投資趨勢 > 房地產

松山線通車 連勝文家族發跡地增值十倍南西商圈周邊大地主財力大進補
南西商圈周邊大地主財力大進補

2014-11-19
作者: 林洧楨

台北捷運松山線通車,激勵房地產增值,位於中山站旁的南西商圈是連戰家族來台置產的發跡地,新光三越百貨、黑松汽水家族也在此起家,隨著通車效應發酵,他們的財力更是倍增。

捷運通車,除了交通便利外,帶動周邊資產增值力道更是備受關注,所以每當有捷運通車,沿線各站有哪些地產大戶受惠總是一大焦點。近日通車的台北捷運松山線,主要是把捷運交通網擴大到南京東西路,位於這條重要交通幹道上的六個捷運站,正是蘊藏最大商機的精華地段,當中,最具話題性的非中山站所在的南西商圈莫屬,因為這裡就是台北市長候選人連勝文家族來台置產的發跡寶地。

根據資料,1945年日本戰敗撤台,連勝文祖父連震東被國民政府自中國大陸派來台灣擔任台北接管委員會主委,連家來台之初向台北市政府承租的房屋就在南京西路上,之後才在附近購入一戶自有平房,連家從此脫離無殼蝸牛。只不過雖然晉升有殼蝸族,但當時連家積蓄不足,只能貸款購屋,在買賣時發生「先買賣,後接收」的爭議,讓連家的購地疑雲始終揮之不去。

中山站雙捷運效應
連家發跡地 占精華地段

據傳,連家人曾一度入住過,只是之後連震東妻子趙蘭坤很聰明地選擇把這戶房屋出租獲利,縮減還款年限,很快還清貸款後,趙蘭坤賣掉兩筆沒有發展性的苗栗田地,然後在南京西路自家資產旁,加碼買進一塊土地,地點就在如今新光三越南西店三館的基地上。

只不過,連戰九五年擔任行政院長時,因為一場大火意外,燒出這位大官竟把房產租給色情行業開設凡爾賽KTV,讓連家飽受攻擊,當時連戰對此的說法是「財產太多,並不知情!」隔年3月,連家把這筆資產出售給迎祿實業,企圖做切割。然而多年後,大家才赫然發現,迎祿實業與連家關係密切,不但董監事與連家投資公司多所重疊,連公司設址都在連家事業的大本營。

因此,有市場人士私下推測,當年連家賣地極可能是順勢把個人資產變為公司管理的一種手法,並非真的出讓這塊起家寶地。

南西商圈雖然鄰近台北火車站,但當年的交通只有台鐵淡水支線,南京西路上並沒有車站,是只有鐵道柵欄管制、介於兩火車站商圈的外圍地區,商業發展條件並不成熟。

新光三越大本營
商圈發展核心 房價年年漲

直到九一年,新光三越百貨創辦人吳東興蓋了第一家新光三越百貨南西店後,才帶動商業發展,之後新光三越再整合原屬於力霸集團旗下的衣蝶本館及S館,變為新光三越南西店二、三館,加上捷運淡水線開通,不僅帶來人潮,也因鐵路地下化,把南京西路過去被鐵路柵欄分隔兩端的腹地縫合,商圈發展更蓬勃。

隨著區域條件愈變愈好,連家用第一桶金取得、位於南京西路19號的起家資產也愈來愈奇貨可居,先是整合周邊土地開發成中山廣場,接著變成衣蝶S館,最後才被新光三越改造成南西店三館。

目前快速發展的南西商圈的範圍已擴大到西至承德路、東到中山北路、南抵長安西路、北達民生西路,而矗立在捷運中山站旁的三大棟新光三越百貨則是商圈發展的核心。近期在松山線通車的影響下,店租紛紛起漲,當地仲介業者指出,一家燒烤店因店租被調漲一倍,為節省開銷只好縮小承租面積;一家位於地下室的知名理髮店,原本月租金15萬元,也被漲租4成,經過議價後,每月仍須付出20萬元的租金才能繼續營業。

不僅如此,在雙捷運站的議題激勵下,房價連年翻漲,根據近兩年的實價登錄資料,南西商圈的房屋平均成交單價每坪已達82.03萬元。

如果連家仍擁有該筆資產,除了賺到多年來百貨公司支付的地租外,還多賺近10倍的土地增值利益!根據地籍資料,迎祿實業所持有的土地約占總基地23%,換算面積約為104.5坪。而實價登錄資訊中,去年位於中山北路巷弄一樓土地持分約7.41坪的店面,總成交價已高達5700萬元,以地坪計算的單價行情約469萬元。以此水準換算迎祿實業的百坪土地,價值至少上看8億元,而與連戰當年申報合計約8091萬元的售地所得相比,增值超過9.9倍。

與連家同樣在南西商圈發跡,或是在當地擁地自重而成為資產勝利組的企業名人也不少。新光三越南西店其實是新光三越集團第一家百貨公司,至今仍獨立持有南西店本館的土地資產,可說是吳東興家族創造新光三越百貨王國的重要基石。

其次,黑松汽水也是從南西商圈起家。據當地耆老說法,黑松張家的發跡地就在新光三越本館後方、長安西路19巷2弄附近,是一塊面積不小、面對捷運淡水線的角地,目前由黑松董事長張斌堂與哥哥張斌炎共同持有,張家人習慣稱呼這裡為「水間」,就是生產水的房子,據說黑松創辦人張文杞就是在這裡調汽水甜度。

黑松張家也沾光
第一飯店受惠 資產再攀升

早年這是個ㄇ字形的三合院住宅,在張文杞那一代,張家三房全住在這裡,如今房舍已改建過,從外觀來看只是平凡不起眼、一樓當店面的老舊公寓。此外,黑松前身、由張文杞創立的勵馨商會也在鄰近的長安西路上。

南西商圈的另一個傳奇則是已故的「日本股神」邱永漢。邱永漢年輕時因參與台獨活動,成為政府黑名單,被迫移居日本,直到七二年,他以僑民身分響應團結反共號召,回台投資,除了創辦本刊前身的《股市瞭然》雜誌外,也在南京西路、中山北路口興建永漢大樓,至今該筆土地仍由邱家單獨持有,甚至邱家還擁有一間南西商圈精華地段的一樓店面,而永漢國際書局、永漢日語等家族事業,也仍以此為基地繼續發展。

此外,這波土地贏家還包括第一飯店,第一店持有新光三越南西店二館土地,且該飯店的基地在南京吉林路口,也鄰近松山線的南京松江站,因此第一店總經理徐小華家族可說是松山線通車的一大贏家。而與迎祿共同持有南西店三館土地的,是近期重返三陽工業接掌董事長的豐群集團張宏嘉、三美實業負責人沈碧媌、大富開發負責人吳景山以及由銀行團所成立、專職處理不良債權的台灣金聯公司等,都因松山線而讓資產再攀升。

相關文章

TOP