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掌握下述「投資」買房的要點,否則你會虧本

2021-09-03
作者: 胡偉良

▲從感性的角度來說,買房從來就不是百分百一定賺錢的,以前可能是,現在不是,未來更不是。(圖/Unsplash)

最近有人開始講,投資房地產時應該把資金成本和房屋折舊等因素合併考慮在內,尤其在房地產已經停止狂飆的當下,現在已經不像2003年來的那個年代,買房每年都有8%的複合上漲率。

從感性的角度來說,買房從來就不是百分百一定賺錢的,以前可能是,現在不是,未來更不是。有相當多人的人只買了一套房,多年來房子的漲幅使他們可以以較低的成本來更換更好的房子。但只有少數的人能在房市漲幅中大賺,這些人通常具有極高的房地產敏感度,以及較強的資金調度能力。

2010年以後,台灣房市的交易量銳減,二手房成交量下跌更是嚴重,二手房市場跟不上新房市場,這意味著購房者手中的房子都只能用來住,而不容易售出。當然,這些二手房子的市值大致上會比當初買的價格要高出不少,但變現難度非常高。固然有一部分房子是能夠賺錢,以較高的價格賣出去,但原因是這些房子坐落的城市擁有堅實的價值,比如稀缺的學區房、稀缺的產品形態、稀缺的成熟地段等。而其他大部分的房子都沒有這些硬價值的優勢,要賺錢售出並不容易,因此只能用來居住。

實際上,從投資的角度來說,很多城市買房就是虧本的。要判斷這一點並不難,只要看看二手房市場是否活躍就可以了解。對於一些具成長性城市來說,如果二手房市場發展迅猛,人口穩步增長,未來賺錢還是有機會的。

但即便對於二手房市場發達的這些城市,想買房賺錢,也會愈來愈不容易。以投資為主的購房者來說,他們一個最基本的素養就是多看房,要看過足夠多的房子,通常,一兩百套房都只是門檻而已。而以消費為主的購房者,或許只逛幾個售屋中心,只被中介帶看幾次,就交了定金。

想要靠買房子賺錢,最基本的能力就是貨比三家,找到每套房的優缺點,儘可能多看。筆者在此就從多維度面相整理一下投資買房房子的要點。

1、在產品上,住宅是投資的首選,商鋪、店面儘量少碰,這兩者的門檻太高,需要考察的指標遠遠多於住宅。

2、法拍房的潛在風險很高,加上近來投入的人愈來愈多,獲利空間變小,想介入其中,要非常謹慎。

3、儘可能挖掘出“低價且值得買”的房子。所謂“值得買” 是指「不容易被大環境所左右」,它們在順勢的時候漲的多,逆勢的時候跌的少。至於“低價”,更需要你儘可能多的看,逐漸形成一套可行的判斷標準。

4、“低價” 的底線是“值得買”,不值得買的房子,價格再低也不能碰。

5、投資時就要做好賣房的準備,不要指望價格會一直漲上去,對時機的掌握要果斷,這也是投資的基本能力。

6、不要用消費的邏輯去買房。過去,自己住,然後指望自己的房子價格步步上漲,然後再增貸,一套變兩套,兩套變三套,這樣的”買買買” 的做法有其時機和條件。在當下,賺錢的難度已經十倍於十幾年前了,很難再這樣做了。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

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