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中捷沿線房價3年漲4成!不畏房地合一稅2.0 自住客和投資客都喊進

2021-05-11
作者: 游筱燕

▲台中捷運通車,沿線房市看漲。(圖/彭世杰攝)

台中捷運綠線動工13年,今年4月25日正式通車。通車前兩天,從美國回來台灣定居、33歲的艾倫夫妻,正簽約買下,權狀106坪、總價4000多萬元、離捷運市政捷運站走路不到10分鐘的新成屋。一位當地房仲說,近來捷運沿線的中古屋成交熱絡,已經成交多筆因為疫情滯留而定居台灣,原本租房轉買房的年輕夫妻。

捷運沿線的房價早已發酵,台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示,台中捷運綠線行經北屯、北區、南屯及西屯等地的鬧區,又沿著市中心的文心路直行,沿途不乏許多成熟商圈,對自住客來說是理想購屋區段。

新案趕熱潮 中古屋也受惠

根據實價登錄顯示,台中捷運通車的綠線共有18站,近3年房價統統漲,範圍從0.5%到12.5%。漲幅最大的站別為「北屯總站」,從1坪20.8萬元漲至23.4萬元,增幅12.5%,再者是「九德」的11.4%,「九張犁」的11.2%。

不只中古屋,搶搭這波熱潮的新推案不少,也有許多大案,包括北屯總站有登陽建設推出總銷72億元的「登陽林映道」、達麗建設近70億元的「達麗居山」;舊社站有富宇建設30億元案量的「富宇富好」,文心森林公園站的「國泰THE PARK」,總銷35億元;南屯站45億元的「勝美敦美」等。

敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖指出,中捷沿線的房價可分為3大區塊,頭、尾,以及中間成熟地段;頭指的是「北屯總站」,尾為「高鐵台中站」。頭和尾相較中間的站別屬新興重劃開發區,題材多、腹地廣大、可塑性高,造就預售屋推案量大,是剛性需求和投資客最多之處,房價炒作意味濃厚容易快速墊高。相對而言,中間段則因可開發的素地較少,房價又相對高,不易炒作下,房價就不會快速堆疊,漲勢較慢。

北屯總站 預售屋被炒翻天

尤其是身為首站的「北屯總站」,就是炒作熱區。蔡鴻霖說,主要有總站特區、單元十二新興重劃區,加上台中好市多新開幕的2店落腳於此,為區段挹注消費人潮與生活機能,房價快速受到追捧。過去兩年該區域已經推出超過1萬戶、總價介於1000萬元到1600萬元的首購產品,後續仍有1萬戶要推出。

蔡鴻霖舉例,這兩年內,北屯總站預售屋的房價從20多萬元漲到30多萬元,約莫漲了4成多。在去年下半年,甚至有同一戶房轉手4次,每一次轉手都賺100萬元,重點是房子才蓋到一半而已。甚至有僅付60萬元簽約金,兩週後轉手就賺158萬元的例子。

而中間段站別,坐落市中心的市政府、水安宮、文心森林公園、南屯、豐樂公園等站,由於發展較早、商圈成熟,本就是綠線房價最高的區域。陳定中表示,其各站坐落7期、5期、8期等開發完善的成熟重劃區,生活機能豐富健全,加上近年有不少豪宅、景觀宅推陳出新,高單價物件買氣受惠房市景氣活絡而有不錯表現,進而使上述各站的房價維持高檔。

比如7期南側的南屯站,總銷80億元的鉅陞「南青山」系列造鎮案,繼第1期「嵐青館」34戶單月完銷後,第2期「嵐山館」也於1月正式進場,每坪開價52萬至55萬元,不到3個月即銷破7成,兩房型已近完銷。3月進場的「國泰THE PARK」,鎖定換屋客層,為區域少見具標配的中坪數產品,主打60坪產品及樓中樓115坪的特殊戶,每坪開價55萬到68萬元,目前銷售逾8成。

立智國際總經理王耀斗表示,中間站別接下來的亮點在共構宅,也吸引北部建商進場插旗。台中捷運綠線共有6站7處聯開基地,較成熟的有3處,其一為冠德建設興建、已經完工的「文華高中站」,主打30至52坪,198戶住宅,是台中首座完工的共構宅,目前尚未推出,預計單價會破4字頭。其次,為日勝生的「文心崇德站」及「文心櫻花站」聯開案,分別有241戶、178戶住宅,尚在規畫中。

陳定中說,現今中捷綠線僅松竹、四維國小、九德及高鐵台中站,平均房價還可見一字頭。這些站周邊,房市供給以屋齡逾20年的中古屋為主,近年少有高價新案拉抬房價,所以房價仍相對親民,中古屋價格也因區段供給量有限,呈現溫和上漲的走勢。

至於尾站的高鐵台中站,擁有三鐵共構,為台中市府近年來的發展重心,並以「烏日副都心」命名,期許連結烏日與彰化,擴大商機。4月7日烏日新高鐵段28地號商業區土地標售還創下新高,4000多坪土地以約44.2億元售出,換算單價每坪逾96萬元,成為高鐵區新地王,顯示看好程度。

高鐵台中站目前區內已有大台中國際會展中心,以及國泰人壽規畫物流共和國、新光人壽台中傑仕堡相繼進駐,還有「ATT 4 FUN」購物中心百億元投資案。目前最關鍵的是「超級娛樂購物城」承包商選定,市場傳出包括新光三越、微風廣場等重量級百貨天王都有意爭取開發商機。

高鐵站區 百貨天王爭進駐 

陳定中分析,高鐵台中站因核心地帶的高價新案還沒交屋,所以目前交易物件,大多分布在價位較平實的站區外圍地帶,一旦高鐵特區蛋黃區的新案交屋,高價新成屋躍升為市場主流,房價料將一舉飛越2字頭。且日前高鐵站區土地標售飆上9字頭,估計往後推案房價上看3、4字頭,屆時高鐵站區的1字頭價位將不復見。

也由於中捷通車的話題,蔡鴻霖表示,台中房市去年的交易熱況可用「瘋狂」來形容!根據財政部統計,去年台中市的個人房地合一稅總額27.1億元,占全國房地合一稅收的近23%,稅收比起新北、桃園高出1倍以上,年增幅度165%。若以今年前2月的統計,台中房地合一稅總額約略是台北加上新北,再加半個桃園,顯示交易的「餘溫」仍在,在面對房地合一稅2.0將於7月上路,捷運沿線「漲多的地方必定拉回,雖不會馬上崩盤,但面臨盤整,進場須留意。」

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