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買進便宜日本5》穩定、稅率低、匯率低 三大優勢加持 把握置產日本好時機!

2021-09-01
作者: 游筱燕

▲日本收租穩定,向來是國人海外置產的一大選擇;近日台幣強,投資客大舉置產日本,加上台灣房地合一稅2.0上路,收租效益大輸日本,日本成為房市新亮點。(圖/財訊製圖)

從大企業退休的55歲邱先生,趁著日圓匯率便宜之際,去年12月以3258萬日圓,約9百多萬元台幣,買下位於觀光客密集、特色小店眾多的東京神樂坂區的收租房。這是邱先生在日本的第2間收租房,室內7坪,收租11.6萬日圓,換算投報率約4.27%。最近,他看準台幣匯率強勁的優勢,有意在日本第二大城大阪,購入第3間房。

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房價不易暴起暴落 長期收益穩定

邱先生看好日本房市是自己切身的經驗。3年前,他各用約1千萬元台幣,在東京早稻田大學附近,以及新北市板橋區新埔捷運站旁買下一戶收租房,前者9坪,後者15坪;結果日本收租可達3萬5千元台幣,而台灣則只有2萬5千元,投報不到3%。他心得是:日本房價不會暴起暴落,適合穩定收租,現在日圓匯率低是最佳進場時機。

▲日本的穩定投報,是資金氾濫下的好出口。(圖/攝影組)

「疫情反而讓日本不動產變得熱絡,這是跌破眼鏡的事。」本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏指出,近期許多美國、英國大型基金不只積極赴日物色整棟出租住宅,尋求穩定收租,也進場收購受疫情影響便宜拋售的溫泉飯店,顯示國外資金對日本不動產的發展預期樂觀。

信義房屋日本事業部主任柳政億表示,日本信義房屋一年平均成交350至4百間,去年疫情開始,海外賞屋變得非常困難,原本預期客戶會大幅減少,甚至已有歸零的心理準備,然而實際成交數才少掉3成;到了今年初,已恢復到正常成交件數,令人意外。

不再追求高投報 國人更重視安全性

房市價量齊揚是吸引全球及台灣投資人入手的原因之一。東日本REINS資料顯示,2019年至2020年,東京都23區中古物件每平方公尺平均價格上漲5.4%,2020年至2021年上漲9.7%,兩年上漲了15%。

資料也顯示,去年2、3月,東京都23區的月交易量為1602件、1567件,但4月日本第一次發布疫情緊急狀況後,交易量瞬間腰斬,僅有672件;不過,6月分交易量很快就回到上千件,達1311件,7月分為1284件。

林彥宏指出,近期日本不動產市場除了量的改變之外,質也發生變化。日本人向來喜歡買新東西,不喜中古,對於不動產也是如此;然而,由於市場供不應求,加上東京都可開發的素地變少,過去以銷售預售屋為主的大型建商,改而大手筆投入中古屋市場,將中古公寓整棟或單戶重新裝修後再銷售,帶動中古屋價格攀升。

根據公益財團法人東日本不動產流通機構的報告,今年4月,中古屋成交戶數3428件,比去年同期增加110%,每平方米單價達59.1萬日圓,年增16.1%,這兩個數字都創下近年新高。

新成屋方面,2021年4月新售物件2089戶,比去年同期增加204.5%,成交的契約率73.6%;在日本,超過70%的契約率,表示市場狀況良好。所以今年不只是中古市場,新售市場也是非常熱絡,每平方米平均單價來到112.5萬日圓,上漲10.3%,每戶平均價格7764萬日圓,均價往上揚。林彥宏說,整個首都圈在預售屋市場,完全反映了通貨膨脹。

台灣人愛買日本房地產,主要原因有三。首先,台灣人從早期追求高投報,轉成追求安全。資誠聯合會計師事務所日前發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》指出,市場投資眼光已轉向景氣下滑時仍能創造穩定收益的資產,如物流倉儲、出租住宅與資料中心。

▲專家建議赴日置產最好選日本東京首都圈較穩健。(圖/資料室)

台灣房地合一稅2.0 比日本還高

柳政億表示,這時日本的安全性就凸顯出來。疫情改變了世界,目前全世界不容易找到比日本更低的房價所得比,客戶將安全放在第一位,以前大家詬病買日本漲不快,投報率4至5%也比新興國家低;但疫情後可以看出來,日本大都市的房市投報非常穩。

第二,台灣房地合一稅2.0上路後,稅制不比日本便宜。林彥宏說,過去投資日本大家早已抱定長期投資心態,而如今台灣的長期投資比日本要長。房地合一稅2.0是課徵資本利得稅,現在台灣持有兩年內轉手,會課45%,持有逾兩年未滿5年是課徵35%,但在日本持有5年內是課徵30.63%,即使是法人持有,買日本也比台灣划算。

不過,日本在持有稅上有固定資產稅及都市計畫稅(房屋稅、地價稅)、修繕積立金(從新屋開始就每年都要預備20年以上的修繕計畫金,隨著屋齡增加而遞增)、管理費(按戶數大小計,除了房屋修繕外,大樓管理的人事開銷也計入,租金納入所得稅計算)3項。林彥宏分析,持有稅與正常納稅的台灣稅賦相去不遠,加上日本的住宅大樓都有定期修繕的計畫,屋齡十多年的房子跟新房子差異不大,管理修繕成本實際比台灣來得便宜,折舊也低。

第三,匯率優勢,台幣強就很適合買日本地產。邱先生舉例,最近他考慮買的大阪物件,約3千萬日圓,以匯率0.25計算,約750萬元台幣;過去日圓匯率曾達0.3,如果未來又回到這個水準,光是匯率上揚,房價就增值約150萬元台幣,更別說每年房價的增值。

低匯率進場好時機 升值財可期待

不過,柳政億也提醒有意到日本置產的國人要遵守兩大心法:一是換位思考,二是在台灣不買的物件,在日本也不能買。換位思考,就是要按照日本人的喜好來選購標的;比如台灣人偏好生活機能好、熱鬧地方,而日本人卻喜歡有機能,但不要太熱鬧太吵的地方。又譬如在台灣沿著鐵道捷運買房,就可立於不敗之地,但日本車站有上千個,如何選擇另有門道。

柳政億說,一次一位客人看到日本某一小車站有便宜物件就想置產收租,他反問:「你看到(基隆)暖暖車站很便宜會入手嗎?」此外,有人陶醉沖繩慢遊生活,想投資沖繩海邊收租套房,柳政億則說:「你會想去墾丁投資收租套房嗎?」他提醒:如果你在台灣不會買的物件,去日本也別買。

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