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「賣太好不能說,要給政府面子」為何打房反被認為是給購屋族「最後上車機會」?

2021-04-01
作者: 風傳媒

▲台南高鐵特區預售屋「遠雄明日讚」日前現場千人搶買房照片流出。(圖/風傳媒)

台灣今年房市這盤局,無疑就是「最強買氣」遇上「最猛打房」的拉鋸戰!每年開春的329檔期,是房市傳統旺季,建商推案量的多寡,也是評斷市場走向的關鍵指標。

時間回到3月初,縱使去年10月政府開始祭出限貸、實價登錄2.0等打炒房措施,但在市場游資仍多,利率處於史上低檔狀況下,雖然說建案不再高調宣告完銷,但大家心照不宣,買氣絲毫不受打房影響,建商不過是配合政府政策,轉趨低調罷了。

雖然要「給政府面子」,但當該推的案子仍然不能停,根據住展雜誌統計,光是北台灣今年329檔期推案量,就高達2,225.14億元,較去年同期增加逾百億元,創下2016年以來的歷史新高量。

這也顯示建商普遍認為房市黑暗期已過,推案信心高漲,就有北部專推高價建案的某建商直言,這些稅對於口袋深的投資客來說,「不過是拔一根毛罷了,影響根本不大。」

不只如此,另家建商董座告訴《風傳媒》:「我們其實有把一些案子壓下來先不推…」原來,這個所謂2000多億的歷史天量,已經是建商們很有默契「克制」下的成果,大家如果正常發揮,案量恐怕更為驚人。

也因此,3月初時,不管是建商、代銷,或是業界專家,都一致認為房地產多頭氣勢底定。甚至有市調主管直言,去年底打炒房後,建商稍微收斂及市場短暫觀望,是給民眾「最後上車的機會。」

但是,正當業界老神在在的時候,行政院會突然在今年3月11日通過房地合一稅修正草案,其中3個稅率年限被延長,1個公司法人被取消,1個預售屋被列入,被業界戲稱為台灣版的311房市大地震。

其中,最受衝擊的是預售屋交易列入房地合一稅課徵範圍,甚至簽約時、交屋時各重新計算一次,加計現在市場缺工,建案普遍工期變長,業界估算,預售屋重稅期延長至少8年起跳,這對於建商、代銷的衝擊就相當大。

這也讓3月12日上任的全國代銷公會理事長謝坤成公開對政府喊話:「真的好痛,不要再打(房)了!既然要打,可不可以不要下手這麼重?」
但,更弔詭的是,隔一天3月13日就爆出遠雄建設在台南高鐵特區的預售屋「遠雄明日讚」千人抽籤搶購買房;無獨有偶,緊接著21日台中總太地產在廍子重劃區推出的造鎮案「心之所向」,也舉辦千人辦桌感恩餐會,建商宴請潛在客戶吃飯選房子。
 
隨著兩場千人搶買房的畫面曝光,甚至,新竹也有建案讓客戶預約在自家總部看房,70多戶當天數小時就完銷的消息甚囂塵上。幾起搶房事件都引起社會譁然,也被主管機關指稱建商涉嫌以不實手法營造搶購氣氛。

社會觀感很差,政治很不正確,但不能否認的是,就算真的有安排樁腳,真正要「搶房」的人也不會是少數。

因此,這波打炒房,打得再猛,全台滿出來的買氣與熱錢,是否再也壓不住了?就有建商私下透露,「對外千萬不能說自己賣太好,最好少報幾成,才不會激怒政府。」

329買氣少2成,價格緩漲

住展雜誌研發長何世昌指出,今年329檔期雖然推案量大,但要跟尚未打炒房前的去年928檔期相比,買氣確實沒有想像中旺盛,來人及成交量都減少1至2成左右。建商們的「哀號」也不是演出來,確實都很擔憂政策上路後對市場的衝擊。

至少短期買氣有受到抑制,至於價格面,何世昌直言,恐怕民眾得失望了,「降價幾乎不可能,頂多減緩價格上漲速度。」原因就在於,所有業者都被成本卡死,土地、營造成本漲不停,除非建商打算賠錢賣,才有降價的空間。

另名專家則指出,「打房其實再怎麼打也沒用,即使把檯面上的建商都打死,新出來的建商房子還是會賣這麼貴。」不過,也有某業界大老吐真言,「那些說不能降價成本太高的,其實漲的不過是成本結構裡的部分,倒也沒有真的降價就會賠錢賣的程度。」

璞園建築團隊董事長李忠恕則認為,打房對於台中、台南投資客影響較大,桃園以北是剛性需求,不受影響。鄉林集團董事長賴正鎰則直言,房地合一稅2.0上路後,賣方只會把多出來的成本轉嫁給買方,不過是傷到自住客罷了。

這可以分成好幾個層面來探討,第一層是政府要打的是投資客,自住客不受影響。第二層是持有成本的增加,但在有賺錢才要繳稅的前提下,對於投資客的衝擊能有多深?第三層是,持有成本能否真如建商預期的轉嫁給消費者?

肯定的是,過去幾年被壓抑的剛性需求出籠,加上台灣經濟成長率表現不錯,不可否認,賺到錢的台灣人,在有土斯有財觀念下,多數選擇投入房地產,回到源頭,關鍵還是利率太低、熱錢太多。

但對於打算要買房的民眾來說,有個確定的好消息是,在新制上路前,可以趁著口袋不深,或原本就打算短期進出的投資客拋售物件時撿便宜。至於未來,可以想見的是,當新制上路後,成屋及中古屋的供給量將大幅減少,若熱錢仍然四處流竄,這個看著刺眼的「最後上車機會」,不是不可能成真。

不過,也不必太過悲觀,這次打房之所有讓建商們擔憂的主因,是政府看起來打算是玩真的,從去年10月開始,一招比一招還猛,若主政者抱持著無論如何都要讓房價下修的決心,後續還能再端出什麼殺手鐧,就有可能影響整體房市格局走向。

(本文由「風傳媒」授權轉載)

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