投資趨勢 > 房地產

冷鏈商機燒滾滾3》壽險業、REITs都搶進!四大勢力推升需求  物流地產是門好生意

2021-07-14
作者: 游筱燕

▲因需求增高,物流地產成為房地產的新標的。(圖/攝影組)

一位生產醫療用品的老闆,因為疫情升溫訂單如雪片般飛來,卻苦無倉儲,桃園工廠的走廊、閒置空間都被拿來堆貨,不僅沒系統、收貨不便,還影響生產效率,連走路都成問題。為此,他最近以預算10億元,在桃園楊梅、大溪、平鎮等處積極尋地興建自己的倉儲物流中心。 

由於需求強烈,物流地產成了疫情下,自用、投資兩相宜的不敗選擇。高力國際亞太區研究部《2021全球投資人意願調查》揭露,亞太區中有31%的投資人青睞辦公室物件,但另有25%看好電子商務需求、持續加碼投資倉儲物流。  

疫情拉動 電商銷量大成長  

根據經濟部統計處指出,台灣的網路銷售額從2016年的1957億元,躍升至2020年的3418億元,成長近75%。另從財政部關稅署發布數據顯示,2016年進口包裹有2380萬件,到2020年增加到6320萬件,5年增幅超過1.65倍。 

投資銀行家黃齊元曾經引用渣打集團發布一項調查報告,涵蓋全球12個市場1.2萬位的消費者,研究疫情過後,全球消費習慣的改變,有四八%受訪者傾向線上購物,台灣僅三九%,代表網購市場仍有一大段成長空間,自然帶動物流地產的發展。國泰集團高層甚至曾經透露,「台灣物流倉儲市場還很大,需求量是現在五到十倍以上。」 

高力國際統計全台2018至2020年間指標倉儲物流交易,總計165.29億元,其中自用型買家約占30%,看好長期租約穩定收益的投資法人約占61%。高力國際董事總經理劉學龍表示,有四種勢力推升物流地產,一為有強烈自用需求的超商超市業者直營,如全聯實業、統一及全家超商等。全家超商2019年砸下14億元買下台中市大肚區土地;2020年統一買進台南市新市區逾二萬五千坪土地,全聯也在台中市梧棲區購入面積近萬坪的倉儲空間,計畫在北中南三處興建高科技自動倉儲。 

二為日益興盛的電商平台,如momo、網家PChome、蝦皮購物、奇摩購物等。前DHL Express香港服務運作處副總裁游裕仁指出,這些平台除了有隨網購增加而需要倉儲外,多數人網購是一時衝動,通常訂購超過7天、興頭一過,退貨率就會大幅提高,這也是電商平台需有更多倉儲空間的關鍵。 

例如,momo積極購地自建或承租物流中心,目前在全台已有約7.4萬坪的倉儲空間,去年5月也自己成立貨運公司。PChome也租下中華郵政物流園區物流中心,年租金約新台幣3.31億元,租期15年。 

收益穩定 自用投資兩相宜  

三為第三方物流,好比永聯物流開發、利豐物流等提供物流儲存空間及運送服務的業者。其中永聯物流開發是最具代表性的物流基礎建設商,由霖園集團總持股51%,目前已在新北市瑞芳區、桃園市大園區及楊梅區、台中市烏日區等處建有約15.5萬坪的倉儲空間,出租率95%以上,2020年更於瑞芳區持續斥資40億元打造智慧冷鏈物流園區。

 第四種即為受惠網購趨勢的宅配快遞業者,像是順豐、DHL、嘉里大榮、新竹貨運、黑貓宅急便等。 

PWC普華國際不動產總經理田揚名表示,其中值得關注的是壽險業者近年積極介入物流倉儲地產,最早可追溯到2011年,三鼎不動產投資信託基金(REITs)處分的A標,由三商美邦人壽標下內含香檳大樓、誠品南崁物流大樓的標的。近來還有2019年南山人壽買下恆隆行物流中心,回租恆隆行;以及2019年全球人壽購入原浩瀚光碟廠的廠房作為倉儲物流。 

田揚名分析,目前幾乎各人壽都有倉儲物業在收租金,由於金管會規定壽險業不動產投報率門檻為2.095%,物流倉儲投報大多介於3至4%,是不錯的投資標的。至於2019年樂富一號REITs花25.28億元買進世紀鋼的桃園觀音倉儲,也是物流地產的新類型買方。 

田揚名說,市場上還有一種二房東,租土地自己打造物流倉儲,再招商分租,甚至可以代理物流,做到分裝、配送、擁有自己的車隊,提供一條龍服務,這類型業者多分布在桃園。 

 不動產信託基金 可攻可守  

田揚名指出,物流倉儲地產有幾個要件,包括離交流道近;路口馬路要寬,才夠貨車迴轉半徑,面積也要大。因此通常坐落在蛋白區和衛星城市如前述的楊梅、觀音等交易;也因地價關係,又以基隆、桃園、台中、台南最多物流地產布局。隨著蛋黃區逐漸擴散,倉儲物流還會更加外移,像是日前興富發集團要與新隆儲運合作開發商辦飯店的汐止都更大案,就原是物流用地。 

不論如何,投資、置產物流倉儲地產是全台熱門標的,亦是全球趨勢。像是好市多,多年前買下鄰近觀音、桃園科技工業園區內約三萬坪的倉儲地產,這是全亞洲唯一用「買」的倉儲,當時一坪價格仍在個位數,如今已經成長至雙位數,市價增幅逾五成,不失為一門好生意。 

延伸閱讀:

冷鏈商機燒滾滾1》國壽斥資40億元相挺!永聯物流開發打造全台最大冷鏈物流園區 用一條龍服務解決痛點

冷鏈商機燒滾滾2》生鮮到宅需求旺!低溫配送市場大爆發 誰是最後大贏家?

 

TOP