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房價平易親民 首購族買氣出動 高雄1字頭潛力區 明年恐成絕響

2021-02-28
作者: 林宏成

▲高雄新市鎮鄰近橋頭科學園區,在就業人口帶動下,未來深具發展前景。(圖/林宏成攝)

2018年起,台灣房市開始走向多頭,帶起熱潮的就是南台灣,當中高雄房市也是強強滾,特別是外圍的重劃區,因為房價相對市區親民,吸引非常多首購族的目光。每逢週末假日,建案現場人滿為患,其中又以橋頭的高雄新市鎮、楠梓的82期重劃區,以及仁武的澄德重劃區房市最熱,預計2021年新建案的開價,就會全面站上2字頭。

而高雄的重劃區這麼被看好就只有一個原因:沒有失敗的案例!舉凡現在北高雄的蛋黃區如農16特區、美術館特區等,甚至是漢神巨蛋商圈、左營高鐵商圈,無一不是市地重劃或區段徵收而來的重劃區,這些重劃區在20多年前都還只是菜園、菱角田,現在卻成為房價首屈一指的市中心,更讓高雄民眾對重劃區充滿信心。

產業聚落+3稅全免 高雄新市鎮受矚目

盤點高雄最具發展潛力的重劃區,最重要的當然是橋頭的高雄新市鎮;嚴格說來,高雄新市鎮不是「高雄市」辦的重劃區,而是內政部營建署的特定區計畫,由於位於橋頭區所以也被稱為「橋頭新市鎮」。

上揚國際建築團隊營業一處總經理楊添盛表示,高雄新市鎮的發展潛力在於鄰近橋頭科學園區,橋科二期是高雄市長陳其邁在行政院副院長任內就積極推動的產業聚落,先前也傳出半導體大廠美光欲進駐橋科,產業聚落的形成將帶進就業人口和居住需求,加上交通上有捷運紅線的青埔站,因此獲得很多首購族青睞。

此外,高雄新市鎮還有營建署主推「三稅全免」的優勢,就是買屋免繳契稅、前4年的房屋稅和地價稅分別打2、4、6、8折,至少購屋可以省下10多萬元。

目前高雄新市鎮的推案不少,多數屬於大樓產品,如京城集團的「森遠」強調正對100公頃都會公園,位置介於都會公園站及青埔站之間,規畫24~42坪產品,開價每坪19~23萬元。龍騰建設的「鑫市鎮」基地有2,000坪,規畫20~30坪的2~3房,每坪19~22萬元。「棋琴20重奏」則是區域內少數的成屋案,單層4戶、戶戶邊間,坪數24~47坪,每坪18~19萬元。

而高雄新市鎮的中古屋房價也不便宜,根據實價登錄資料統計,該區屋齡3年以上的中古屋均價每坪也要17.36萬元,比起新建案毫不遜色,楊添盛也預估,2021年該區段應該就看不到1字頭房價的建案了。

楠梓82期面積不大 交通、生活機能到位

另外一個極具發展潛力的重劃區,就是楠梓的82期重劃區,面積僅10.66公頃並不算大,生活便利性相對方便。高雄市代銷公會理事長謝哲耀表示,82期重劃區周邊有捷運紅線的都會公園站,另外還有台鐵楠梓車站,交通的便利性高,因此購物、採買可至楠梓車站商圈,鄰近的土庫地區則有家樂福新楠店。

與高雄新市鎮一樣,82期重劃區也鄰近橋頭科學園區,具有產業發展的利多,另外也靠近楠梓加工出口區,擁有龐大的就業人口。

在2017年才完成規畫的82期,區內並無中古產品,清一色是新建案,目前銷售中的建案包括達麗建設的「漾City2」,正對楠梓溪,擁有超過100米的超大永久棟距,該案規畫19~38坪的2~3房,社區配備雲管家系統,每坪17~20萬元。預售案「揚天鵝堡」則是規畫22~40坪的2~3房,基地2,343坪,該案特別之處在於設計了擁有15項公設的獨立會館,是高雄首購產品首見,每坪19~22萬元。

另外一個預售案「白易居」目前尚未公開,但2019年就已拿下3項國際設計獎項,更將以「全棟精裝修」方式銷售,訴求一卡皮箱就入住,據了解該案規畫22~40坪,未來主力開價將會落在2字頭。

仁武人口增長快速 區內大樓首購族偏愛

仁武的澄德重劃區同樣相當具有前景,其所在的仁武區是近10年高雄人口增加最多的行政區,甚至比首購熱區楠梓還多,主因就是鄰近市區左營、三民。龍登地產集團董事長戴嘉聖表示,仁武區只要過了中山高就是榮總商圈,到漢神巨蛋車程約15分鐘,要上中山高、國道10號,甚至到高鐵左營站都非常方便。

另外,日前仁武產業園區也正式動工,預計在2023年可以完工啟用,高雄市經發局推估可以帶來242億元的年產值,創造6,300個工作機會;對於鄰近的房市將有相當大的助益。戴嘉聖也指出,除了仁武產業園區之外,原本的仁武工業區也在附近,工作機會相對也多,更有助於重劃區的發展。

目前澄德重劃區的推案主力是大樓產品,且房價逐漸墊高,開價在2字頭的建案比比皆是,實價登錄也有成交2字頭的紀錄。住商不動產高雄仁武加盟店襄理劉麗香指出,澄德重劃區的房價相對於市中心親民,購買大樓2房加平面車位總價約700~800萬元,買3~4房總價約900~1,000萬元,但在農十六、美術館特區購買2房就需要900萬元,基於價格考量,首購族會考慮澄德重劃區。

目前該區正在新建及完工的新案約有20多棟,買方選擇多元,如城揚與全誠合作的「可麗都」規畫22~52坪的2~4房,基地面積逾2,200坪,採全平面車位,每坪19~21萬元,據了解剩餘戶數已不多。「遠見星誠」則是全誠旗下的建案,是區域內少數的成屋案,規畫29~50坪的大2房及大3房,單層4戶、戶戶有2~3面採光,衛浴皆開窗,每坪19~23萬元。

另外,名發建設的澄德案也在規畫當中。據了解,該案將會是780戶的造鎮大社區,主力為2~3房產品,坪數可能落在22~45坪左右,預計規畫包括泳池在內超過20項公設。

目前該區屋齡3年以上的中古屋房價也隨新案上漲。根據實價登錄資料,2020年均價來到每坪17.42萬元,比起該區段甫開始推案時,房價僅有每坪12萬元上漲不少。

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