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全台農舍大掃蕩 宜蘭出現逃命潮農委會修法遏止炒作 屋主、建商皮皮剉
農委會修法遏止炒作 屋主、建商皮皮剉

2015-05-20
作者: 游筱燕

▲宜蘭縣農地買賣、蓋農舍氾濫,全國有3分之2的農舍「生根」在宜蘭,西部4個農業大縣的農舍數量遠不及宜蘭一半。(圖/陳俊松攝)

宜蘭縣長帶頭「掃蕩農舍」,提出新的農舍興建辦法,要除舊革新農舍詬病,打造宜蘭新氣象,住在農舍裡的縣民人心惶惶,農舍價格面臨修正。

宜蘭農舍行情崩跌!宜蘭縣長林聰賢在五月五日的縣務會議上說,三星鄉大洲村一棟農舍本來要價2800百萬元,現在2000萬元就賣了,顯見縣府政策效果顯現,投機炒作開始踩煞車。房仲私下群組裡也互相轉貼說,員山鄉有棟2580萬元的農舍,2000萬元願意割愛。

宜蘭一名專辦農舍與農地過戶的代書指出,「最近解約比過戶的案子多很多,和去年同期相比,簡直是兩樣情!」當地房仲坦言,從5月14至17日,短短4天,農舍的委售量多出2到3成,有多間過去高姿態卻久賣不出的農舍屋主開始緊張,連專蓋農舍的建商也急得跳腳。

屋主降價求售 建商急跳腳

2月起,宜蘭縣政府對當地氾濫的農舍興建開鍘,農委會跟進執行,日前對外宣示,為遏止農舍炒作準備大動作修法,將在六月底公告「非農民不得買農舍」。自此,宜蘭房仲的手和嘴沒停過,來電量大增,每天都接到20多通電話,全部都在問:「我的農舍要怎麼辦?」

狀況有多嚴重?在當地房仲業者帶記者繞往五結鄉及梅花湖四處看農舍的30分鐘路程裡,就有兩通電話詢問農舍修法的事情。「能怎麼辦?我們只好先安慰屋主。」業者說。一是農委會的確定辦法還沒出爐,二是如果像今年2月時,縣長林聰賢無預警發布2個月內暫停核發農民資格、農舍建照及農業設施容許使用證,「屋主要躲也來不及!」只能隨時與屋主保持資訊交換。

「是!游先生你先嘜緊張......」才剛和記者無奈說完上一句話後,手機又響起。原來這是一位宜蘭子弟,過去在雲林打拚,這幾年賺了一點錢,四年前在冬山鄉幫父母買了一棟農舍,想讓老人家住得舒服一點,卻碰上了這次「農舍掃蕩」,搞得人心惶惶,「把買農舍的人當作八大行業來看!」業者氣憤地說。

林聰賢想替蘭陽平原「除舊布新」,提出舊農舍四大改善原則,依序是影響公共安全,優先稽查拆除;或是明顯超限使用的,也會優先稽查;真正農民蓋的農舍,若是僅有少許違規,就輔導改善;非農民興建部分,倘若無法配合改善,縣政府會嚴管法定該有的九成農用地。而游先生因為加蓋了圍牆和超限使用,現在每天心驚膽戰,害怕被優先稽查,或是被鄰居舉報,連圍牆都會被拆。 

全台新農舍 近7成在宜蘭 

今年70歲、在宜蘭市郊附近有塊約四百坪農地的在地人李先生,世代務農,擁有農保身分,李先生原本去年中要興建農舍給兒子住,誰知道5月碰上宜蘭水利會禁止農舍申請廢水「搭排」執照,由於按照相關規定,建物附近如果沒有區域排水設施,須利用灌溉排水系統排放廢汙水,必須先取得水利會的「搭排核可」,否則不發給建照。

好不容易取得搭排後,又在去年底碰到宜蘭創全國首例,通過《宜蘭縣農業用地興建農舍設置二次淨化水循環處理設施自治條例》草案,要求農舍自行淨化水質。雖然草案被議會擋下,但李先生還是做完了規定的一系列水質檢測,都通過了標準。不料好事多磨,今年2月的農舍建照卻被縣政府「扣」起來,成為凍結審查的160多件農舍建照之一,並強制規定適用新法。

若採用新法,李先生的損失可就大了。因為新法中明言規範農舍興建位置和樣態,以後的農舍不能蓋在田中央,一邊應臨道路,一邊要鄰接地界線,也就是農舍要往田邊「靠攏」,以不破壞農作物耕作的完整性;也將過去沒有列在建物土地面積的出入通路,一併列在內,意思是倘若400坪農地,面積不得超過該農業用地面積10%,以前不計通路面積可蓋地坪40坪的農舍,現在加計約7坪的通路,只剩33地坪可以蓋農舍。

「李先生原本可以和隔壁完工數年的農舍一樣,蓋在田中央,四面開窗,在通過縣府檢查後,二次施工將原本規定僅能10%農舍的面積蓋到滿,鋪上水泥、加砌圍牆,現在不但不能二次施工,還變小、變醜......」房仲說。

然而,李先生未料到的全台農舍風暴才正要展開,就在記者去宜蘭的當天,農委會主委陳保基對外坦言,自從2000年《農業發展條例》放寬非農民可以買賣農地的限制後,假農舍問題氾濫,農委會擬修法限定農舍買主必須具備農民資格,預計6月底公告施行。一聽到此,李先生滿臉愁容。

原來,連陳保基都點名宜蘭,宜蘭會率先大動作開鍘,不是沒有原因的。據內政部提供給農委會的「全國農舍建管資料」顯示,自2006年雪隧通車後,全國新增農舍有3分之2「生根」在宜蘭。

自住需求者 趁機撿便宜

以2000年《農發條例》開放後,到去年3月間的農舍數量來看,4個農業大縣的農舍數量總計2683件,還不到宜蘭縣的一半(6324件);且光是宜蘭三星、員山、冬山鄉的農舍,就比農業大縣雲林縣過去15年蓋的還多,平均每天就有1.7棟農舍冒出來。尤其,4個大縣農戶數加總超過28萬,是宜蘭的10倍,農舍數量卻低於宜蘭。

另一令人詬病的是,宜蘭的農地深受大家喜愛,近5年漲幅驚人,從43%至88%,甚至翻倍都有。

加上近期宜蘭稅務局在調查縣內7600棟農舍時,發現有近6000棟曾被認定違規而收取地價稅,違規事項包括架設圍牆、鋪水泥路面、庭園造景等;甚至過去5年取得合法使用執照的農舍,有6成在3年內移轉。更加確定了林聰賢和稅務官員的推論:「擺明許多農舍根本不是農民在使用。」

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,近兩年受中央政府和地方政府管制房市,尤其北台灣精華地段房市交易幾乎窒息,房市資金移轉到北台灣外圍,其中宜蘭更成為置產首選,不過今年初以來,受到農舍興建辦法修法風聲不斷,亦有回歸水申請排放問題,讓不少有意願購買農地的民眾轉為觀望,使得農地交易量大幅萎縮。

一些過去靠台北人來買農地蓋農舍成交的仲介,已出現「農地交易掛蛋」情況。當地房仲普遍認為,政府應努力抓炒作農地的人,而非一網打盡所有地主,把每個懷有田園夢和孝親夢的人都當成賊。

若是這些地主真的面臨人生急用想轉手換現金,卻籌不到錢,錯失機會,誰該負責?更有房仲直言,「政府不該利用《農發條例》把大家騙進來買農地,在促進當地經濟發展後,又突然說不玩了,簡直設圈套讓大家跳!」

不論最後農委會修法為何,可以確定的是,農舍問題已無法睜一隻眼、閉一隻眼,在農舍買方規定趨嚴後,未來的農地必定面臨轉手問題,農舍價格再漲恐不易,預料近期就會有大批屋主願意降價拋售,若有長期自住需求的民眾,可趁勢進場撿便宜。

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