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透視日月光張家的地產大計!鼎固首度回台獵地 第一站瞄準「這裡」

2021-07-26
作者: 游筱燕

▲鼎固總經理張能耀鎖定兩岸剛需住宅推案。(圖/攝影組)

由日月光集團大股東張家投資創立、主營中國房地產的開發商鼎固—KY,四月攜手日月光集團起家事業——上市公司宏璟建設,於台中市14期市政重劃區北屯區洲際棒球場附近,共同買下約5千坪的土地,兩家公司各持分一半,將興建剛需房。由於鼎固過去的事業重心在中國,這次首度回台獵地,並宣告會持續在台投資,事業版圖將橫跨兩岸房地產,未來動向受業界矚目。

鼎固總經理張能耀表示,台灣經濟穩定向上,房市發展穩定,推升剛性需求買房;台中今年第1季遷入人口數6都第1,總人口破282萬人,成全台第2大城,「台中捷運通車、人口年年正成長,遍布電子類、光學類等知名產業,有建設、環境、就業機會,推案肯定沒問題。」調查人口、交通是張能耀購地的基本功課。

看好台中剛性需求穩健

1981年出生的張能耀,父親為日月光集團二董張洪本。他從小便跟隨祖母宏璟建設創辦人張姚宏影、伯父張虔生及父親,祖孫三代一起四處看地,自美國杜克大學理科及工程學士畢業後,即到大陸跟長輩們打天下。張能耀從鼎固創業初期就占有相當重要的營運領導位置。

外傳鼎固回台將與宏璟合併,張能耀否認。在台灣會繼續獵地,可是雙北土地都貴了,會往中南部尋覓,「原本也想去台積電新設廠的台南,但土地一下子漲太多!」

鼎固去年營收134億元,房地產開發銷售占83%、投資性不動產租賃13%、不動產管理2%及其他2%。

張能耀說:「我爸總說,未來的城市靠地鐵建設,站點圖要搞清楚,買蛋黃區不怕失敗。」

鼎固最知名代表作是上海黃浦日月光商場,有上海地鐵九號線直接從日月光廣場穿越、站台打浦橋站出口直通商場地下2樓,十年前開業一天人流只有兩到3萬人,現在單日高峰可達10萬人,辦公樓出租率95%、商場出租率約90%。隔條馬路就是目前正在興建的2期,面積是一期的一半,預計3年後完工,「商圈群聚賺錢可期!」

主打3、4房,中產階級剛需住宅銷售的回升更超出張能耀預期,今年春節後才推出的上海嘉定案「匯景華庭」,第3期3百戶,「本來以為要賣9個月,結果4至6個月就要賣完。」

法人指出,鼎固的最大優勢在於有許多儲備土地,取得時間早、成本低,極具開發價值,也有龐大的增值空間。再者,鼎固庫存皆為中國1、2線城市,多位於軌道交通的黃金地段,持續分期開發,住宅建案毛利率平均可達35%。

中國商用地產貢獻現金流

第三,每年租賃的商用不動產可帶來約20億元的穩定現金流,代表作為上海日月光中心,2期也正興建中,公司逐年提高租賃占比,有利資金營運,負債比降至合理水位。第四,見好就收,以186億元出售北京中關村鼎好電子城,把出售利益再做轉投資。

張能耀坦言,隨著中國地鐵線一條條開,站點愈來愈多,許多開發商布局地鐵周圍住宅、商用地產,的確可能會供過於求,但鼎固早年卡位蛋黃區商辦,住宅又走剛性需求策略,應該是相對安全。

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