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買房族必看!實價登錄+房地合一2.0上路 兩招「巷仔內」心法教戰

2021-06-23
作者: 游筱燕

▲台灣房地產新時代來臨,炒作空間再縮小。(圖/潘重安攝)

7月1日,台灣房地產新的時代來臨。「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」兩大新制同時上路,前者是讓交易價更透明,後者是鼓勵長期持有。這是劃時代的開始,一位代銷老手說:「要靠房地產大賺,已成過去式。」

短期交易重稅 逼退投資客

房地合一稅1.0版在2016年上路,是房地交易新稅制,出售房地才須申報,有獲利就得繳稅,但可免除自用的400萬元免稅額。該稅制施行後,由於持有的時間愈長,繳的稅愈低,成功遏止短期進出的市場投資客,但未納入預售屋,以及法人交易,成為市場漏洞。

2.0版則拉長「短期交易」重稅期,將持有不到兩年的稅率從35%提高至45%,持有2~5年從20%調高至35%,必須持有超過10年,才享有10%,也將預售屋之間的換約獲利納入,對法人交易更嚴格。此舉主要用意是促進「長期持有」,讓房價不容易快速墊高。

實價登錄2.0則讓市場「更透明」,內政部地政司表示有5大變革,1、地號門牌完整揭露。過去將資訊區段化、去識別化,門牌號碼以30號為單位揭露,如中正路1~30號,新制將溯及既往,從2012年8月上路的實價登錄資料、300多萬筆買賣、租賃、預售屋,都會揭露完整詳細的地號及門牌資訊。

2、預售屋全面納管、即時申報。在簽約買賣契約日起30日內,申報交易價格等資訊。

3、增訂查核權及加重屢不改正罰則。對於未依限申報、申報價格或面積不實情形將按戶棟處罰,並就兩次處罰仍未改正者,加重處罰。

4、紅單交易納管。指建商或代銷收受定金時,不得約定有保留出售、保留簽約的權利;而買方也不能將書面契據轉售予第3人,否則也會有罰鍰。

5、預售屋買賣定型化契約管理。在開賣前,業者必須將基地面積、銷售時間、戶數以及預售屋買賣定型化契約等,報請地方政府備查。

內政部地政司副司長林家正指出,舊制是建商自售預售屋無須申報,除非委由代銷,且代銷在終止代銷契約後才需要申報。距離開案到結案可能4、5年,常是落後資訊,對民眾幫助不大。日後預售屋會以「案名」揭露,若1個月的申報期,加上地方政府1個月的審查期,最快兩個月就能查到買賣資訊。

林家正補充,之後的揭露仍會由地方政府進行檢視,並篩選剔除特殊交易或顯著異於市場正常交易的不合理價格。例如類似全台開價最貴豪宅「陶朱隱園」情形,因為是關係企業交易、單價創全台新高,揭露的機會仍不大。

5大趨勢 房價回跌不容易

新制上路後的5大變革,歸納未來市場會有5大趨勢。

趨勢1:供給大幅減少,民眾選擇變少。《住展》雜誌研發長何世昌表示,用常理的判斷可知,新制上路後,加重的稅率會大幅降低賣方的出售意願,原本打著如意算盤的賣方想說終於熬過5年,只要被課徵20%稅就要出場,卻因稅率增高到35%,要再多熬到第10年,才能20%,如果不缺資金的賣家,可能會選擇再多「關」5年,民眾的選擇自然變少。

何世昌說,尤其是二手市場的持有者多是民眾,不若預售屋是建商大量持有,又有上市櫃的業績考量,屋主沒有量大需要降價賣的壓力,就不如先閉鎖不賣。此外,未來預售屋銷售皆需主管機關備查,不排除地方政府的人力不足讓審核變慢,預計上路後的新建案量減幅至少會超過兩成。

趨勢2:期盼房價跌,機會降低。景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為,熱錢太多湧進房市,讓市場有一定的支撐;利率歷史新低,資金還能撐一下。

何世昌說,物料上漲、缺工嚴重短期內難改變,根據內政部統計,營造業去年缺工人數高達48000多人,預售新案不僅沒有降價空間,反而會持穩或微幅上揚,關鍵在於被土地與營造成本卡死,很難賠售。因此天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為,房價頂多震盪起伏一陣子,也許不會再創新高,但要有感回跌頗有難度。

▲新制上路後,預售屋即時銷售價格也將全都露。(圖/資料室)

趨勢3:預售屋「開價嚇死人、成交笑死人」不復見。過去預售屋的買賣猶如潘朵拉的盒子,瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說:「你想看的樓層、坐向、坪數,剛好被賣完」;「張媽媽前兩天決定跟兒子移民來退訂」;「建商自己想保留的那戶決定釋出」等種種促銷話術,即將絕跡。

建商、代銷面對消費大眾的劇本,私下散布過去視為絕對機密的內部成交報表炒氣氛、釣客戶的絕招,將一一被瓦解。一旦「邊賣邊公開」成常態,所有預售屋的銷售節奏、價格設定都要重新規畫。

預售屋3痛點 殺價難度高

趨勢4:預售屋減少,成屋比例增加。預售屋在這波改革下有3個重傷,一是邊賣邊公開讓銷售「操作」空間變小,業者利潤恐愈來愈薄。二為預售屋也納入房地合一稅,預售期持有的時間,和成屋開始持有的期間不重複計算。第一預售屋團購網行銷總監張富貴說,預售屋蓋3年,成屋持有超過5年才不會被課重稅,加一加就是8年,「投資客誰還會買?」

第3個痛點是原物料飛漲。傳真廣告協理陳斯昭分析,現今業者的總利潤約2成,去年下半年到今年第1季許多案子開案就完銷,業者起初高興,現在苦惱,主要是營造成本漲3成,案子發包不出去,可能打平做白工甚至小虧,成本抓不準,不如蓋好再定價來賣。

陳斯昭說,未來有財力的建商不如就先建後售;不過台北市的建案應仍是預售為主,在於總投入高,預售讓資金槓桿可以做大;再者,台北市有囤房稅,成屋賣不出去還要多繳稅,對建商來說不划算。

趨勢5:「類」不二價物件增加。預售屋價格除了物件個別條件的不同,還有個人議價能力的高低,但價格透明化後就怕衍生無謂的消費糾紛。因此,佳元建設總經理蔡錫全表示,日後類不二價的物件變多,能殺價的空間不多,開價也將貼近真實售價,尤其在有信任的大品牌建商更為適用。

至於為什麼說「類」?蔡錫全說,在於台灣人多數還是喜歡殺價的快感,「不砍價,就過不去。」真正要施行不二價還不成熟,而即使是施行多年價格透明化的美國,也沒有完全不二價。

而值此關鍵時刻,何世昌建議有兩大不敗實戰心法提供讀者。

買房撇步 時機價位要考量

心法1:買房,趁8月前。由於被迫加稅,不急的賣方就繼續放,加上疫情未退,賣方不願頻繁接觸房仲、買方,也擔心被趁亂砍價,寧可不賣。也意味著,現在要賣房的人,就是「真的要賣!」所以買房不妨把握現在,最遲至8月,因為到下半年,通膨可能來得快又急,供不應求的情況又將顯現,價錢就不好談了。

心法2:要買,就買2000萬元內的房子。由於房地合一有自住400萬元的免稅額,若總價在2000萬元以下,出售時獲利落在免稅額範圍內的機會較大;另一方面,這價位通常只能買進中小坪數,未來轉賣,買方的接手機率也較高。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨提醒,有賺錢才要繳稅,多數屋主無須過於恐慌,但預售屋投資客確實會有壓力。另外,適用屋主要注意扣除額減少的狀況,最好留下成本相關發票,作為日後申報之用。

新制上路,總有混亂期,有人說建商一定會假登錄,章定煊表示,任何的假登錄,只要在大數據上揪出異常案件,再去追蹤後續的轉手交易跟金流,一定會露出馬腳,重點在於政府執法的決心。但長期來看,因為預售屋與成屋全面揭露,消費者更能掌握個案價格,避免賣低買高,糾紛也會減少,台灣的房地產市場將愈來愈健康。

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