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危老都更政策奏效 44棟大樓將展新貌 空置率創10年新低 台北商辦市場吃緊

2021-04-28
作者: 游筱燕

▲今年3月神旺大飯店危老案獲准通過,這是繼馥敦飯店南京館、六福客棧後,第3個通過危老的知名飯店。(圖/彭世杰攝)

揮別第1季,各大商仲的季報統計紛紛出爐,今年,不只住宅房市夯,商辦也愈來愈搶手,尤其台灣的商辦市場,正位處世紀轉折點。

1月,新光人壽以新台幣92.88億元標下中華開發大樓,占地約755坪、建物約8000千坪的面積,換算土地單價每坪約1229萬元,創下區域新高。為今年商辦開出起始紅盤,也是第1季成交金額最高的商用不動產。

新壽會高價搶標,氣走不到2%些微差異的中國人壽,主因在於集團內的大樓近期預備都更或危老重建。包括近台北市迪化街的「新光纖維大樓」、松江南京捷運站旁的「新光南東大樓」,以及建國北路上的「新光產險大樓」,3棟大樓的員工擬先搬入開發金大樓,日後再規畫開發金大樓的危老重建。

北市A辦空置率 只有3%

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析,近期在都更與危老的推動下,多家壽險、銀行或專業投資機構,陸續針對自有資產推動都更危老,無論大樓目前是出租或自用,在短期的5年內,企業或租戶都須搬遷或暫時安置;加上台商回流增設辦公室的需求、企業總部化的趨勢,讓近年本就供給不多的辦公室,愈來愈吃緊。

根據戴德梁行統計,截至第1季台北市A級辦公大樓空置率為3.8%,較上季下降0.7個百分點,下探10年新低。

反映在租金上,仲量聯行董事總經理趙正義表示,台北市中心每年有2萬至4萬坪的換屋需求,預計總共有30萬坪的換屋潛力。仲量總部是位於信義計畫區的101大樓內,對漲租最有感,目前101大樓新租約的單坪租金都超過4000元,今年台北市要完工的「富邦遼寧」、「希望廣場」兩棟大樓,全部預租完畢。2022年的供給也不理想,就連2023年要釋出的「富邦A25」中樓層的租金都喊出4500元1坪。

需求強勁,未來新供給有限,趙正義說,預估整體租金將會成長2~3%,明年的平均租金將有機會突破歷史高點,達近3000元的租金水平。台北市商辦租金的前波高點是2000年、網路泡沫前的單坪租金2971元,若能突破,代表台灣商辦的新紀元伊始。

供不應求 租金連漲15季

而台北市中心究竟有多少商辦大樓要重建?瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,目前在台北市已經申請危老、都更重建或對外宣告即將重建的商業大樓共44棟,其中走都更程序的有25棟,占57%。若以商圈來看,則西區13棟的數量最多,占全體近3成,其次為敦南9棟;從重建前的使用來看,商辦大樓共23棟,占全體53%,其次為飯店的8棟、18%。丁玟甄說,「南京東路、民生東路、松江路、敦化南北路都是熱門區域。」

黃舒衛指出,目前台北市已完工的都更商辦包括台新金控大樓、台北金融中心、聯合報總部大樓等8棟,提供約8萬坪的供給量。但這兩年苦於無新增供給,再加上超過20棟原有庫存重建或待拆,舊供給銳減、新供給未到,青黃不接,反映在市況就是租賃市場的A辦空置率持續下探到3%的本世紀低點。而租金更從2017年第2季起連漲15季。不但租賃市場一屋難求成為房東市場,預租市場也很活躍,連中古A辦也賣出每坪180萬元的天價,超越中古豪宅水準。

丁玟甄表示,擬改建的辦公大樓,估計面積約有10萬坪左右,目前動工興建中的只有3棟,所以未來幾年,舊辦公樓的企業,找地方搬遷的需求將愈來愈多,而部分企業已經布局完成,如理律從台塑搬到聯合報辦公大樓、台塑集團買了內湖TCBD、國票金買下大直華固的亞太置地大樓9個樓層、聯強國際買下世界明珠15個樓層。

除了商辦有供需失衡、產品升級的重建誘因外,飯店業因為外部市場變化、政策獎勵的利多,紛紛尋求資產活化,以求鳳凰浴火重生。丁玟甄認為,恰好飯店業這幾年不景氣,業者想趁勢改建,用危老的程序相對較快,所以幾乎全數採用危老的開發方式。

三大動機 飯店也加入戰局

黃舒衛分析,飯店投入重建有三大動機。首先,疫情影響,過去住房率穩居7、8成的觀光旅館,住房率全部躺平到2成上下,根本入不敷出;如果飯店是自有資產,又缺乏餐飲收入支撐,不如趁勢停業重建,降低損失。其次,續作飯店規畫的可以透過重建把規格、設備一次升級到位,等於鹹魚翻生,而轉作商辦的也能取得更多的容積,創造未來更高的收益。

第3,早期的觀光飯店不管是坐落在商業區、住宅區,都是臨路條件最好、交通便捷度最高、面積規模最完整的基地,而且多是在台北市實施容積管制前興建,重建可以原容積加成計算獎勵容積,立地條件佳且正中政策核心,再開發利益最大。

黃舒衛提醒,除了看市中心商圈的老商辦重建所造成供給短缺的現象之外,應該同時評估3年後如雨後春筍完工的新樓,光2024年就約有30萬坪要上市,2025至2026年也約有30萬坪巨量供給。尤其南港公辦都更量體極大、又有價格破壞性,將翻轉目前空置、租金趨勢,也因後疫情的企業偏好,加速市中心商圈商辦地位洗牌。

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