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從香港的與日本的「高房價」歷程,看台灣的高房價的未來走向?

2021-08-20
作者: 胡偉良

▲防範炒作,讓房價回歸正常的市場機制才是我們應該追求的「可實現」居住正義。(圖/資料室)

香港的房價是從1997年出現大跌的,跌去了70%,很多人因炒房成為了「負翁」,只能選擇跳樓,像影視明星鍾鎮濤、張衛健都因炒房而破產。不過,香港的房價在經歷了20年前的暴跌之後,現在卻還能漲回來,甚至已經超過了1997年高峰時的價格。而日本房價則是上世紀90年代初開始破裂的,最大跌幅也超過了七成,但日本的房價卻再也沒有漲回來,這究竟是什麼原因呢?

首先,當年日本是在1985年簽了廣場協議後,日元開始升值,從1美元兌換240日元,漲到1美元兌換120日元,日元整整漲了一倍。於是,大量國外遊資藉著日元升值之機進入日本,從而炒高了日本的房價和股市,日本房價暴跌後,遊資都撤離了,他們既賺了日元升值的錢,也賺了日本房地產泡沫的錢。

但是,香港就不同了,香港離深圳很近,內地有很多人把在香港買房置業當作一種值得驕傲的流行。香港房價即使97年發生暴跌,但是,由於內地還是有大量人士到港購房。小小香港的房價因而被推得很高。有分析指出,香港房價暴跌後還能回到原來水平之上,主要還是依賴於中國經濟長期高速增長,中國居民到香港購房意願強烈所致。

再者,從1995年之後,日本房地產出現泡沫破裂,經濟就在原地踏步,沒有出現大幅增長,有時還出現小幅負增長。再加上受到老齡化、少子化等問題的影響,經濟長期處於通貨緊縮狀態,根本無人想炒房。但香港的房價就完全不同了,受到內地購房需求不斷湧入影響,大量有錢人到香港去購房,使得房價一直迅速上漲。

另一方面,日本人被當年房產泡沫給搞怕了,剛開始日本人都不相信房價會下跌,泡沫後,日本人覺醒了過來,但是經濟卻長期原地踏步。另外,日本人在上世紀90年代泡沫破裂後,就轉型發展半導體材料、人工機器人、高階製造業(如汽車、輪船)等方面,所以日本老百姓的生活質量沒有下降。而香港在1997年房地產泡沫破裂後,一直沒有擺脫對房地產的依賴,在這二十年裡面,經濟結構也沒有發生什麼特別變化。所以,香港房價會再漲回來不足為奇。

最後,日本自從房地產泡沫破裂後,現在經濟已經擺脫對房地產的依賴,日本政府不會再推出刺激房地產的政策了,整個日本國內已經沒人炒房。而香港則不同,香港不斷下調貸款利率,放緩市場土地的供應,再加上投機炒房者不斷流入,受到政策鼓勵,香港房價不斷上漲也亳不為奇。儘管,港府也頻頻提出打壓措施抑制當地高房價,同時為低收入居民提供公租房、廉租房等保障措施。但是,港府也明白把房地產泡沫給擠破了,也會影響到當地的經濟增長,所以在房地產調控方面猶豫不決,這使得香港房地產調控的作用並不大,也造成了房價的持續上漲。

炒作造成房價快疊高,超過了該時期的合理房價水準,圖利了少數的炒房客,而讓整個社會付出巨大的代價,而當高房價超過了社會的實際支撐力時,房價泡沫就會破滅,對整個社會形成滅頂之災,所以防範炒作,讓房價回歸正常的市場機制才是我們應該追求的「可實現」居住正義。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

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