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房屋交給誰來更新? 這3種實施者你應該認識

2021-05-16
作者: 都更全都通

▲老屋要重建,是要找建商?還是自己來?(圖/都更全都通)

老屋要重建,是要找建商?還是自己來?這是想要參與都市更新最常被問到的問題,尤其現在都更方式多元,與過往印象多由建商推動大不相同,除了找建商外,住戶可以自辦都更,甚至申請公辦都更,所以作為推動都更的實施者由誰來擔任,決定了採用哪一種方式都更。

顧明思義,實施者就是主要推動都市更新的機關、機構或團體,在《都市更新條例》明確規定實施者應盡的義務責任,包括除了辦理公聽會及各階段計畫書送審事宜外,也要執行土地及建築物產權移轉、補償金或權利金發放、相關稅捐抵減及申請建築執照等重建事宜,因此都更案成功與否,實施者扮演的角色極具重要。

建商為實施者 協議合建分配房屋

台北都市更新推動中心專案規畫師許守偉表示,一般來說,實施者可分3種:一種是民辦,也就是由建商擔任實施者,負責整合開發、主導推動都更,在重建資金,以及建築規畫和施工營造、房屋銷售等環節,住戶等於不用傷腦筋皆交由建商,但最後建商也要拿走一定的利潤,因此需要與建商協議分配比例。

第二種是自辦都更,住戶可以自行組織都市更新會,也可以委由建經公司採全案管理,而這方式不用與建商分配房屋,但是住戶自行整合必須具有高度意識和能量,過去自辦都更的案例相當少,像是早期水源四、五期自辦都更就是代表案例之一。

都更自己來 籌組更新會4步驟

如果有意自辦都更,所有權人必須自組都市更新會,需要下列幾個步驟:1.找到7位土地及合法建物所有權人發起申請核准籌組;2.向市政府核准籌組更新;3.發起人召開成立大會;4.更新團體申請立案核准。值得留意的是,在自組都市更新會之前,必須取得「事業概要」核准或取得自行組織都市更新會同意書同意比例至事業概要門檻二分之一,方能籌組成立。 

不過,重建牽涉到前期整合、法規檢討,到財務規畫、建築營造等專業事項,如果更新會執行起來覺得困難,則可以選擇「代理實施者」。依《都市更新條例》第13條採信託方式實施,可由建經公司擔任「代理實施者」,也就是採用全案管理,包括從初期稅務規畫、籌措資金,以及執行階段找建築師競圖、營造廠興建到最後餘屋銷售,一條龍包辦所有事項;全案管理收取的是顧問管理費,收費標準有的是總銷金額的5至10%,有的是總重建費用的20%,依專案難易程度而有所差異。

代理實施者等於代替地主組織一個建設公司,進行重建房子所有事務,因此在挑選代理實施者,具備財務實力是必要的,還有專業團隊及信譽也是選擇委任的重點。

都更交由政府 條件有所限制

第三種是公辦都更。實施者為中央、直轄市或縣市主管機關,以台北市去年8月上路的「公辦都更2.0」為例,鼓勵整宅、環境窳陃,且更新財務不佳的地區優先申請,只要符合相關要件,基地內合法土地及建物所有權人同意達90%,即可向北市申請;若經過評估核可,則由北市都更推動中心擔任公辦都更的實施者,目前台北市已有士林柏林大廈、南港中視新都會社區等案在進行。

採取公辦都更一途,在都市更新上專業不容置疑,也能藉由公權力介入可以快速排除整合上的問題,另外在興建規畫較為重視公共環境和公益設施,也可附帶提升房屋價值。現在都更方式多元,為的是加快更新城市風貌,減少老屋居住安全的疑慮,如果在都更之前能更認識何謂實施者,整合意見速度不僅加快,也能及早順利啟動都更。

(本文由「都更全都通」授權轉載)

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