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「低自備」可能是陷阱!買預售屋前,一定要注意的5件事

2021-09-11
作者: Ted

▲預售屋的好處在於分期付款的條件相對成屋來說寬鬆,各個不同時期設定不同成數的付款條件。(圖/攝影組)

在疫情期間,因為大量熱錢在市場中流竄,很多人選擇將錢拿去買屋,以至於在2020 年間,台灣整個房市又熱了起來,其中最熱的莫過於預售屋。常有網友直接留言詢問「×× 預售屋可以買嗎?」、「為什麼我去看預售屋,銷售小姐卻一直叫我先付5萬下訂?」和成屋相比,這種看不到實體的房屋,確實會讓人產生許多疑問。

預售屋的好處在於分期付款的條件相對成屋來說寬鬆,從下訂、簽約、結構中、工程期到交屋之間,各個不同時期設定不同成數的付款條件,讓大多數手上沒有足額預售款的購屋族,可以將兩到三成頭期款分期繳納,減輕一次拿出鉅額款項的壓力。

另一個好處是,預售屋為全新房屋,在建造時就必須符合最新的法規規定,像是多數人最在意的耐震係數、消防與安全設備等,其建造標準都會比中古屋來得嚴格。當然也有許多人擔心預售屋蓋好後,不符合當初與建商簽約時的規格,因此若想購買預售屋,一定要牢記下列五個重點,才能下好離手。

❶ 賞屋時透過錄音、錄影留下紀錄
預售屋在銷售時因為完全沒有實品可看,所以會建置樣品屋提供參考,在家具、軟裝營造的氛圍下,很容易讓人忽略許多細節,例如過薄的牆壁、太小的床及沙發,或看起來完全不合理的動線、缺少生活必備家電的擺設位置等,甚至是頭頂上的樑柱、樓高等,常會因為太過美侖美奐的裝潢而被忽略。往往都是到入住後才發現,怎麼跟當初看到的不太一樣?這也是為什麼過去我們常聽到,因樣品屋的規格與設計和實體屋相差甚遠,進而產生糾紛。

再者,買房時可能不只看一間房,有時一天跑好幾個建案都是常見的,因此我非常建議準備好手機或錄音筆,除了是為代銷的說法留下證據之外,也是一種看屋紀錄,之後要做決定時也方便對照建案優劣。千萬不要覺得害羞或認為這是奧客的行為,因為這是法律賦予你的權利,可作為日後買賣糾紛時的存證。如果真的怕被建商阻止,建議說明是自己怕漏掉資訊、產生誤差,想做個紀錄即可。

❷ 附送的裝潢,不一定實用
就我的立場來看,我是不喜歡買屋送裝潢,原因不難懂,就是對方的裝潢跟設計,不一定符合生活所需。舉例來說,如果是自用的裝潢,多半會利用空間做收納,但如果是用來銷售的裝潢,則會以明亮、舒適為重心,收納、門板甚至是牆面都會做得特別薄及少。

此外,既然是贈送的裝潢,板材用料或家電可能都不會太耐用,而且這些裝潢也不包含在保固範圍內,如果有損壞、設計不良等,也都是消費者要承擔。整體來說,免費的不一定最好用、最划算,長遠來看,反而有可能是最貴的選擇。

❸ 問清楚是否能「客變」
客變是指「客戶變更格局規劃」,可以依照自己的需求,在預售屋建造期間做變化。我也聽過是因為風水而客變的案例,但總之就是因為建商現有的原始格局配置圖不合你意,才會產生客變。

客變最大的好處是,可以依需求客製化,包括格局、建材設備、天地壁、水電管線配置等。但因為客變對建商來說實在是太麻煩了,所以在買房前一定要問清楚是否能客變。再者,也是因為麻煩的緣故,有些建商會強調「退料不退工」,不做的料會退款,但工錢不變,所以要自行斟酌整體客變的費用與預算,是否划算。

如果確定要客變,何時要準備好相關的資料呢?這要看建商的規劃,但通常會是蓋到10 樓時,可能就會通知15 樓的住戶準備,這時就可以依照建商提供的原始結構圖、水圖、電圖以及藍晒圖,告知建商做格局更動,並簽署變更合約。

在客變時,最重要的一個大方向是先規劃「可行性的動線」。你的居住需求會影響動線跟使用空間,這些都是在平面配置時就要先考慮的。因此也有不少人會在客變時找設計師協助,只要清楚自己的需求及預算,接下來就是預留1 至3 個月的客變時間即可。

❹ 看清付款條件,「低自備」可能是陷阱
賞屋後,代銷人員通常會拿出一張付款試算表,告知總價及繳費方式,每個建案的付款條件都不太一樣。

有些建案為了吸引客群,會打出「工程期免付款」的銷售手法。據我觀察有兩種可能,一是建案的總價低,建商不怕買方在工程期後繳不出款項,所以會讓利給購屋者。另一種可能是,建案的總價雖是中上價格帶,但因為建設公司的實力夠好,不需要定期收到已購戶的款項,也能維持建案的正常運作。從這個角度來看,可視為建設公司考量消費者市場,為刺激消費欲望而推出的優惠。至於像是「低自備」或「0 自備款」,是指在初期只需準備一成或更低的款項,就可買到房子。

這些能延遲付款的優惠方式,雖然可讓消費者在前期較輕鬆,但後期就需直接付清剩餘的款項,可能達上百萬,若無法準時繳納,甚至還有賠償違約金的風險,因此建議還是要預留至少兩成的自備款較好。

❺ 加入已購戶群組,有事一起討論
為什麼要加入這樣的群組?答案是,雖然已購戶還沒有入住、房子也還沒交屋,甚至沒有管委會,在什麼都沒有的情況下,這個群組有機會制衡銷售方,可讓彼此的訊息互通有無,不會被賣方牽著鼻子走,喪失權益。

因為預售屋沒有鄰居,在缺乏討論的情形下,有任何問題都得自行面對銷售方,因此若能事先加入群組,就能相互討論,提供意見。由於大家都是買方,立場會相對一致,這裡能成為事先討論的私密領域,包括客變、交屋前的程序、驗屋到貸款方式等,都能相互交流。

但已購戶客群組比較特別的是,參加的門檻較高,大多需要出示購屋合約,證明自己是某棟某樓某戶,藉以杜絕有心人士混入。但要提醒的是,已購戶群組並不是管委會,不具有管理權限。群組充其量就是一個討論或分享的社群,即使群組代表多數人的意見,都不等於管委會的公告,如果有任何需要訂定規範的事務,都應該拿到正式的會議上討論。

35房屋小知識:五個重點,帶你看懂預售屋合約!

當你準備要簽預售屋合約時,可能會有很多疑問,因此我列出五大重點,幫助你看懂合約,不再求助無門。

1 下載內政部的範本,比對合約內容

預售屋合約其實有官方版本,即內政部公告的〈預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項〉,簽約前可先上網下載,再比對自己拿到的合約。目前政府要求契約必須開放公開審閱,就算沒付訂金也能先看。若有問題,在合約審閱期內都可提出,如果真的有需要,在這個期間亦可隨時撤銷,不需理由。

2 廣告文案、建材配備等,皆要列入合約內

所有預售屋相關的廣告、文案等,都會視為契約的一部分,未來如果有不符事實的地方,可以向建商提出異議。此外,當初承諾的建材或是配備,也可明確要求註記在合約內,不可用「同等級」代替;保固時間也要看清楚,並一併索取保固卡。要特別說明的是,有些人會跟建商要求建材的「出廠證明」,但這不是法定義務,如果因為某些因素無法提供,也不代表是不負責任。

3 清楚標示建物規格

合約內要寫明房子坐落的地段、地號、基地面積、持分比,包括主建物、附屬建物、車位標示面積等,最好連車位大小都要註記,避免交屋時才發現,合約上寫的產品根本不是所要的戶別。此外,目前政府規定面積誤差不得超過3%,建商如果多蓋,消費者得補價差;如果少蓋,建商一定要退錢。但如果誤差超過這個範圍,嚴重者可申訴要求解約。

4 列入交屋逾期、產品瑕疵等違約權利

通常建商的交屋日期都會寫得很保守,幾乎不太會有違約狀態。但施工時仍會受到許多外部因素影響,導致交屋時間不準確,為保護自己的權利,建議要明訂交屋逾期的罰則。另外,根據消保法所示,舉凡裂痕或漏水等重大瑕疵,買方可主張要求減少價金或解約,並要求建商修補或賠償。

5 寫明付款方式

網路上不少人強調要看價金信託證明書,但我認為如果建商有心倒款,其實很難阻止,倒不如問清楚付款方式,包括付款期限、方式及違約罰款等。付款時,建商會提供撥款專戶,記得要先照會該銀行,了解擔保內容,確認金錢流向。

契約細節千絲萬縷,如果自己看不懂,一定要找專家協助解答,或是與其他已購戶討論合約內容。最後,審閱期間若有任何問題,記得回饋給建商或代銷,以保障自己的權益。

 

本文摘自聯經出版  《【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!

【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!
作者:Ted
出版:聯經出版 
出版日期:2021 年 5 月

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