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政府以前推都更重建喊「一坪換一坪」,為什麼建商卻說做不到?行內人直指:2個原因是關鍵

2021-08-20
作者: 黃張維

▲重建後是否能夠「室內坪一坪換一坪」取決於土地持分與現有建物的面積。(圖/攝影組)

重建後房屋的換回比例如何計算

改建後的分配比例永遠是地主最關心的一個議題,也是最需要協調、溝通的部分,畢竟它直接影響了房屋改建後的總價與地主的生活空間。根據我這幾年的觀察,地主和建方的協議若最後破局,多半也是因為分配比例無法達成共識。

站在地主的角度,自然會希望能換回的坪數越大越好,若換回的坪數小於他原先所擁有的坪數,比方說原本的三房變成兩房、兩廳變成一廳,他們通常會對改建產生抗拒的心理;而對建方來說,在合建的狀況下,他們是沒有收取服務費的,如果沒能在成本和利潤上做好管控,這長達七、八年的辛苦努力,很可能變成白忙一場。

因此,在與地主洽談之前,我們必須仔細評估房屋本身的條件,才能精算出一個可讓地主接受的,同時又能取得合理利潤的分配比例。

評估建案價值的兩大重點

一般來說,在評估建案時,我們會從以下兩個角度著手:

(一)地段
對建方來說,房屋售價高的區域對建築材料及設備的要求較高,所以興建時需耗費較多成本,不過,因為改建後房屋的市場行情比較好,建方可以獲取較多空間來分配給地主,所以,地主分回的比例也會比較高;相對的,如果房屋的位置不是太好,改建後的售價也會因此受限,這時建方就得拿回更多的銷售坪數,才能打平成本、維持,或創造合理利潤,也因此地主的換回比例就比較低。

(二)房屋本身的條件
這裡所說的條件包括基地規模(大小)、形狀、臨路條件,和對外交通等等。若基地方正,便可更有效率的進行建築設計,若房屋臨大馬路,通常有較好的商效,臨近公園,則適合打造優質住宅,其次,如果距離離捷運站很近,房價也會比較高,這些都會直接或間接影響到重建後的分房比例。

當我們把所有會影響房價的因素都考量進去後,計算出來的結果可能是地主和建方五五分、六四分,或是七三分。因為每個建案的條件都不一樣,地主與建方所分得的比例也不盡相同,沒有固定標準,這個時候,最大的原則就是合意,也就是說,只要地主和建方可以達成共識,那就是最合適的數字。

決定好地主與建方的分配比例後,接著就是根據地主的土地持分來計算每一位地主可以分得的坪數。

為何無法「室內坪一坪換一坪」 

曾經有段時期,政府為了極力推動都更重建,喊出「室內坪一坪換一坪」的口號,希望藉此吸引更多地主參與重建。在舊屋換新屋的前提下,這樣的條件似乎非常划算,但事實上,經過這幾年的經驗,我們發現在目前這個40%到50%的獎勵值之下,位於住宅區的四樓以上公寓,在重建之後其實很難滿足室內坪一坪換一坪。

每次和地主溝通,只要一講到這一點,很多地主都會覺得很疑惑,甚至無法接受,所以我通常會以實際數字來舉例說明。

首先,一個很重要的觀念是,房屋重建後,地主可分回的面積是以持分的土地面積換算出來的,而不是以目前建物的實際坪數來換算,換句話說,地主可分回的坪數主要是看土地持分的大小,而土地可創造出的坪數又與使用分區(即容積率)有關。

以台北市第三種住宅區為例,法定容積率是225%,每1坪土地可蓋2.25坪的容積,假設我們可以申請到40%的危老獎勵,那就可以創造出1 x 225% x 140%的容積,亦即3.15坪,若再乘以每坪容積可創造出的銷坪係數,在此暫以1.55計(一般介於1.55-1.6之間),則3.15坪容積約可創造出4.88坪(3.15X1.55)的產權坪,但是,這個算式並沒有包含建方所需付出的成本,也就是說,如果選擇合建,這4.88坪還包括要分給建方的部分。

一般來說,重建後是否能夠「室內坪一坪換一坪」取決於以下兩點,一個是土地持分,一個是現有建物的面積。我們先來看土地持分,以50坪的土地來說,若只興建兩層樓建物,那表示土地所有權人只有兩人,各持分25坪,但若興建的是四層樓的建物,則各所有權人只能持分12.5坪(多數舊公寓的土地持分約在8至12坪),每個人可分得的面積只有兩層樓建物所有權人的一半,以同一塊土地來說,當地主越多,土地持分就越小,重建後每位地主能夠分得的坪數,當然也會跟著變小。粗略的說,建物的樓層越高,地主通常也越多,要室內坪一坪換一坪的機會也就越小,但若真要精算,就不能單純只看建物的樓層數,而是要看土地持分大小。

其次是現有建物面積,同樣大小的土地持分,建物面積未必一樣大。現有建物面積小的地主或許真能室內坪一坪換一坪,但建物面積較大的地主可能就沒辦法。

不同樓層,不同比值

事實上,即使地主可以接受和建方之間的分配比例,因為每位地主原本所擁有房屋的條件不同,在分房時,有些地主會針對自家優勢,主張應該分得多一點的坪數。舉例來說,一樓的地主可能會認為自己的價值最高,因為一樓可以當店面,還可以停車,又不用爬樓梯,可是擁有頂樓房屋的地主也會主張,他家樓上有屋頂平台可以加蓋(雖然平台應該是屬於全棟所有權人所有),還可以曬衣服、種花,所以他的樓層價值比較高。

以台灣人的使用房屋的習慣來說,這樣的說法當然有它的道理。所以,我們在與地主洽談之前,通常會把這些條件估算進去,比方說,若以住在二樓以上地主的條件為基礎,一樓可能就可考慮其現有條件再優惠些,或頂樓有搭建合法的舊違章建築物且可供居住使用,也會給予合理的拆遷補貼費用。一般來說,台灣人對樓層的價值普遍都有共識,所以大致都可以接受因為樓層不同,所產生的條件差異。

因建蔽率和公設而消失的一樓店面

另外一個可能會影響坪數分配的變因就是建蔽率。建蔽率又稱建築密度或建築覆蓋率,指的是建築面積占基地面積的比率,而且每個城市、地區的建蔽率規定也都不一樣,若以台北市的住三為例,法定建蔽率是45%,也就是說,一百平方公尺的土地,單層只能蓋45%,危老重建又會放寬一些。

建蔽率是政府為了更好的都市環境,所實施的規定之一。過去的老公寓沒有建蔽率的規定,一般都會蓋滿滿,但現在新蓋的社區大樓,就必須遵守建蔽率的限制,讓建築退縮,此外,還要扣掉車道、梯廳、樓梯間等公共設施。因此,原本擁有一樓店面的地主,可能就無法再分回一樓的店面,這個時候,有很多地主會開始對重建感到抗拒,我完全可以理解這樣的心情,但礙於現行法規,有的時候建方真的無法做到兩全其美。

(本文摘自今周刊出版《都更危老大解密,耕築共好家園》

書名:都更危老大解密 耕築共好家園
作者:黃張維  
出版社:今周刊  
出版日期:2021 年 7 月

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