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推動師加開外掛 3年內拿下關鍵同意門檻

2021-04-12
作者: 都更全都通

▲現代地政聯盟推出APP數位管理方式,對促成都更案整合具有相當大的成效。(圖/都更全都通)

在政策因勢利導下,危老都更正在全速的推動中,整合住戶和地主意見是重建過程的第一步,牽涉未來能否再進行下一個階段,重要性不言而喻,然而偏偏整合難度高,諸如產權複雜、重建誘因有限、關係不睦、意見不合等問題都要克服。一般來說,都更案光在整合就耗時5至10年,現今在都更危老推動師投入市場後,整合時間能大幅縮短2至3年。

都更危老推動師是因應推動危老條列所培訓的專業人員,深入第一線與地主溝通和協商,推動老屋重建和整建維護。根據統計,台北市府核發認證的都更危老推動師,目前已經累積一萬多名,其中培訓單位之一的現代地政培訓人數則有2千餘名,在整合開發凝聚一股力量,大大加速整合危老都更案。

推動師具地政專業  整合速度加快

現代地政聯盟召集人王進祥表示,現代地政組成的危老重建團隊,由50餘位核心菁英帶領小團隊,採取團隊作戰深入第一線,成員背景具有地政、代書、估價師等專業素養,對整合開發等於加開外掛,是一大助力。目前現今手上都更案件攀升多達20餘件,一個案件約莫2至3年就能整合同意比例達6、7成,遠比傳統建設開發公司整合速度快上許多。

近期就有一家建設公司找上現代地政都更危老團隊。這件都更案地理位置優越,鄰近大安區仁愛國小,原本負責整合的建設公司向地主打包票,再一年就能從49%整合到50%,結果一年時間過了,未如預期,便向同意戶再爭取一年時間,尋來現代地政協助整合,希望能夠突破取得不同意戶的首肯。

王進祥對一年內要取得1%不同意戶的認同,他信心十足,預計半年內就能突破不同意戶的心防,取得簽署重建的同意書。

長期下來,對都更整合開發有一番體悟的王進祥直指,不同意戶可分兩種,一是根深蒂固的反對都更,原因可能有營業損失、害怕生活環境改變,還有認為祖產不能輕易變動,另一種是抱持最先簽條件一定不好,撐得愈久利益愈好。

數位APP管理 專案進度公開化

在承接都更案,王進祥最先做的事就是清理地籍,摸透住戶身份背景和關係,再來進行意願調查,以區分住戶等級,「最重要的是,站在住戶立場了解關係利害。」為了進一步了解住戶,王進祥說,每一件都更案有多達20人服務,平均每位人員分配2至5戶開發,與地主互動交流,藉由都更重建的機會,其實地主也可以將不動產過繼給子孫,或是解決不動產財產分配和繼承的糾紛。

一般來說,住戶或地主選擇房屋重建大多會碰上產權、繼承、稅務等問題,而這樣的問題,具有地政專業背景的現代地政可以輕易替住戶解決,與地主建立信任感,這也是王進祥有信心團隊能在有限時間內,取得不同意戶的關鍵心法。

除此之外,一件都更案涉及諸多圖資、地籍資料、訪談記錄,還有案件跑流程所產生的公聽會紀錄、計畫書內容、法令規章等等,資料繁多,因而在管理都更案,王進祥早早發展一套資訊管理APP系統,每個都更案就是一個APP,資訊公開透明,方便地主以及推動師隨時查詢,以利掌握最新進度,也是在坊間甚少看到的數位管理方式。

王進祥表示,這套數位管理方式,對促成都更案整合具有相當大的成效,接下來將發展數位化PCM(系統監管工程),將工程規畫、設計、施工營建每個階段傳上app,公開資訊,讓人隨時查看。

取得地主信任  吸引20餘件都更案

目前現代地政都更危老重建團隊,手上握有20餘件都更案,其中被視為最大案位於台北車站商圈,為兩大棟中高樓層,摻雜公寓、透天,經過2年整合,還差5%同意戶達到門檻實屬不易,另外還有位於東區、南京東路、貴陽街等區案子整合已達一定門檻。

相較於傳統建設開發公司,大多是為數不多的開發人員與地主建立關係,或是承接推動師整合開發的案子,只負責建築規畫和營造工程,少有都更危老推動師形成團隊作戰整合都更案,因此每一件都更案說明會都是數十位成員投入,連王進祥在必要場合也一定親上前線,為地主解說與說明,難怪在短短2、3年繳出亮眼績效,稱得上全台灣最大的都更開發整合公司。

(本文由「都更全都通」授權轉載)

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