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自製行情地圖 議價時心中有價格讓房仲幫你蒐集房價資訊
讓房仲幫你蒐集房價資訊

2015-09-25
作者: 陳雅玲

挑選房子先要確認自身購屋需求,再來鎖定區域看屋,並借助房仲力量幫助你了解區域行情。

從房市門外漢,到成為看過逾500間房子的購屋達人,house123董事暨執行長邱愛莉回憶起,因為朋友的關係接觸房地產,進而觸動她莫大的興趣,開始買書自學,四處進修房地產課程,最後自己也成為房地產課程的人氣講師。累積多年看屋經驗,經常遇到親朋好友或上課學員詢問購屋大大小小問題,讓她索性 將看屋經驗集結出版了《買一間會增值的房子》一書。

由於自己一開始也是對房地產懵懂無知,邱愛莉笑說,可以理解多數人因買賣房經驗不足,有意購屋卻不知該如何下手,或是花了不少時間,卻仍然找不到合適的物件的問題。她認為,挑選房子先要確認自身購屋需求,再來鎖定區域看屋,並借助房仲力量幫助你了解區域行情。

借助房仲力量 探查每小一區行情

多數人看屋經常這個區域看一間房,那個區域看一間房,邱愛莉的方法是,找一張地圖畫出自己看屋的區域,鎖定某一個區域,藉此縮小範圍,然後請房仲帶看房子。不同一般人的作法,多是委託一位房仲帶看多間房子,邱愛莉的習慣卻是每看一間房子,就找不同業者的房仲,「這樣可以透過不同管道,蒐集到不同資訊。」

在邱愛莉的眼中,挑選房子,首要觀察該區域周遭有哪些建設、有哪些題材,當地的供給和需求是否平衡,如果是需求大於供給的區域,都會盡量避開,「未來3年內,如果房價向下修正,這些供給於求的區域容易首當其衝。」邱愛莉表示,交通便利、生活機能完善是支撐房價重要因素。

所以她看房一定提早15分鐘抵達當地,先到附近查看周邊環境,或是看完房後,請房仲幫忙載一程到附近繞一繞,熟悉環境。

如果遇到專業的房仲,其實他們都會分析當地的區域行情,邱愛莉解釋,同一個生活圈,不同的路段、不同巷弄會有不同行情,例如東湖地區就會依明湖國小、葫洲捷運站附近的二期重劃區、東湖路一段等區段分成每一小區,如果能時常接觸房仲,聽他們分析每一小區的行情,再將這些資訊記錄在地圖上,或是請他們就地圖分析不同路段的差異性,聽了多位房仲的分析,再來統合整理,自然就能掌握該區域的行情。

熟悉區域行情 議價好談到行情下緣

邱愛莉笑稱,每當研究一個新的區域,她都會土法煉鋼用這樣的方式,趁著周未聯絡多位房仲帶看多間房屋,迅速認識該區域。同時為了更精準掌握行情價格,每當與房仲約看一間房子,若能先得知該房的門牌號碼,她也會事先申請謄本從中估算原屋主的成本價格,在看屋過程中,也較能過濾房仲所說的資訊。

心中熟悉某一個區域的行情,買房時自然對價格有敏感度。加上,現在房市反轉,賣方再也不像過往不願放軟價格,邱愛莉認為,房地合一稅明年1月1日開始課徵,現在看房子的人數增加,但買賣雙方認知有差距,出現成交不易的狀況。

她說,最近陪同學員看一間板橋房子,屋齡23年、5樓加蓋6樓,賣方希望成交820萬,房子委售兩個月泛人問津,即使有人探詢最多也是出價6字頭,而他們經過估算,隨即下斡旋720萬,就安排見面議價,最後以750萬元成交。賣方對價格的堅持再也不像以往那樣強硬。

過去,房市多頭,賣方的口吻通常是,「去年實際登錄的價格是30幾萬,今年賣在每坪38、 40萬不為過。」買方也願意追價,讓房價一直往上墊高。但現在氛圍不一樣了,成交量變少,賣方態度就沒有那麼強硬,而願意放鬆價格賣在行情下緣。

「能夠用行情下緣的價格,買到行情上緣的屋況,」邱愛莉認為,這就是值得下手的合理價格,而所謂的「行情」,也可用實價登錄作為根據。一般從實價登錄的價格可以看出兩種資訊:一種是成交價格,另一種是平均價格,也就行情區間,將該區域扣掉不合理的高價或是不合理的低價,進而算出該區域的平均價格。

精打細算 別犯下價格迷思的錯誤

邱愛莉提醒在精打細算之際,千萬不要忽略也會存在對價格迷思,因為她曾經就有過如此經驗。

迷思1.「單價買低,但總價買太貴」。3年前,邱愛莉曾喜歡一間位於永和保安路的中古公寓,鄰近仁愛公園,距離頂溪捷運站約莫10~15分鐘,當時買價每坪約27萬,銀行鑑價每坪37萬,邱愛莉心中竊喜單價如此低,後來卻發現因為這間房坪數近40幾坪,總價拉高到1300多萬,之後要轉手賣掉,卻面臨賣不掉的窘境,花了好一段時間才轉售出去。

邱愛莉分析,有意購買中古公寓的人,多數是預算有限,如果在永和能夠接受一間公寓1300多萬,倒不如用這筆金額購買電梯華廈相對來得保值,所以別聽到單價低就開心,還要計算一下總價,對應這個物件和區域是不是一般大眾所能接受的。

迷思2.「總價很低,換算單價卻很高」。舉例來說,三重區域會有開價約莫500、600萬公寓物件,乍看之下,總價很吸引人,使用空間也能隔出1房1廳1衛,但實際探查,權狀僅有9、11坪,使用空間多數是外推;再換算每坪單價高達50萬,而這樣的物件土地權狀小,向銀行申貸的成數也不高,如果一時不察,會有提高自備款的窘境,之後想要轉賣,恐怕不易有人接手。

另外也要留意房屋有沒有規畫天然瓦斯的管線,一般華廈如果沒有牽設管線,行情價格都會偏低,以及儘量避免買到剛裝潢好的房子,因為90%機會是投資客購買的房子,內在裝潢品質肉眼看不見。一間房子動輒上千萬,寧可多花時間,也不能不注意這些小細節,這是邱愛莉多年看房的提醒。

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