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房價到底在貴什麼?看懂房屋的成本結構,3種方式推估建物價值

2021-09-16
作者: Ted

▲對於想買房的人來說,既然要花費數百萬甚至千萬,想了解「建商成本及利潤」的心態就不難理解了。(圖/Unsplash)

買房時,很多人都會對動輒數十萬、甚至上百萬的單坪售價咋舌,「房價怎麼可能這麼貴!」、「一定是建商從中牟取暴利!」等批評也不少見。我們在前文也談到,需求變大、蓋房子的成本上升等,都是讓房價不跌反升的原因。對於想買房的人來說,既然要花費數百萬甚至千萬,想了解「建商成本及利潤」的心態就不難理解了。

三種估價法,可估出建物價值
既然想知道利潤,就要知道成本的估算方法,一般推估建物價值,大概有以下三種估價方式:

❶ 比較法:比較附近成交價格
蒐集並查證條件相對近似或是有關係的標的物,再來估算目標建物的可能價格。這在中古屋交易裡是很容易操作的,舉例來說,台北市東湖區的區域房價行情為60萬,進一步在實價登錄網站上查詢附近的大廈,其成交行情為63萬,再透過網站上的公開資料,比較土地使用分區、登錄日期、當年市場房價、交通或外部環境因素等,如果與想購買的建物狀況類似,那就可拿來作為比較。

這種估價方式簡單,也能同時比較類似建物,但在預售屋市場,尤其是重劃區的建案就相對難操作,因為整體從建物條件、環境到建商品牌等,都難以比較。

❷ 收益法:抓出費用並估算收益
這種算法適合用在商用不動產,或套房等出租型產品。舉例來說,一棟辦公大樓,總樓層為15層,租用標的為8樓、共150坪,這樣應該要租多少錢?整棟建物的每月總收益又是多少?

可先蒐集周遭類似標的物這三年間的總收入、成本等,去推估單坪租金的價格,再進一步回推有效總收入。此外,也要調查該棟建物的總費用,包含地價稅、房屋稅、管理費以及折舊攤提等,才能估算出該建物未來一年平均的淨收益。

❸ 成本法:計算所有建造的成本
這可能是大家比較容易計算的方式,一言以蔽之,就是以建造及營造成本去推估建物價值。首先是取得土地的成本,目前土地價格很容易查到,如果是大片重劃區的土地,政府會公開招標,所有資訊都會放在各縣市的地政局網站上,可自行上網查詢。

此外,還要蒐集和建物相關的建造資料,例如土地開發期間所付出的成本、各項施工材料與人力的價格,包括營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理等費用等。營造成本甚至包含成立一間建設公司、一間營造公司、聘請建築師等的維運費用。以在台北市聘請一名建築師為建案畫圖設計來說,只要總工程的費用超過6 千萬,就是以工程費用的比例,計算要付給建築師的費用,光是這筆費用就難以估計。

建設公司要精算的成本還包含銀行利息,因為他們買地或蓋房子不一定是用現金,而是向銀行貸款,融資的金額可能是幾億到數十億。

成本其次,「物有所值」才是重點

估算成本的方式非常複雜,一般人很難精算,就算理解,對明白「建物售價是否合理」來說,真的有幫助嗎?恕我直言,其實估算整棟建物的成本,再去推估建商賣一間房子能賺多少錢,可能相對沒意義。

我們這樣推想現實情況:當看到一個不錯的建案,總價也在負擔範圍之內,但用上述的方式去推估後,發現建商賺的利潤超過你能接受的範圍,難道你就因此不買房嗎?答案我想多數人都是否定的。既然如此,我們是否還能用其他方式,來判斷建案售價是否合理?

我建議,不妨在「看得見的地方」及「可掌握的資訊」上,去確認該建物是否有所值、可否購買。這些「可見的條件」包括:

看建材及使用配備
關於建材工法,會在第二章詳細說明。這裡要強調的是,建商願意花多少錢在工程、硬體設備上,是消費者最容易判斷產品價值的地方,小至室內的廚房設備、門口機,大至電梯、水泥或鋼筋等,都是可以用來判斷品質的重要資訊。其他像是窗框的防水功能、氣密窗品牌及隔絕噪音或水氣的功能等,也能看出建商的用料。

注意室內可用的坪數
室內實際使用坪數及公設比例,能否反映成本與售價?當然可以。建商一定希望在每個建案裡,都能讓利益最大化,因此「可銷售面積」對他們來說很重要。舉例來說,陽台不會記錄在容積內,但卻是可銷售面積,只要不超過建築面積的1/10 即可。在這樣的情況下,建商很有可能為求可銷售面積最大化,把陽台做好做滿,讓整體可銷售面積上升;而以消費者角度來看,陽台當然愈小愈好,基本上只占面積的1/12,就算是不錯的比例。

當建商愈能替使用者著想、愈願意讓利,在規劃室內可使用坪數及格局時,也會相對舒適,至少不容易出現陽台比次臥還大的情況。

看結構保固的年限及規範
當我們看到房子時,通常已經蓋好,因此較難得知水泥牆底下的用料、鋼筋捆了幾圈,或用什麼建築工法等。那該如何判斷產品是否物有所值呢?我建議看「保固年限」,年份愈高愈好,代表建商願意為品質掛長期保證。

一般來說,結構及防水保固各一年,是基本條件,有些建案甚至主打十年保固,連室內防水及屋頂都含在內。這些都是在審閱合約時,可多加留意的。不過,由於國家法源並未明確規範保固期限,我也確實聽過經營不善的業者不願履行保固責任,但近來網路發達,很容易能查到建商評價,這也是評比標準之一。

最後,其實研究建商成本意義不大,我們可以做的是,推估該區域合理的行情價,然後訂出心目中的合理價格。當建案售價超過預期時,可以選擇不要,但不需當成殺價條件,畢竟各行各業都有應得的利潤及報酬。

本文摘自聯經出版  《【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!

【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!
作者:Ted
出版:聯經出版 
出版日期:2021 年 5 月

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