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房地合一稅修正案全解析!預售屋凜冬將至?拋售潮正在醞釀中

2021-03-23
作者: 游筱燕

▲一連串的打炒房政策,預售屋投資大戶近期開始出脫轉售。(圖/潘重安攝)

3月14日白色情人節的這個週末,許多人「頭殼冒著燒」,非常不好過。

軟體資訊業主林老闆,去年在台中西區,以1坪35萬元買下同個建案的10戶預售屋,每間兩房30坪加上1個車位,單戶約1200萬元。近來市場行情價不計車位每坪已上看40萬元,這兩天聽聞房地合一稅2.0即將上路,原本預計到成屋再轉賣的他,盤算不要賠售,至少有獲利就出場,準備以37、38萬元轉手。

公務人員李先生因為薪水穩定,想增加收入,去年學起地產投資,大膽買進有台中新7期之稱的北屯區建案,規畫24坪兩房的小宅,單價23萬元,如今市價已達32萬元。但擔心新制上路,他整晚睡不著覺,到處問27萬元有人願意接手嗎?

預售屋套利 一鎖就是8年

「預售屋的資金斷鏈風暴要來了!」第一預售屋團購網行銷總監張富貴直言,新政策對代銷業絕對是重傷害,「預售屋一鎖要鎖8年!誰要買啊?」第5屆全國代銷公會理事長謝坤成剛剛交接,就碰上業內大事,直喊:「哭也沒用,只能面對。」上任隔天,就馬上派員工去調查客戶的退戶狀況,繃緊神經一刻不得鬆懈。

不願具名的代銷業者表示,從去年12月央行祭出自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制後,買氣急速下滑,而今又下重手,預估外來客投資占比高的重劃區很快出現拋售潮。

根據行政院會日前通過《房地合一所得稅法修正草案》,其實有3個重點,一是為抑制短期炒房,延長持有時間;二是檢討預售屋;三是加強約束法人。

首先,《房地合一所得稅法修正草案》,修正「短期持有」定義;個人、法人持有兩年內賣房將課45%;持有超過兩年、未逾5年課35%;並且包含預售屋之間的換約獲利。就有房仲業者直言,根本是「全民加稅」的概念。

再者,財政部表示,由於近兩年預售屋炒作嚴重,是房價上漲禍首之一,所以特別針對預售屋加入管制。實務操作來說,現行預售屋交易的獲利是納入綜所稅申報,未來則納入房地合一稅2.0,如在預售期間買賣,就依據契約交易作為持有期的認定;但若是購買預售屋,待成屋才出售,持有的時間就不包括預售階段,須從首次移轉登記起算,持有逾5年才不會被課重稅。張富貴解釋,預售屋蓋3年,再被綁5年,加一加就是8年。

法人短期買賣 成本將大增

第3,根據內政部最新統計,去年第4季,持有1年內即出售住宅的比率,自然人為9.74%,非不動產及營建工程業法人的短期交易比率則高達54.51%,顯示法人的住宅短期買賣行為相當頻繁,法人擁有多房比率及短期交易行為均明顯高於自然人。

張旭嵐分析,根據數據顯示,過去境內法人不論持有年限長短,併入營所稅申報、適用20%,法人囤房及短期交易比率都比自然人高。少數以短期買賣為目的自然人,改用境內法人的名義購置不動產,以降低稅務成本,使境內法人成為房市短期交易大宗。修法後法人未來置產更加嚴謹,獲利公式也會重寫,對投報率佳、地段好、具長期持有價值,以及可以安心放五年的不動產將成為搶手標的。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為,熱錢太多,是此波房市最大的根本問題,日前第3戶以上限貸6成後,許多建商延遲推案,供給變少,結果買盤擠進在線個案,使得第4季的銷售率並未衰退,於是延遲的建案紛紛在今年329檔期登場,政府打炒房「根本沒有打中,」才趕在檔期前祭出房地合一稅2.0。

預售屋的後續效應,章定煊表示,只會對某幾處炒作嚴重的區域有影響,並非全台,比如桃園青埔及八德、新竹竹北、台中北屯、台南安平及永康,且集中在短線有價差的區域,而雙北因為房價基期高,又高雄大都是先建後售的成屋銷售,影響不大。

購屋回歸本質 別再想炒房

章定煊說,就國家長遠發展,如果不抑制短線炒作,發生比價效應,全國房價即將全面上漲,比如說,假設捷運A7站周圍行情一坪均價已達40萬元,那林口要賣50萬元?回推到新板特區、新莊副都心又要漲多少?而當一個重劃區大家轉完單就走,剩下的空餘屋也是一大問題。就過去經驗來看,政府並非要把房價打趴,而是壓制某些地區而已。

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出,時間本身就是一種成本,對於房產投資客來說,資金被綁兩年,意味著必須放棄其他投資標的,若有更好的標的,聰明錢自會另覓新戰場。再者稅制的延長,會讓交易量萎縮,不過因為有日出條款,預估今年會有許多人搶買,買賣移轉棟數不會差,猶如當年奢侈稅推出前的盛況,但下一年恐怕會有嚴重減幅。

至於預售屋,徐佳馨分析,一筆資金要綁7~8年在同一個標的上,等於讓投資客幫政府打工,獲利減少、風險增加。至於漲幅,除非區域本身房價就不高,投資客唯一能期待的,就只剩下了營建與土地成本逐年墊高的反應,很難再有更大的獲利。

總結來說,房地產的投資報酬,加上時間的風險,利差已不若過去豐厚;買房,或許該回歸到首購、換屋等剛性需求,不該淪為炒房賺價差的工具。

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