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透視史上最詭異329檔期的房市真相!政府高調打炒房 建商卻低調狂銷

2021-03-31
作者: 游筱燕

▲台中市北屯近來成房市熱區,搶買房時有耳聞。(圖/潘重安/攝)

今年房市329檔期的獨特程度,絕對能在地產史上記上一筆。3月11日,行政院拋出房地合一稅2.0;3月18日央行再祭出第2波打炒房限貸措施,就想趕在329前「攔截買氣」。卻無法全盤止住買方熱浪,全台各角落自有故事可以神展開。

台中現場熱絡 秒殺50戶

3月21日,台中總太建設於北屯廍子重劃區的150億元大案「心之所向」,規畫11棟共1834戶,是近年罕見的重大造鎮案,總太邀請潛在客戶,席開125桌舉辦感恩晚會。餐會前一天,網友指出,每坪22萬至25萬元的價格,一定會引發轟動,果真吸引上千人排隊入場,瞬間秒殺50戶。知情人士指出,「若非當天線上選屋系統當機,賣出上百戶都有可能。」

最近,一位在二重重劃區推案的建商,成交價創當地新高,他私下說,在沒有打廣告下,原本目標一週來客數20、30組,誰知來了破百組,現場忙到昏天暗地。「從事地產40年,歷經1980年代建商倒閉潮、也挺過921,沒見過這種光景,嚇死了!」該案默默賣了7成,「二重重劃區附近已經賣到沒有房子可以賣了。」

在首購、換屋剛性購屋需求不減下,建商推案信心依舊;加上去年第4季央行第一波打炒房限貸令,讓許多建商觀望,遞延推案,全部反應至329檔期上。根據591新建案統計,329檔期6都加新竹推案量破6600億元,較去年同期成長4成,創下3年來的新高。

尤其是台北市,去年案量878.4億元,今年7151.7億元,成長率居6都之冠,高達95.32%,近乎翻倍,排第2和第3的台南市、新北市表現也不錯。只有新竹縣市和高雄市呈現負成長。

《住展》雜誌研發長何世昌表示,今年北台灣329檔期市場焦點拉回台北市,主因是許久不見的豪宅案、造鎮案重出江湖,以及都更危老案的助陣。最大造鎮案為元利建設國發院開發案第一期「元利森活莊園」,案量高達140億元。豪宅案則由120億元信義計畫區「玥隱信義」打頭陣,還有由新潤興業、海悅國際、亞昕國際與白天鵝機構等四強聯手打造的百億級大案「擎天森林」。

台北市吸睛 大案重出江湖

都更案由總銷55億元的「富邦醴仁」、65億元的「大承」為市場指標,「富邦醴仁」開價創區域新高,單坪破兩百萬元。甲桂林總經理陳衍豪表示,打炒房政策一出後,整體市場來客數驟減一成五,客戶觀望心態濃厚,精華區案子因為有剛性的換屋需求,影響有限,重劃區影響明顯。

何世昌指出,台北房市慢慢往上攻堅,根據2020年買賣6都加新竹的買賣移轉棟數顯示,「北冷南熱其實是假象!」實情是北部3都中,台北市的成交量年增12.4%,僅次於桃園的13.2%,反觀台南是負的0.6%,不如外界說得強。值得一提的是,去年北市人口淨遷出高達四.四萬人,可是交易量不減反增,說明除自住外,投資、置產型買盤也正在湧現。

依據《住展》雜誌統計的台北市新成屋、預售屋年銷售率高達68.6%,台北市已經創下自10年來,近11年的新高,揮別低谷的兩成。何世昌說,自2018年下半年以來,北市一線豪宅就沒有新增供給,接下來還有更多豪宅案將接棒進場,若能帶領房市往前衝,台北市今年房市則可期待。

高雄案量減 商辦逆勢崛起

台中捷運正式通車在即,帶動台中329檔期買氣,總案量約1250億元。立智公關總經理王耀斗表示,去年第4季開始,台中買氣暢旺,不斷推升房價,此次東區、北屯、海線等蛋白區皆有造鎮式大案推出,且單一個案總銷金額超過百億元,是推案金額衝高的一大主因。近期台中在地建商豐邑機構在東區三井Lalaport附近推出新案,價格上看4字頭,令在地客驚呼,也是後續可以關注指標。而「心之所向」的2字頭,說明廍子段正式告別一字頭行情,「未來只有梧棲、東勢才有一字頭了!」

高雄329案量相較去年減少約17%。高雄市房屋市場調查協會前理事長蔡紹豪指出,受到政府打炒房政策所致,加上營建成本持續上揚影響,建商對推案售價與成本不好掌握,所以多採取先建後售,案量自然變少;不過興富發於鼓山區的新推案美術館1號院,有160億元的大量體,規畫36至45坪,是指標個案。

特別的是,高雄的商辦案近期崛起,如京城建設在農16第一排推出「京城IFC」,總銷高達65億元;三發建設在8年前標得亞洲新灣區、夢時代後方的特貿五土地,也從住商混合大樓改為商辦產品,預計第3季推出。而全高雄規模最大的「富邦人壽綜合百貨商業大樓BOT案」也已經動工,可望為高雄的商辦、商業地產注入一股活水。

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