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摸清土地用途到挑選戶別 重劃區選屋 內行人告訴你這樣挑

2021-03-01
作者: 魏應芳

▲挑選重劃區的建案,必須忍受一段從無到有的過渡期。(圖/攝影組)

新興重劃區推案量大,區內建案眾多,又多是屬於只能看到示意圖的預售屋,往往令人看得頭昏眼花,不知道該如何挑選。從各個重劃區本身的特色、生活機能,再到每個建案的施工與條件皆不同,購屋族在重劃區,應該注意哪些事項呢?

地點怎麼挑? 掌握2重點 避開開發性不佳區域

重點1 最好鄰近舊市區 補足生活機能

首先,除非是已經開發一段時日的重劃區,否則在重劃區購屋,必須做好長期抗戰的心理準備,因為一個區域從無到發展成熟,至少需要5至10年時間;交屋入住後,必須得忍受很長一段周邊建案、公共建設施工的吵雜,以及生活機能短缺的黑暗期。

剛開始開發的重劃區,又或者是土地整併好,卻遲遲看不到建設動工的區域,購屋族應先暫緩腳步,避免該重劃區開發計畫喊卡,不只買不到優質生活環境,還因此套牢都有可能。

譬如淡海新市鎮早在2005年就開發,但在7年後,輕軌捷運才開工,生活機能也才陸續萌芽,早期入住的居民,必須忍受很長一段時間生活機能不便的等待期。

科達機構房產研究中心經理曹鈞富表示,除了一般認知挑選靠近捷運、商場等地點建案外,建議購屋族進場前,先了解重劃區的未來各建設時間進度,才可預知「黑暗期」的時間長短,或者挑選鄰近舊市區的地點,才能補足入住後的生活機能。

同時,當大批建案同時開發時,不可避免會吸引投資客注意,因此自住的購屋族,要避免挑選投資客中意的建案及區域;一方面是房價容易被拱高,再來未來入住後,會面臨鄰居素質參差不齊,以及欲將房屋脫手時競爭過大的狀況發生。

重點2 調閱都市計畫圖 摸清土地用途

多數重劃區仍是荒煙蔓草一片,購屋族挑選建案時,最好先攤開都市計畫圖,查清楚自己購買建案的土地用途,以及周邊有沒有工業用地、商業用地,未來是否可能蓋工廠、商場的地目,或者是未來廟宇預定地等,都得特別注意。

像是北台灣某重劃區,先前就曾發生民眾歡喜入住後,發現住家附近加油站旁突然蓋起了一間廟宇,住戶擔心燒金爐會造成公安危險相當憂心,甚至在網路上喊要自救,後來經過協調溝通後,事件才圓滿落幕。

此外,走進銷售中心前,先觀察周邊土地是否都開發完畢,若鄰近有空地,就得注意未來全部建築物蓋好後,有沒有可能發生棟距過窄、視野被擋住的問題。

建案怎麼挑? 4階段問對重點 挑到理想的家

重劃區內多屬於預售屋,民眾看房前,有4大階段功課要做:

階段1 看屋前

預先鎖定適合自己的建案,建議可事先上
網或打電話到案場了解坪數、開價、完工日、具體基地位置,以及未來周邊機能,學區會是哪裡等等;挑選出幾家適合的建案後,在走進接待中心前,甚至可以先到基地周邊觀察環境,都確定沒大問題後再看房,如此可省去不少白看屋的時間。

階段2 實際看屋時

購屋族要注意的事項不少,首先,觀察建築物外觀,臨路退縮幾米、大門及車道出入口方不方便進出,也要問清楚一樓戶是否為店面;若是的話,未來社區進出怎麼管制。同時,也可確認銷售人員介紹的周邊環境,和你先前做的功課有沒有符合,因心中已有大致輪廓,才能站穩立場不被迷惑。

此外,也要問清楚未來公設有哪些?合法空間是否未來可能會被拆除的二工違建,也得注意單層梯戶比,清楚每一層樓會有幾戶配幾部電梯,每部電梯是否都能到達地下室,梯間有沒有開窗等。屋比房屋總監陳傑鳴指出,「2梯供2至4戶使用,是最適宜的黃金梯戶比」。而若電梯不能每部都到達地下室,就要注意未來上班時間,等電梯到地下室開車的時間會因此拉長。

階段3 挑選戶別

當確認社區整體環境後,這時可以跟銷售人員要求看格局配置圖,先確認自己的鄰居都是哪種房型,譬如鄰居都是套房,未來可能租客多,多是3房,家庭就會比較多。

接著,看格局圖時,先請銷售人員寫下自己要的房型,主建物及陽台面積有多大,這才是未來實際入住後可運用的面積;在看格局圖時,才能判別建商畫的圖合不合理,舉例來說,主建物只有15坪,卻設置了3房,可以想見未來入住後,每一個空間都可能小到令人不安。

此外,動線合不合理也是觀看格局圖的要點,譬如說廁所居中、電視牆面過小、客廳面寬小於3米,這些在實際入住後,都會令人感到不適。很重要的事,詳細知道每個空間的實際長寬,從走道、房間、陽台,甚或與對面棟的棟距,都要問清楚,才不會發生房間實際上放了床就放不了衣櫃;陽台放了洗衣機人就走不出去等窘境。

在挑選坐向上,以實際居住舒適度來說,一般會把握「明廳暗房」原則,也就是說,陽光能否透過大面積開窗位置照進室內,以及陽光又是打在屋內什麼區域,這都會影響日後採光。建議以最大開窗面來區別,若該位置剛好不是東西向,未來室內就會偏暗,濕氣也會較重。

至於樓層則以個人喜好來挑選,通常樓層愈高單價也會愈高,但要注意10樓以上的戶別會有消防灑水頭,未來少不了一筆裝潢天花板的費用。

階段4 看房後、簽約前

陳傑鳴表示,所謂「貨比三家不吃虧」,
在簽約前,要做好詢價功課。一般重劃區新成屋及預售屋,大多沒有社區實價揭露資訊可參考,建議民眾在購買前,可先蒐集附近舊社區的社區行情,以樓層或坪數接近的標的作為優先參考依據,再以屋齡的差距來打折。

若屬推案餘屋多、賣壓已較大的重劃區,建議可以從建商待售、轉售社區物件等去比較價格與產品,判別自己要買的房子價格是否合理。這也可以作為挑選建案、房型的依據,譬如市場上哪些轉售案已經放很久,都無法售出或甚至賣不出去。

如此,就可以初步評估想買的產品是否具有市場性,才可以降低買進就套牢的狀況。如果在賣壓較大的重劃區內買房,則建議可以慎選供給量較少的房型,就能避開賣壓,未來賣價也會比較漂亮。

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