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房地合一2.0將上路!4種情況 營利事業售屋適用20%稅率

2021-04-11
作者: 財訊新聞中心

▲房市示意圖。(圖/潘重安攝)

立法院於2021年4月9日三讀通過「房地合一2.0」課稅新制,資誠聯合會計師事務所稅務法律服務會計師林巨峯分析七重點:

1.營利事業(通常為建商)交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地,依房地合一2.0計算之不動產交易所得,仍併計營利事業所得額,按20%課稅,不受短期出售重稅影響。

2.為鼓勵參與都更、危老重建,個人或營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與,於興建房屋完成後取得之房屋及土地,5年內第一次移轉稅率仍為20%。

3.營利事業地主以自有土地與其他營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房地者,稅率為20%。

4.營利事業也同樣比照個人設立防錯殺條款,屬非自願性因素而交易持有期間在5年以下之房地者,稅率為20%。詳細內容,財政部將於”房地合一課徵所得稅申報作業要點”訂定。

5.透過股權交易出售不動產也納入房地合一2.0規範,股東(包含個人及法人)交易其股份或出資時,視為出售房地,依新制2.0課稅,但免再納入最低稅負計稅,(交易股份屬上市、上櫃或興櫃公司時,可排除)。未來尚待子法規釐清部分細節:

(1)標的公司所持有的不動產,部分為舊制、部分為新制時,是否可只按新制部分判斷是否大於50%?

(2)出售股權視為不動產交易時,是以股東持有股權期間決定適用稅率? 還是以公司持有不動產期間決定適用稅率?

6.不動產交易所得計算為:(房屋+土地)售價-成本-必要費用-土地漲價總數額。此次2.0修訂了必要費用及土地漲價總數額之扣除限制,其中必要費用原則按核實舉證扣除(包含因取得、改良及移轉而支付的費用),未提示舉證時得按實際成交價額3%計算,並以30萬元為上限。(自5%下調為3%且增訂30萬元上限) 建議不動產持有者,妥善保存房地購置至出售相關費用支出憑證,以爭取較高的費用扣除金額。

7.營利事業比照個人短期交易適用較高稅率,申報方式改為分開計稅、合併報繳。且不動產交易損失與營利事業所得不能互抵,只能與當年度房地合一制不動產交易所得互抵,仍有餘額時可自次年起10年內之不動產交易所得減除。建議企業持有不動產者,需於帳載明確區分各項不動產持有期間、交易之成本及費用,以求稅負最佳化及避免稅額計算錯誤。

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