調5%~10%去談,或許有機會成交。

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