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市場派奪下新光R1!新光集團痛失250億資產管理權

2021-04-09
作者: 洪綾襄

▲市場派奪下新光R1!新光集團痛失250億資產管理權。(圖/吳尚哲攝)

台灣首批掛牌的不動產投資信託基金(REITs)新光1號,4月8日由去年選出的新任監察人晶華公寓大廈管理維護召開受益人大會,新光集團在沒有援軍支援、管理機構、監察人遭撤換、受託機構(兆豐銀行)撒手中立的狀況下,痛失資產淨值逾250億元的新光R1(01003T)管理權。

本次受益人大會在出席受益權數逾八成,通過四項提案後,又討論多達六項臨時動議,一路開了近四個小時。主要決議為解任新光金旗下新昕國際的管理權,並票選出由晶華管管護優先議約;新光R1終止與新壽樓管的複委任契約,不得再向新光人壽及新光建設承租車位,及晶華管護辭去基金監察人,通過委任伯衡法律事務所所長翁偉倫接任基金監察人。

自此之後,新光集團對資產價值超過250億元的新光R1再無置喙餘地。

同時,受益人會議亦以臨時決議方式,通過授權基金監察人翁偉倫,對新光R1的受託機構兆豐銀行,及管理機構新昕國際提起訴訟,追究管理不善等法律責任。但兆豐銀行隨即嚴正聲明,管理過程均依公開說明書、相關規定和合法的契約辦理,運作管理穩定,且不動產管理機構與複委任機構報酬,自始分別列示並由基金支付,實無重複支付致損及受益人權益之情事,要與新光集團切割。

去年6月底的受益人大會上,新光R1尚有盟軍國泰護航,一度驚險保住新光1號旗下新光天母傑仕堡等6棟商辦金雞母。但還是不敵市場派的步步進逼,9月一舉通過更換信託監察人為晶華管護、修正清算時程等4項議案,今年4月的會議主席,即為監察人晶華管護總經理林超驊。

為什麼新光R1會遭到市場派狙擊?「因為資產增值已經翻倍,但配息率一直很雞肋,」一位市場人士坦言,新光1號連結標的有新光天母傑仕堡大樓、台南新光三越百貨大樓、中山大樓等大樓,最初募集113億元,15年後資產重估價值已高達253.92億元,增值幅度高達125%,但付給兆豐銀行的受託費卻偏高,管理機構(新昕國際)擅自調漲管理費,租給新光關係企業卻凍漲租金,導致配息降低,每年僅2%多,受益人大表不滿。

再加上這些連結標的建物時至今日都已老舊,若不重建或都更,租金更是易跌難漲。因此對投資人而言,清算標售後的分配利益更為龐大。也因此儘管新光力表不滿,要打行政訴訟,但由於REITs為信託架構,受益人為最高決策單位,新光無力收購受益權數,只能眼睜睜看著管理權遭奪。

不過銀行局已放話,REITS走到清算地步,不是主管機關所樂見,且金管會已研議修正「證券投資信託及顧問法」部分條文,開放不動產投資信託採基金架構發行,此時若有REITS被清算,市場恐怕再無投入REITSs的意願。在此氛圍之下,晶華管護總經理林超驊在受益人會後表示,不會主動提案下市清算,且會努力提高新光R1的績效,也不會再發生關係人交易的情況等承諾。

然而,隔日兆豐銀行再發聲明,根據不動產證券化條例規定,變更管理機構涉及契約變更,不得以臨時動議提出,因此該次受益人臨時大會上以臨時動議解任新昕國際的決議程序與法令相悖尚難據以執行。至於信託監察人認為兆豐向新光R1承租車位涉及關係人交易,違背善良管理人職責而要提起訴訟,兆豐表示尊重。
大戰過後仍餘波盪漾,三方劍拔弩張,看來新光R1原本最快今年6月就要被清算下市的時程,可能還要再歹戲拖棚好一陣子。

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