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究竟工業住宅能不能買?房子美侖美奐,價格又便宜1至2成
房子美侖美奐,價格又便宜1至2成

2015-09-25
作者: 徐立杰

根據《住展雜誌》統計,從2012年到2015年6月份,北台灣就有4,746戶工業住宅,其中更有不少工業住宅外觀美侖美奐,購屋人很難一眼辨識,建商更樂此不疲,顯見確實有其市場。

一直以來,台灣房地產市場就是有不少違法使用,卻能獲利不凡的產品,工業住宅就是一例。

有鑑於此,內政部正準備透過修法,希望導正工業住宅使用狀況,而台北市政府在日前更開了第一槍,打算讓工業住宅房屋稅率全面拉高至3.6%,替業界投下震撼彈,對於民眾來說,日後工業住宅區到底還能不能買?二手工業住宅到底有沒有市場?都是想要進場者值得關心的事。

「二次施工」 把工業宅美妝成舒適宅

工業住宅其實是個俗稱,正式名稱上並沒有所謂的工業住宅,頂多是工業區上違規作為住宅使用的廠房。簡單來說,工業地區分為甲種、乙種、丁種工業用地,甲種屬於重汙染建築用地,乙種屬於都市計畫內之輕汙染建築用地,丁種則是都市計畫外之輕汙染建築用地。目前市場上存在的工業住宅大部分屬於「乙種工業用地」,簡稱「乙工」,因為都是在都市計畫內的土地,所以在實際使用上幾乎與「商業用地」差異性不大,加上近年全台房價飆漲,不少建商也會選擇在都市或非都市使用分區管制規則下,將原本屬於工業區,或是工業用地的土地規畫為住宅建案,提供民眾居住。

根據《住展雜誌》統計,從2012年到2015年6月份,北台灣就有4,746戶工業住宅,其中更有不少工業住宅外觀美侖美奐,購屋人很難一眼辨識,建商更樂此不疲,顯見確實有其市場。

不過,由於工業用地只能興建廠房,其電力、動力、重力、光線等皆以廠房設
施為考量,若作為住宅使用,必須在使用執照核發後,再行「二次施工」,隔間主臥室、盥洗設備、起居室等符合住宅需求的配備,但這類產品雖然合法申請,卻違規使用,不過因為量體太大,地方政府一直無法有效解套。加上工業住宅都有位置不佳,生活與學區機能相對不便利的外在缺陷,以及某些先天限制,例如銀行願意提供的貸款成數與利率條件一般都比較差,也無法適用政府辦理的各項優惠房貸。

無視法規積極搶進 房價飆漲沒人管
但即使有這些缺點,看在價格往往會比正常住宅市價低1-2成,另外政府也放寬水、電費率與可申請自用住宅的優惠稅率,其條件與一般住宅並無太大差異的份上,還是有不少購屋人積極搶進。弔詭的是,由於這些工業住宅多位在新興開發區域,周邊建商積極推案,加上市場轉手性還不錯,甚至出現漲幅大於區域行情的怪象(見上頁表),即使工業區依法不得興建住宅,違規使用還會罰鍰6-30萬元,但在「利」字當頭下,加上目前遭舉發的情況不多,都是民眾前仆後繼搶進工業宅的重要因素。

另一個讓民眾搶進工業宅的原因,政府的曖昧態度也是重要理由。以新北市為例,為了要達到「輔導轉型」,大開工業宅合法後門,其中泰山區的「長群金璽御品」成為首例通過中央審議,只差與地方討論的臨門一腳,就可以就地合法的工業宅個案,更讓不少民眾心存僥倖。許多已經交屋多年的工業宅建案,甚至要求新住戶預先簽下代金本票,以便未來變更時能夠更快達陣。

政策緊縮用途 未來房價打問號
至於民眾最關心的工業住宅到底能不能買?信實都市開發公司執行副總林銘峰指出,工業住宅並非不能買,端看購屋人買來的用途為何?若仍打算照以前方式使用,在政府逐漸緊縮用途下,可能會漸漸行不通。以台北市政府的規畫為例,除了日前所公布的3.6%房屋稅率外,未來工業廠房將限縮作為一般事務所,透過建商不能規畫為住宅使用的坪數,在前端供給面上緊縮,加上工業住宅廁所
須集中,廠房陽台不能免計容積等做法,讓賣相變差,後端加上貸款等方式箝制,直接衝擊轉手性,大大不利於交易,自然也影響未來價格。

此外,工業住宅最為人詬病的是,周邊生活機能不佳,以內湖附近的工業住宅為例,大樓蓋得富麗堂皇,但周邊缺乏生活機能,除缺乏日常食衣住行的店家外,購屋人若面臨子女就學,因為距離學校都有一段路程,往往會形成家長的一大困擾。另外,工業住宅周邊原本對於汙染與噪音的容受範圍較大,換言之,若是鄰居開工廠產生噪音,住戶也只有摸摸鼻子默默忍受。

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