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由租轉買,自己當房東可行嗎?房市達人提醒注意4件事

2021-09-16
作者: Ted

▲究竟是一輩子的「租屋派」好,還是終究買房,背30年房貸划算,並沒有標準答案。(圖/Pixabay)

我相信會留意買房訊息的朋友,有很多都是租屋族,尤其是由外縣市到雙北工作的朋友們,在還沒有存到頭期款之前,一定都是得拿薪水中的一大部分租房,期待有一天存到一筆足夠的頭期款,由租轉買。但有時看著台北市動輒上千萬的房價,不禁望而生嘆,到底何時才能買房呢?

因此會有一派人用另外一種方式計算,認為租房40年的租金,怎麼算都比買一間同等條件的房子便宜,也不用被房貸綁得死死的,還能換得享受生活或其他投資的機會。我不能否認有這種觀點存在,也因為每個人的主客觀條件不同,究竟是一輩子的「租屋派」好,還是終究買房,背30年房貸划算,並沒有標準答案。正因沒有人能給你答案,所以我才會告訴大家,一定要清楚自己的購屋動機、經濟條件等,才能確定到底要「買」或「不買」房,別做出讓自己難以負荷後果的決定。

不過,若你現在是租屋族,相信一定曾有過「我的租金都拿來幫房東繳房貸了」的想法,進而興起「租不如買」的念頭。不過,這個方式真的可行嗎?以現在的房貸利率來說,由於利率低,確實是進場的好機會,若你是想自住,依照前面介紹的方式找房即可,但如果是想投資,自己當房東呢?

想由租方變買方,得注意四件事

我的好朋友艾兒在台南讀大學,當時南北房價落差很大,因此她想著如果房價尚在家人負擔範圍之內,與其用房租幫房東付房貸,倒不如自己買一間,還可以順勢租給同學,或許是個一兼二顧、穩賺不賠的投資。

因此她在大學時努力存頭期款,終於在畢業那年買了一間300萬,且位於學校附近的房子,並在下學期開學後招租,沒想到第一天就吸引20組人來看房,沒多久就順利將房子租出去,她也正式成為包租婆。

艾兒首次的房地產投資之所以能成功,主要還是因為她看到「房價」、「租金」與「房貸」間的投報差異,她也很有意識的計算自己的能力範圍,再進一步鎖定適合的產品,最終找到投資標的。不過,並非每個人都能像艾兒這麼幸運,如果想要遵循她的路徑,用投資的心態讓自己「從租方變買方」,有幾點建議要提醒大家:

❶ 入手區域要有地緣關係
艾兒第一次買房是因為學區關係,所以買在南部,但之後都買在北部。主要入手區域仍選在她的成長環境、上班往返通勤必經之地,或是預估之後結婚購屋的區域等。在哪裡買房其實沒有絕對好壞,但如果不知道怎麼評估,建議可以從周圍的嫌惡設施、生活機能及地理環境看起。

❷ 嫌惡設施會影響房價
房地產市場裡有許多嫌惡設施,簡單來說,就是在你的住處附近,有會影響房價或生活品質的設施。不過,嫌惡設施在眾人心中其實定義不同,如果你是一個怕吵的人,但你家旁就是高架道路,一開窗就會有噪音,空氣也不好,那這個設施對你來說就算是嫌惡設施了。再來像是高壓電塔、熱炒店、寺廟、資源回收場等,在每個人心中的接受程度不一,建議衡量自己的生活習慣再來篩選。

❸ 盤點生活機能
一般來說,大家會比較在意有無美食或公園綠地,但「符合需求」的生活機能也很重要,不過這個可能是很多人在看房時,比較容易忽略的。如果是考量學區的家庭,雖然學校的選擇很重要,但也得一併考慮作息,因為學區附近通常早上7點開始就會有大量車潮湧入,其他像是上課鈴聲、玩樂聲等,都會影響日常生活。

❹ 評估地理環境
除了要注意房屋位置是否容易形成水氣、霧氣,或是淹水外,如果你有風水學上的禁忌,也得一併考慮。像是只有一個進出口的「無尾巷」(俗稱死巷),這種地理環境在風水上來說,代表「財庫只出不進」,但就居住安全而言,非常不利於逃生,需特別注意。

這樣看下來,買比租好嗎?

買房的優點當然是你可以有家的感覺,如果你是個很注重生活風格的人,買房對你來說就能維持生活品質。但缺點也很明顯,必須一次拿出大筆金額,可能會在無形之中失去其他投資的機會。

租房的優點當然很簡單,相比買房,經濟負擔會比較少,一樣的資金可以住在比較好的地點,或是可以一直換環境,體驗不同的居住感。而其缺點自然就是房子終究不是自己的,很容易受制於房東,也無法隨心所欲的裝潢。每個人的價值觀都不同,買不一定比租好,但租也不見得比較差,挑一個適合自己的生活方式最重要!

本文摘自聯經出版  《【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!

【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!
作者:Ted
出版:聯經出版 
出版日期:2021 年 5 月

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