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千坪農地「賣上億」開心成交!卻因這條... 15位地主當場傻了

2021-03-16
作者: 今周刊

▲農業發展條例第33條規定,除了特定農業相關機構外,私法人不得承受耕地。(圖/shutterstock)

105年新制房地合一稅上路,稅率從獲利的45%~15%,自用部分也要10%,唯二不課徵房地合一稅,只剩下公共設施保留地及作農業使用的農地獲利之所在,也成為投資標的之所在。

新北市地政士公會公共關係主委鄭文在表示,黃董是殷實的商人,從事傳統產業,累積了不少財富,有鑑於未來廠房的擴增,打算在新北市樹林區近郊買一片農業用地置產,因為現在價格便宜,本來後市看好,進可攻、退可守,從公司提撥近1億的資金,打算以公司名義購買一筆近1000坪的農地。

經過知名房仲的介紹,很快的在樹林區近郊,黃董相中了該筆農地,資金到位、標的漂亮、價格合理……萬事俱備,只欠東風。

雙方約定好在美好的星期五早上,地主約15人到場,簽約金支票也準備妥善,才知道該筆土地是耕地,公司法人是無法登記的,除非公司本身是農業企業機構才能登記。

鄭文在表示,在場的15位地主,公司負責人公司、財務長都興高采烈等待簽約,因為這個原因,現場的歡樂氣氛,當場降到了冰點。還好我們急中生智,建議買方可以買賣合約照簽,借名登記在董事長名下是否可行?經過買方公司內部短暫的討論,照案通過,買賣契約成立。

鄭文在指出,按照農業發展條例§33,私法人不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者,不在此限。實務上農地和耕地就像老虎、老鼠讓一般人傻傻分不清楚。廣義的農業用地包括市計劃法劃定的農業區和保護區及區域計劃法劃定耕地,其中都市計劃內的農業區和保護區是可以以公司名義登記,至於區域計劃法劃定的耕地,除了上述的農企公司農業團體外,只能以私人名義登記是最大差別。

哪些是耕地呢?依據農業發展條例§33第十一項耕地,指依區堿計劃法定為特定農業區,一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。當您承買農地時,應該做事先調查及分類,否則買賣雙方談好價格「你農我農」無法順利登記過戶,不但煞風景,還可能衍生不必要的法律糾紛,不得不慎。

(本文由「今周刊」授權轉載)

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