企業動態 > 企業風雲

富旺細心經營「蛋殼區」建案 董座林正雄推案祕訣大公開!

2021-02-25
作者: 游筱燕

▲富旺國際董事長林正雄(前中)長年以興建住宅、工業用地和廠房雙引擎來獲利。(圖/彭世杰攝)

新竹縣湖口鄉、苗栗縣造橋鄉、雲林縣斗南鎮,這些非六都,且非市中心的地點,是在地小建商不好經營、上市櫃大建商沒興趣的市場。現任台中市不動產開發商業同業公會理事長、富旺國際董事長林正雄,不但靠這些小鄉鎮區賺進上億元,還在2020年創下近6年獲利新高。

富旺的前身為視達國際,成立於1987年,主要業務為液晶顯示器的製造商,2008年由林正雄主導的昌運建設入主,隔年更名為富旺國際,營業的項目也變成不動產相關。

創業30年 沒跑過3點半

「如果身上沒有大量現金,我沒有安全感,創業30多年來,沒有跑過3點半。」林正雄的經營哲學從他不經意說的一句話露出端倪,大量現金指的是富旺目前興建中的案子,營建的現金林正雄都備好了,不必靠收客戶的錢來蓋房子,而且未來4年的推案現金也都儲備完全。

對錢的安全感、賺錢的欲望,與林正雄成長背景有關,他出生貧困的台中鄉下,父母務農受到87水災波及,家裡的田都淹了,以至於晚報戶口。

當兵退伍後北漂到台北闖天下,進到貿易公司賣精密的齒輪設備,和大就是其客戶之一。他騎著摩托車從新北、桃園、新竹到處拜訪,「騎龜山的山路,旁邊都是大卡車,每天臉都黑抹抹,風雨無阻。」林正雄說,齒輪設備對象非常特定,台灣總共只有兩百家,遍布全台鄉鎮,經常面臨陌生拜訪,人家不讓你進去,進去你也找不到老闆的窘境,因此吃閉門羹、被狗追是家常便飯。

但跑業務鍥而不捨的精神,林正雄在新人中的表現突出;為想多賺點錢,27歲他便自立門戶創業,代理日本的機器設備。經營兩年,恰好碰上1980年代房地產大好,林正雄觀察地產成交金額大、佣金多,29歲就開仲介店當起店頭。
林正雄不單是賣房,還會去仔細研究都市計畫圖,告訴買方半年後道路開闢、一年後公園落成等,林正雄說,「你買1千萬元的店面,兩年後有人潮了,估計漲到1千5百萬元,」由於分析詳細,屋主原本要賣1千萬元,公司開價1050萬元,買方深覺有前景照樣埋單。

1年半後,林正雄看到代銷一次案量大,可能上百戶,賺得更快更多,遂轉進代銷;案場多在台中海線、彰化海邊深港,代銷大樓產品,幾年後又再轉成建商,一路到現在。

不動產仲介公會全聯會理事長張世芳表示,林正雄有完整的房地產業者資歷,賣房操作靈活,除了會和代銷合作,但有些地區代銷不熟,就轉向與深耕在地的房仲合作。所以富旺的案子容易賣完、餘屋較少,這是一般建商不太會用的方式。

案小量多 鄉村起厝獲利

不過林正雄也摔過一大跤,2011年他看好房市將大起,廣挖業界好手,大手筆成立富旺房屋,經營3年、直營店已經高達40多間,卻虧損3億多元,「來自四面八方的業界好手,不是我帶大的子弟兵,有許多人用公司的買方資源,自己帶客戶去外面成交,佣金就不必繳回公司,做私的,管理制度沒跟上,抓不勝抓。」當他弄明白後,快刀斬亂麻結束當前事業。

為了不讓富旺受到房市景氣劇烈影響,林正雄十年前開始就設定用住宅建案、工業用土地廠房兩大引擎來創造獲利,這次受惠中美貿易戰台商回流設廠,QE(量化寬鬆貨幣政策)促使游資停泊不動產,讓兩大引擎發揮效用。法人預估,富旺今年的EPS(每股稅後純益)有望達到3元,而為了維持殖利率,富旺也會適時調節土地庫存來增加股東權益。

去年富旺在台中台灣大道上的新案「天際W-ONE」,總銷23億元,是近年來的大案,以小坪數的規畫目前已經銷售8成,今年富旺還要在台中市龍井區、新竹縣湖口鄉等鄉鎮推案。林正雄有信心地說,富旺同時在手的案子有十多個案子,採案小量多策略,只要抓對產品定位、單價與總價、嚴格控管好胃納量,鄉村起厝的獲利不輸大都市。

延伸閱讀:

政府打炒房 3大效應必讀!

蛋黃區房子保值?學者:已經轉變別再迷信

從外圍開始買?學者:這些購屋法則早失靈了

出人意料!原來這樣的房子貸款條件最差

大坪數退燒 豪宅建商忙轉型 台中輕豪宅崛起 搶攻都會新貴

相關文章

TOP