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都更想自己來?都更達人問診揭真相

2021-05-15
作者: 都更全都通

▲台北市都市更整合發展協會理事長林育全剖析自主更新的難題。(圖/都更全都通)

政府推動都市更新,鼓勵民眾自己可以「自主更新」,自107年編列預算,最高補助額達800萬元,不過剔除採「整建維護」一途,自主更新申請重建案件並不多,近3年來僅有零星個案。10餘年致力於輔導住戶整合的林育全點出,自主更新從來不是一件容易的事,住戶要完成重建,有幾件事情要認清。

在都更這一塊領域,林育全深耕許久,本身是冠霖都市更新事業的創辦人,同時也是台北市都市更整合發展協會理事長,一直以來是地方政府委辦課程、輔導自主更新的合作單位,也代表北市都更處出席參與社區說明會,場次高達1094場。長久下來面對都更各種疑難雜症,累積了深厚整合經驗,也將住戶經常提出的各種問題歸納分類整理成冊。

地主的夢沒醒  秤秤土地斤兩重

自主更新為何不容易?林育全直白點出,很多地主做的夢沒有醒,抱持的心態就是不要出錢,等建商來談。而談到重建,地主每每一開口要求就是不要出錢、室內坪數不縮水,最好還要配有汽機車位,尤其「一坪換一坪」觀念根深蒂固。想要不出錢,又要室內不縮水,實際上只有少數個案。「有些地區不是建商不去,而是地主醒了沒?」

在業界最常聽到一段對話,建商說,「等你們整合到8成再來找我!」地主則回應「等我們整合7、8成,那還找你幹嘛!」簡單幾句對話,顯露出建商與地主之間微妙與敵對的關係。林育全認為,不論走自主更新或是與建商合建,重建的核心問題在於立地條件、新舊容積比值的差異,這是住戶與地主在重建前期階段都應該認清的真相。

真相1》立地條件決定一切

「每一塊土地位在哪裡,命格早就決定好了。」等於要認清自己的土地有幾兩重,因為法規沒有模糊空間,每一塊土地都有使用強度管制,也就是所謂的「土地使用分區」都有規範建蔽率和容積率。

在輔導地主過程中,曾碰到住在四層樓公寓的地主詢問,「未來我們要蓋幾層樓?」,林育全回答說,「蓋12層樓」,結果地主想了一下,馬上回應說「這樣我可以分到3戶了,因為4層樓變3倍」,後來算給地主聽,「這樣只有分到1.5戶,室內打8折,如果不想室內縮水,就要拿錢出來買」,後來地主說「你在坑我啊!」如果地主沒有了解土地容積有限制問題,就會用自己的方式在計算。

真相2》 新舊房屋容積比值有差別

上一代長輩身處在「建蔽率時代」,房屋臨馬路愈寬容積愈高,很多地主會問「現在重建容積給這麼多,為什麼分回這麼少?」然而這還是與新舊照有關,林育全指出,業界普遍知道北市最多的住三公寓大多數室內坪數會縮水,這是結構性的問題,容積上限天花板就這麼多,很難再和過去的房屋比較。

重建好的開始  建立組織運作決策 

以台北市來說,多數老舊住家公寓都存有這樣問題,但地主對重建又抱持舊時觀念,再加上重建過程跨足都市計畫、地政、營建及市場等專業領域,一般很難一時半刻能夠理解,因此林育全對於整合這一件事,寧可一步一步慢慢來,也不願急就章,將多年經驗轉化成的系統化教材,希望能以陪伴的角色輔導地主「自主更新」。

對於「自主更新」,林育全有一套全新的見解。首先,自主更新並不等於組成「都市更新會」,也不是一定要地主出資,而是住戶和地主先自發性動員,建立自主組織,再來共同決議採行何種方式重建。

▲為了鼓勵民眾自主更新,北市府不定期針對民眾和從業人員開設自主更新課程。(圖/台北市都市更整合發展協會提供)

再者,選擇重建方式並不是天馬行空的討論,而是應該先委託專業團隊製作一份初評資料,這份初評如同一份興建計畫報告書,內有產權分析、財務試算、產品規畫,以及最重要的出資與不出資差異比較等資料,召開會議討論時有所依據,嘗試凝聚多數決共識,有利於進一步決議是要與建商合建、委建或是自辦都更。

林育全形容,這一段過程就像「類公辦都更」,住戶和地主掌握自己個案情況,知道自己這塊地有幾兩重,接下來就像國家住都中心辦理公辦都更發包招標,如此一來,地主形成一個能夠決議討論的組織,在這樣環境之下,建商也更樂意進來參與重建。

對於重建最常面臨遴選專案管理團隊的問題,以林育全多年經驗來看這事,建議地主能夠凝聚共識,再來決定發包委任一事,並不一定要完全統包,也可以分階段發包,就像初戀不久的情侶,一定能走到最後嗎?選錯了,還要花時間討論解約問題,所以地主事先都要掌握核心問題,建立起決策模式。

不過,對於輔導自主更新,林育全也是抱持著磁場對了,再來合作的態度,最常向地主簡報完成後,丟下一句「找人湊錢,若ok,再來找我們。」目地是希望地主即便一人出一千元,掏了錢就會真的關心組織如何運作,否則免費的資源少有人會愛惜。

對林育全來說,都更為何快不起來?即便審議程序再簡化、容積獎勵再增加,永遠不變的是人性,整合就是難事,因此如何引導地主走在正確的重建道路,回歸到改善居住品質的初衷,也是林育全一直以「都更引水人」作為團隊的精神價值,發展作為輔導整合的顧問和研習平台。

(本文由「都更全都通」授權轉載)

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